Управление рисками ипотечного кредитования

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Теоретические основы управления рисками ипотечного кредитования…………..………………………….…………………6

1.1. Параметры кредита и отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования……………………………….….…………………………….6

1.2. Виды рисков ипотечного кредитования и система управления ими…………………………………………………………………………………8

1.3. Нестандартные риски…………………...……..……………………..35

1.4. Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков……………………..……………………………………………………...38

Глава 2. Анализ кредитных рисков ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ……………………………………………………………….44

2.1. Организация  кредитного процесса при ипотечном  жилищном кредитовании Сбербанка  РФ………………………………………..……...…...44

2.2. Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ ……………………………………………………………………53

2.3. Анализ кредитного риска Сбербанка РФ ипотечного жилищного кредитования……………………………………………………………………..61

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Важность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Кредитные операции - самая доходная статья банковского бизнеса. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

При ипотечном кредитовании риски увеличиваются в связи с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Поэтому вопрос управления кредитным риском заслуживает особого внимания, потому что от его качества зависит успех работы банка. Исследования банкротств банков всего мира свидетельствуют о том, что основной причиной явилось низкое качество активов. Ключевыми элементами эффективного управления являются: хорошо развитые кредитная политика и процедуры; хорошее управление портфелем; эффективный контроль за кредитами; и, что наиболее важно, хорошо подготовленный для работы в этой системе персонал.

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что грамотно организованная система управления рисками ипотечного жилищного кредитования позволит достичь более выгодных условий для всех участников сделки.

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является процесс ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России», предметом исследования – система управления рисками ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Цель исследования – на основе изучения теории и практики разработать рекомендации по совершенствованию системы управления рисками ипотечного кредитования российских коммерческих банков на примере Сбербанка РФ.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1. Параметры кредита и отличие ипотечного кредитования от

обычного кредитования

 

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. По обыкновению, вступая в любые договорные отношения, стороны договора несут определенные риски, связанные с неисполнением этого договора или его нарушением. Правоотношения, возникающие в связи с ипотечным кредитованием, не являются исключением и также влекут ряд рисков для участников таких правоотношений. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная регистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание определенных технологий привлечения средств, особенный подход к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования.

Кредитные организации как финансовые посредники в своей деятельности подвержены всем основным видам риска, которые сопутствуют финансовой деятельности: кредитному риску (риску неплатежа по ссуде), риску ликвидности, риску процентных ставок.

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

При ипотечном кредитовании риски увеличиваются в связи с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

 

 

 

1.2. Виды рисков ипотечного кредитования и система управления ими

 

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

Рассмотрим основные риски с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования (рис. 1), а также различные механизмы управления этими рисками.

1 – процентный  риск; 2 – кредитный риск; 3 – валютный  риск; 4 – риск ликвидности; 5 – риск реинвестирования

Рисунок 1. Риски участников ипотечного жилищного кредитования

1.2.1. Риски заемщика.

 Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR (London Interbank Offered Rate – годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки). По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски заемщика, — это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3). Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально [20, с. 198].

Возможно несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования требуется достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которая в России отсутствует.

Для хеджирования процентного риска должна быть реализована схема, представленная на рис. 2.

Рисунок 2.  Схема управления процентным риском с помощью

процентных кэпов

В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) — ставку «потолок» (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки «потолок», равной текущей ставке LIBOR, например 5%. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную

CF = max [LIBOR - «потолок», 0] х NP x LPP,                                    (1.1)

где CF— денежный поток, получаемый покупателем кэпа; NP (notional principal) — условная основная сумма, которую страхует заемщик; LPP — длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена на рис. 3.

Рисунок 3. Схема управления процентным риском с помощью

процентных свопов

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа (рис. 4).

Рисунок 4. Схема управления процентным риском с помощью

процентно-флорового свопа

Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки «флор» = 5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:

CF = max [ставка  «флор» - LIBOR, 0] х NP х LPP,                              (1.2)

где CF - денежный поток, получаемый заемщиком; NP — условная основная сумма, которую страхует эмитент; LPP — длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar).

Рисунок 5. Схема управления процентным риском с помощью

процентного коллара

Покупатель коллара (рис. 5) покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит «запирание» (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LIBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%. Если LIBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LIBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой «флор», — 4%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.

Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем хеджирование рисков изменения валютного курса в течение длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией

1.2.2. Риски вкладчика. Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску (см. рис. 1).

Управление процентным риском вкладчика — это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.

Валютный риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях). Технология управления данным риском не отличается от рассмотренной ранее.