Аналіз нормативно-правових актів України стосовно аналізу можливостей встановлення обмежень і обтяжень прав на земельну ділянку

Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права Обтяження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земельної ділянки є використання її в якості об'єкта застави (іпотеки), при якій встановлюються обмеження щодо розпорядження земельною ділянкою її власником на період до виконання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язання. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Правові та процедурні особливості, недоліки та проблеми з цього питання.

Рівень правового регулювання відносин власності та користування землею в Україні є одним із факторів, який відображає загальний рівень розвитку країни, прагнення до раціонального та ефективного використання земельних ділянок та ставлення до природних ресурсів в цілому. Реформування відносин власності на землю в Україні супроводжується відповідним реформуванням системи оформлення прав на земельні ділянки, внесенням змін до форми документів, які посвідчують права на земельні ділянки.

 

Відповідно до Основного Закону України Конституції земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. України Земельним кодексом України 2001 р. Передбачені різні процедури набуття прав на землю, зокрема набуття права власності, права користування, сервітутних та інших прав на земельні ділянки. Кожна процедура має відповідні стадії, згідно з якими відбувається документальне оформлення вчинених особою, землевпорядними організаціями та органами державної влади дій правового та організаційного характеру. Відповідно до вищезазначених способів оформлення прав на земельні ділянки мають місце певні законодавчі колізії, що потребують теоретичного дослідження для їх усунення та мають своїм результатом підвищення ефективності реалізації конституційного права на землю через удосконалення регулювання оформлення прав на земельні ділянки, а разом із тим, рівня правового регулювання земельних відносин в Україні.

 

Досліджуються позиції науковців із приводу співвідношення обмежень та обтяжень прав на земельну ділянку. Визначено, що до обмежень прав на земельну ділянку також відноситься встановлення прикордонних зон. На підставі проведеного дослідження правової природи сервітутів в Україні були запропоновані форма договору сервітуту та його реквізити. Типова форма сервітуту серед таких обов’язкових реквізитів як дата укладення договору, визначення сторін, предмету договору має передбачати мету і зміст його укладення, а саме: у договорі має бути обґрунтована необхідність встановлення сервітуту, характеристика (індивідуалізуючі ознаки) земельної ділянки, на яку встановлюється сервітут (адреса, правовстановлюючий документ на земельну ділянку, відомості щодо сусідніх земельних ділянок, протяжність території, на яку встановлюється сервітут та загальна площа земельної ділянки, яка належить надавачу прав) та інші положенні  договору сервітуту.

 

Досліджено особливості регулювання та оформлення емфітевзису та суперфіцію в Україні. Показано, що відомості про встановлення обмежень та обтяжень на земельну ділянку повинні бути невід’ємною частиною правовстановлюючого документу, що посвідчує право суб’єкта на земельну ділянку, До такого документа додається план земельної ділянки, на якому визначається в яких межах діє обмеження (обтяження) земельної ділянки.

 

Масштабна приватизація земель, їх надмірне подрібнення в результаті паювання сільськогосподарських угідь призвели до істотного зростання в Україні кількості земельних ділянок. Одночасно процеси урбанізації населених пунктів, загострення екологічної ситуації зумовлюють необхідність збалансування прав і обов’язків власників і користувачів суміжних земельних ділянок, а також диктують доцільність їх підпорядкування основоположним інтересам суспільства. В зв’язку з цим в Земельний кодекс України введений інститут обтяжень прав на землю, за допомогою якого є можливим забезпечити певний баланс приватних інтересів власників і користувачів земельних ділянок та їх відповідність земельним інтересам суспільства.

 

В літературі висловлені різні точки зору про те, що обтяження земельних прав слід розглядати як різновид їх обмеження та про те, що обтяження земельних прав слід розглядати як права третіх осіб на земельну ділянку. У Тимчасових методичних вказівках по складанню кадастрових планів обмежень і обтяжень щодо використання земель, затверджених Держкомземом України 04.08.1999 р., обмеження прав на земельні ділянки розглядаються як одним із видів їх обтяжень. Нарешті, в останній редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження прав на нерухоме майно визначаються як заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.

 

Таке неоднозначне вживання у законодавстві поняття «обтяження прав на земельні ділянки» істотно знижує ефективність правового регулювання земельних відносин. В зв’язку з цим уявляється актуальним проведення дослідження проблеми обтяжень земельних прав як проблеми земельного права України, дослідження юридичної природи обтяжень прав на землю та формулювання пропозицій щодо вдосконалення правового регулювання обтяжень прав на землю.

 

Відзначається, що для обтяжень прав на землю характерні такі загальні ознаки як:

1) обтяження прав на землю  є звуженням (обмеженням) прав власника або користувача земельної ділянки при встановленні щодо неї обтяження;

2) обтяження є речовим  правом на чуже майно;

3) обтяження є самостійною  категорією, що не залежить від  обмежень та меж здійснення прав;

4) обтяження прав на землю виникають виключно в індивідуальному порядку щодо конкретно визначеної земельної ділянки;

5) обтяження прав на  землю перебувають у безпосередньому  зв’язку з обтяженою земельною  ділянкою, та слідують за нею  у разі переходу права власності  на таку земельну ділянку до іншої особи;

6) обов’язковість державної  реєстрації обтяжень прав на  землю;

7) конкуренція обтяжень  прав на землю між собою  та пріоритет права власності  перед обтяженнями прав на  землю .

При цьому, спеціальною ознакою обтяжень прав на землю розглядаємо їх подвійну правову природу (дуалістичний характер обтяжень прав на землю), адже обмежуючи (звужуючи) повноваження власника обтяженої земельної ділянки вони одночасно породжують права у третіх осіб відносно обтяженої земельної ділянки.

Набуття права власності, права користування земельною ділянкою має цільовий характер, від якого залежить правовий режим, що містить в собі сукупність правил її використання. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є законною підставою для припинення права користування та права власності. Також право власності на земельну ділянку може бути припинено на підставі добровільної відмови або смерті власника за відсутності спадкоємця; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскації за рішенням суду. З метою дотримання найбільш раціонального та ефективного використання земель органи державної влади та місцевого самоврядування можуть накладати обмеження прав на земельну ділянку або її частину в обсязі передбаченому законом або договором – шляхом встановлення: 
а) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом встановленого терміну; 
б) заборони на передачу в оренду (суборенду); 
в) права на переважну купівлю в разі її продажу; 
г) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених термінів; 
д) заборони на проведення окремих видів діяльності; 
ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт і т. д.

Обмеження реєструється разом із реєстрацією земельної ділянки у Державному реєстрі земель. Також земельним законодавством передбачено обмеження використання земельної ділянки шляхом встановлення земельного сервітуту – як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Власник або землекористувач земельної ділянку може вимагати встановлення таких сервітутів: 
- право проходу, проїзду на велосипеді та транспортному засобі по наявному шляху; 
- право прокладання ліній електропередачі, зв 'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; 
- право прогону худоби по наявному шляху; 
- право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд іт.д.

Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду та виникає після його державної реєстрації. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, права володіння, користування та розпорядження нею. Оскільки, використання землі в Україні є платним, то земельна ділянка виступає об'єктом плати за землю у вигляді земельного податку або орендної плати. Сукупність всіх цих правил обумовлює правовий режим використання земельних ділянок.

Окремо варто виокремити обмеження прав на землю в інтересах охорони земель. Основне цільове призначення деяких категорій земель пов’язано із охороною навколишнього природного середовища. До них відносяться передусім землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, землі оздоровчого призначення. Навколо цих земель можуть встановлюватися охоронні зони, зони санітарної охорони та ін. Режим господарської діяльності в цих зонах обмежує право використання земельних ділянок, що прилягають до цих земель, в інтересах забезпечення збереження земель, які оголошені особливо охоронюваними природними територіями, їх природних комплексів. Права осіб, що використовують земельні ділянки, обмежуються також і в тих випадках, коли ділянки знаходяться безпосередньо в складі особливо охоронюваної природної території. 

 

Наприклад, відповідно до Закону України "Про природно-заповідний фонд України" оголошення заказників проводиться без вилучення земельних ділянок та інших природних об’єктів у їх власників або користувачів. На території заказника обмежується або забороняється діяльність, що суперечить цілям і завданням створення заказника. 

 

З метою охорони водних об’єктів і земель водного фонду встановлюються водоохоронні зони (ст. 87 Водного кодексу України). Земельні ділянки в межах водоохоронних зон у власників землі та землекористувачів не вилучаються, однак користування цими ділянками здійснюється з дотриманням установленого в них режиму. Так, на території водоохоронної зони забороняється використання стійких та сильнодіючих пестицидів, влаштування кладовищ, скотомогильників, звалищ та ін. 

 

Ст. 47 Земельного кодексу до земель оздоровчого призначення відносить землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей. Землі оздоровчого призначення підлягають особливій правовій охороні. З метою створення необхідних умов для охорони земель оздоровчого призначення, лікувальних природних факторів на територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів встановлюються округи і зони санітарної охорони. 

 

Земельні ділянки, на яких встановлюються ці зони, у власників землі та землекористувачів не вилучаються, але в їх межах вводиться особливий режим використання земель, який обмежує або забороняє ті види діяльності, які несумісні з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення.  

 

Зони санітарної охорони встановлюються також навколо джерел водопостачання, водозабірних та водоочисних споруд та ін. Згідно із Законом України "Про питну воду та водопостачання" встановлюється три пояси зони санітарної охорони, в яких встановлюється різний режим господарської діяльності. 

 

Обмеження прав осіб, які використовують земельні ділянки, встановлюються також і в інших випадках. Наприклад, нерідко встановлюються зони особливого режиму використання земель. Однак такі обмеження не мають прямої причетності до питань охорони земель, оскільки цілями таких обмежень є забезпечення функціонування військових об’єктів, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об’єктах. 

 

Прикладом такого обмеження є прикордонна смуга, яка встановлюється уздовж державного кордону України і в межах якої діє особливий режим використання земель. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27 липня 1998 р. "Про прикордонний режим" прикордонна смуга – це ділянка місцевості, яка встановлюється безпосередньо вздовж державного кордону на його сухопутних ділянках або вздовж берегів прикордонних річок, озер та інших водойм у межах території селищних та сільських рад, прилеглих до державного кордону, але не може бути меншою від ширини смуги місцевості, що знаходиться в межах від лінії державного кордону до лінії прикордонних інженерних споруд. 

 

У прикордонній смузі встановлюються обмеження місць масового відпочинку населення, купання, рибальства, випасання худоби і т.ін. 

 

Близьким до поняття обмежень прав на землі є право земельного сервітуту, які, однак, треба розрізняти. Зміст цих понять різний. Сервітут – право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, засноване на угоді сторін або рішенні суду. Обмеження ж прав на землі має адміністративний характер, воно прямо передбачено в законах чи інших нормативно-правових актах. 

 

За використання ділянки, обтяженої сервітутом, може стягуватися плата, чого немає у випадках встановлення законодавством обмежень прав на землю.  

 

Учасниками сервітутних відносин можуть бути тільки власники землі та землекористувачі. Обмеження ж можуть бути встановлені щодо земельних ділянок, що використовуються на будь-яких передбачених законодавством титулах.