ГК РФ предусматривает особую
форму договора аренды в случае последующего
выкупа земельного участка арендатором
(п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться
в форме, установленной для договора купли-продажи
земельного участка, для которого предусмотрена
(ст. 550 ГК РФ) обязательная письменная форма
с последующей государственной регистрацией.
При наличии на стороне арендодателей
нескольких лиц договор заключается в
письменной форме и подписывается всеми
его участниками (при общей совместной
и долевой собственности на земельный
участок).
По общему правилу (ст. 610 ГК РФ),
договор аренды земельного участка заключается
на срок, определяемый сторонами, однако
законом могут устанавливаться предельные
сроки аренды земли.
Так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», договор аренды земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения может быть заключен на срок,
не превышающий сорок девять лет. Договор
аренды, заключенный на срок, превышающий
установленный данным законом предельный
срок, считается заключенным на срок, равный
предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ
устанавливает, что по истечении срока
договора аренды земельного участка его
арендатор имеет преимущественное право
на заключение нового договора аренды
земельного участка, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма
содержится в ст. 621 ГК РФ.
При отсутствии в договоре условия
о сроке аренды каждая из сторон вправе
в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за
три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ), однако стороны
вправе установить и другой срок для такого
предупреждения при заключении договора.
Если же ни одна из сторон не отказалась
от договора (при отсутствии условия о
сроке аренды), то договор считается заключенным
на срок, равный предельному, и прекращает
свое действие по истечении этого срока.
При фактическом продолжении арендных
отношений по истечении срока договора
договор аренды считается возобновленным
на неопределенный срок. При этом необходимо
отсутствие возражений со стороны арендодателя
(п. 2 ст. 621 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель
обязан передать арендатору земельный
участок за плату, а арендатор, в свою очередь,
обязан своевременно вносить оговоренную
сумму. Даже если договором аренды сумма
не предусмотрена, арендодатель вправе
требовать плату за предоставление земельного
участка во владение и пользование. Размер
арендной платы определяется договором
аренды. В договоре аренды может быть предусмотрена
наиболее удобная для сторон форма внесения
арендной платы. ГК РФ (п. 2 ст. 614) предусматривает
несколько вариантов оплаты. Согласно
указанной статье, арендная плата может
вноситься в виде установленных в твердой
сумме платежей, уплачиваемых периодически
или единовременно. Арендная плата может
также состоять в передаче арендатором
арендодателю установленной доли продукции,
плодов (в натуре), полученных от использования
земельного участка, а также в процентном
отношении от полученных арендатором
доходов.
ГК РФ (ст. 614) предусматривает
в качестве формы оплаты аренды передачу
определенной договором вещи в собственность
или в аренду арендодателю. Возможны и
такие формы оплаты, как предоставление
арендодателю определенных услуг (например,
за пользование земельным участком арендатор
расплачивается путем строительства за
свой счет здания или сооружения для арендодателя);
возложение на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение земельного
участка (например, осушение участка, выкорчевывание
деревьев и т.п.).
Установление размера арендной
платы зависит от многих факторов, в частности,
от размера участка, его местоположения,
кадастровой оценки, наличия значимых
для хозяйственной деятельности природных
объектов (родник, пруд ит. п.), целевого
назначения участка и др. ГК РФ в п. 3 ст. 614
предусматривает возможность изменения
размера арендной платы по соглашению
сторон в сроки, предусмотренные договором,
но не чаще одного раза в год.
Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ предусматривает
право арендатора земельного участка
передать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка третьему
лицу, в том числе отдать арендные права
земельного участка в залог и внести их
в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного товарищества или общества
либо паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора
аренды земельного участка без согласия
собственника земельного участка при
условии его уведомления, если договором
аренды земельного участка не предусмотрено
иное. В указанных случаях ответственным
по договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за исключением
передачи арендных прав в залог.
При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется. В то же время, согласно ст. 615
ГК РФ, арендатор земельного участка обязан
пользоваться арендованным земельным
участком в соответствии с условиями договора
аренды, а если такие условия в договоре
не определены, в соответствии с основным
целевым назначением земельного участка.
Арендатор также вправе с согласия
арендодателя сдавать арендованный участок
в субаренду (поднаем) и передавать свои
права и обязанности по договору аренды
другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованный участок в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные
права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив, если иное
не установлено ГК РФ, другим законом или
иными правовыми актами. В указанных случаях,
за исключением перенайма, ответственным
по договору перед арендодателем остается
арендатор.
4. Права и обязанности арендатора
земли
В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор
вправе:
- использовать в установленном
порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке
общераспространенные полезные
ископаемые, пресные подземные воды,
а также водные объекты в
соответствии с законодательством
РФ.
- возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные строения
и сооружения в соответствии
с целевым назначением категории
земель и разрешенным использованием
с соблюдением установленных
архитектурно-планировочных, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических,
противопожарных и иных специальных
требований (норм, правил, нормативов);
- проводить в соответствии с
разрешенным использованием оросительные,
осушительные, и другие мелиоративные
работы, строить пруды и иные
водоемы в соответствии с установленными
действующим законодательством, экологическими,
строительными, санитарно-гигиеническими
и иными специальными требованиями
(нормами, правилами, нормативами);
- осуществлять другие права
по использованию земельного
участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет
арендатору, за исключением некоторых
случаев, те же права, что и собственнику:
- право собственности на плоды,
продукцию и доходы, полученные
в результате использования земельного
участка;
- самостоятельно хозяйствовать
на земле;
- передавать свои права и
обязанности по договору аренды
земельного участка третьему
лицу;
- отдавать арендные права земельного
участка в залог;
- вносить право аренды в качестве
вклада в уставный капитал
хозяйственного товарищества или
общества либо паевого взноса
в производственный кооператив в пределах
срока договора аренды земельного участка
без согласия его собственника при условии
его уведомления, если договором аренды
земельного участка не предусмотрено
иное.
Граждане, использующие земельные участки
на праве аренды, имеют право на компенсацию
затрат, вложенных в целях повышения плодородия
почв, при добровольном отказе от земельного
участка и на возмещение убытков, включая
упущенную выгоду, в случае выкупа этого
участка для государственных, муниципальных
и общественных нужд.
К правам арендатора относится также
право на возмещение убытков и (или) расторжение
договора, вызванных задержкой предоставления
земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя
в данном случае наступает ответственность
за неисполнение обязательств по договору
по гражданскому законодательству.
На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения
недостатков арендованного имущества
(наличие зараженных земель, соседство
экологически вредного производства,
не позволяющее, например, использовать
землю, арендованную для сельскохозяйственных
целей, либо, если земля арендована под
строительство, недостатками может быть
признана структура почвы, не дающая возможность
произвести это строительство) арендатор
вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя
либо безвозмездного устранения
этих недостатков (например, путем
проведения рекультивации земель),
либо соразмерного уменьшения
арендной платы, либо возмещения
своих расходов на устранение
недостатков;
- удержать сумму понесенных
им расходов, связанных с устранением
данных недостатков, из арендной
платы, предварительно уведомив
об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения
договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях
арендатора, на основании данной статьи
может предоставить арендатору другой
аналогичный земельный участок без обнаруженных
недостатков или безвозмездно произвести
улучшение земельного участка (если это
возможно).
На арендатора распространяется и ответственность
за нарушение земельного законодательства.
Договор аренды дополняет и конкретизирует
положения законодательства, в частности,
точно определяет цель аренды земли. При
этом договор не должен противоречить
законодательству, в случае разногласий
действует норма закона.
По закону и договору арендатор соблюдает
следующие обязанности:
- своевременно вносить плату
за пользование земельным участков
(ст. 614 ГК РФ);
- использовать земли в соответствии
с договором (ст. 615 ГК РФ);
- поддерживать земельное имущество
в надлежащем состоянии, нести
расходы на поддержание его
в этом состоянии, если иное
не установлено законом или
договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
Если на арендуемом имуществе лежат обременения,
связанные с правами третьих лиц на земельный
участок (сервитут, право залога), арендатор
не вправе прекратить или изменить эти
права, но арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц.
Неисполнение этой обязанности дает арендатору
право требовать уменьшения арендной
платы или расторжения договора и возмещения
убытков (ст. 613 ГК РФ).
По окончании договора аренды арендатор
обязан возвратить арендуемые земли. Земельный
участок должен быть возвращен в состоянии,
не худшем, чем оговорено в договоре. Если
же арендатор не прекратил пользоваться
участком в срок, установленный договором,
и без согласия арендодателя, хотя последний
на таком прекращении настаивает, или
прекратил использование несвоевременно,
арендодатель вправе требовать внесения
арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда внесенная плата не покрывает
понесенные арендодателем убытки, он вправе
претендовать на их возмещение.
Если в ходе осуществления сделки по
аренде земельного участка арендодатель
объявит себя банкротом, обращение по
его долгам на арендуемый земельный участок
не допускается, то есть арендатор не обязан
нести на себе бремя материальной ответственности
за хозяйственные и иные промахи арендодателя.
5. Права и обязанности арендодателя
земли
Арендодатель имеет права и исполняет
обязанности, отраженные в конкретном
договоре. Кроме того, права и обязанности
арендодателя, так же как и арендатора,
предусмотрены законодательством. Так
на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель
вправе расторгнуть договор досрочно,
если арендатор:
- пользуется земельным участком
с существенным нарушением условий
договора или назначения земельного
участка либо с неоднократными
нарушениями;
- существенно ухудшает качество
земель;
- более двух раз подряд по
истечении установленного срока
не вносит арендную плату.
Досрочное расторжение договора аренды
в случае совершения арендатором указанных
правонарушений осуществляется на основании
решения суда.
ГК РФ не упоминает о праве арендодателя
распорядиться арендованным земельным
участком, то есть продать, обменять, подарить,
заложить его и т.д., но это право принадлежит
ему как собственнику имущества и с передачей
земли в аренду не прекращается. Единственное,
сто следует заметить: права арендатора
при переходе права собственности к другому
лицу остаются неизменными, что и гарантирует
ст. 617 ГК РФ.
На основании закона и договора арендодатель
обязан:
- передать арендатору земельный
участок в сроки и в состоянии,
которые соответствуют условиям
договора и назначению земельного
участка. Земельный участок передается
вместе со всеми принадлежностями,
необходимыми для его использования.
В случае, если земельный участок и
принадлежности сопровождают определенные
документы, последние также должны быть
переданы арендатору;
- предупредить арендатора о
правах третьих лиц на участок;
- передать арендатору землю
в состоянии, соответствующем условиям
договора по площади угодий
и качеству, указанным в приложении
к договору;
- в случае смерти арендатора
до истечения срока аренды
перезаключить договор аренды
с одним из его наследников
при его согласии стать арендатором;