Аренда земли

- возмещать по истечении срока  аренды полностью или частично  расходы по освоению земель  и улучшению качества сельскохозяйственных  угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка  не в соответствии с его  целевым назначением и принадлежностью  к той или иной категории  земель;

- использование земельного участка, приводящее к существенному снижению  плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного участка  предназначенного для сельскохозяйственного  производства либо жилищного  или иного строительства в  указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также времени, в течение которого земельный  участок не мог быть использован  по назначению из-за стихийных  бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных федеральными  законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление сторон;

- смерть собственника и отсутствие  правопреемника;

- смерть арендатора и отсутствие  наследника, желающего воспользоваться  преимущественным правом аренды;

- невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

- выкуп земельного участка для  государственных и общественных  нужд.

 

6. Юридические основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно:

- в связи с истечением срока, на который был заключен договор;

- в случае досрочного расторжения  договора.

Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ (ст. 620 ГК РФ) по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст. 451 ГК РФ.

Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычае делового оборота не вытекает иное.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п.2 ст. 46 ЗК РФ случаях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ земля в целом может выступать в качестве объекта земельных отношений. Имеются в виду, прежде всего, отношения, связанные с охраной земли, с контролем за соблюдением земельного законодательства.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного  назначения имеют особый правовой  статус на рынке недвижимости  и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

2. Земли городов и населенных  пунктов.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики  и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

4. Земли особо охраняемых  территорий включают в себя  заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники  природы, истории и культуры; минеральные  воды и лечебные грязи, ботанические  сады и др.

5. Земли лесного фонда  полностью определяются правовым  режимом лесов, произрастающих на  них.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса служат  резервом и выделяются для  различных целей.

Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в Российской Федерации.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут по следующим основаниям:

1. непредоставление арендатору земельного участка в пользование;

2. создание арендодателем  препятствий для пользования  земельным участком;

3. по иным основаниям, предусмотренным договором, т.е. перечень  оснований для досрочного расторжения  договора может быть расширен  по соглашению сторон.

Расторжение договора аренды земельного участка оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора (п. 1 ст. 452 ГКРФ). Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета N7 от 21.01.2009.

2. Гражданский Кодекс РФ: Кодекс  Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Информационно-правовая  система «Консультант Плюс».

3. Земельный Кодекс РФ: Кодекс  Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (ред. от 05.04.2011) // Информационно-правовая  система «Консультант Плюс».

4. Валиев Д.С. Определение стоимости  права аренды и размера арендной  платы за пользование земельными  участками / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг. - 2010. - № 7. С. 66-72.

5. Долгорова А.Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом / А.Г. Долгорова // История государства и права. - 2010. - № 11. С. 37-39.

6. Евсегнеев В.А. Законодательство об аренде земли / В.А. Евсегнеев // Законодательство и экономика. - 2009. - № 7. С. 74-79.

7. Короткова О.И. Аренда земельных  участков как средство реализации  права собственности / О.И. Короткова // Современное право. - 2007. - № 12. С. 12-15.

8. Кузнецова О.В. Предоставление  в аренду земельных участков  лесного фонда / О. В. Кузнецова // Право  и экономика. - 2008. - № 12. С. 94-97.

9. Макаров А.Н. Арендные отношения  и реализация земельной собственности / А.Н. Макаров // Землеустройство, кадастр  и мониторинг. - 2008. - № 5. С. 82-91.

10. Обухов Д.А. Аренда - роль в  системе управления земельными  ресурсами и механизмы ее формирования / Д.А. Обухов // Землеустройство, кадастр  и мониторинг. - 2010. - № 5. С. 28-33.

11. Павлова Ю.О. Предмет договора  аренды земельных участков: спорные  вопросы правового регулирования / Ю.О. Павлова // Хозяйство и право. - 2007. - № 12. С. 48-52.

12. Пушина Т.В. Формирование договоров аренды земельных участков с множественностью лиц / Т.В. Пушина // Практика муниципального управления. - 2009. - № 5. С. 46-50.

13. Тихомиров М.А. Аренда и купля-продажа  земельных участков в Российской  Федерации / М. А. Тихомиров // Право и  экономика. - 2007. - № 12. С. 77-90.

14. Филаткина Ю.Е. Влияние на развитие аренды земельного участка как комплексного института земельного права, некоторых вещных и обязательственных институтов римского права / Ю.Е. Филаткина // Адвокат. - 2009. - № 10. С. 90-97.