Ипотечный кредит

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие  правила обеспечения кредитов залогом  недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности  и других вещных правах на жилые  помещения; основания обращения  взыскания на заложенное жилое помещение  и др. принятие Гражданского кодекса  РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения  кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской  деятельности. Кроме того, Гражданским  кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных  законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным  актом, непосредственно связанным  с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат

- право собственности  на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью

• ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом  стал принятый в 1998 году Федеральный  закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита:

• в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.¹⁰

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в  России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии  населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья  практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Анализ потенциального платежеспособного  спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан  приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что  стоимость строительства по темпам роста значительно опережает  доходы населения.

В регионах рыночные механизмы  действуют с определенными допущениями  на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками  в подавляющем числе случаев  являются физи