Если в договоре
продажи земельного участка такие условия
не определены, то действует правило, в
соответствии с которым продавец сохраняет
право ограниченного пользования (сервитут)
той частью земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для
ее использования в соответствии с ее
назначением.
Передача недвижимого
имущества продавцом и принятие
ее покупателем осуществляются
по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному
документу о передаче. Именно
после вручения имущества покупателю
и подписания сторонами документа
о передаче (акта приема-передачи)
обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается
исполненным. Это правило действует
тогда, когда иное не установлено
законом или договором.
Вместе с тем
принятие покупателем недвижимости,
не соответствующей условиям
договора продажи недвижимости,
если такое несоответствие оговорено
в акте о передаче, не является
основанием для освобождения
продавца от ответственности
за ненадлежащее исполнение договора.
Переход права
собственности на недвижимое
имущество по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации в
установленном законом порядке.
Существенным
условием договора продажи недвижимости
является условие о цене. В
соответствии со ст. 555 ГК РФ
договор продажи недвижимости
должен предусматривать цену
этого имущества. Если условие
о цене не согласовано сторонами,
договор также считается незаключенным.
При этом правила определения цены, предусмотренные
п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Существенным
условием договора продажи жилых
помещений (жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры),
в которых проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц
с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением.
Договор продажи
недвижимости заключается в письменной
форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора
продажи недвижимости влечет
его недействительность. В соответствии
со ст. 558 ГК РФ договор продажи
жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры подлежит
государственной регистрации в
порядке, установленном законом.
С момента государственной регистрации
такой договор считается заключенным.
Несоблюдение требования о государственной
регистрации такого договора
влечет его недействительность.
7. Договор продажи
предприятия
Договор продажи
предприятия является разновидностью
договора продажи недвижимого
имущества. В той части, в
какой продажа предприятий не
определена параграфом 8 ГК РФ, к
продаже предприятия применяются
правила ГК РФ о продаже
недвижимости. Поэтому к договору
продажи предприятия прежде всего применяются
специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их
недостаточности - правила ГК РФ о продаже
недвижимости и лишь затем - общие положения
о купле-продаже.
По договору
продажи предприятия продавец
обязуется передать в собственность
покупателя предприятие в целом
как имущественный комплекс (ст.
132 ГК РФ), за исключением прав
и обязанностей, которые продавец
не вправе передать другим
лицам.
ГК РФ не
определяет стороны договора
продажи предприятия. Но исходя
из того, что под предприятием понимается
имущественный комплекс, используемый
для осуществления предпринимательской
деятельности и включающий все виды имущества,
предназначенные для такой деятельности,
следует полагать, что сторонами этого
договора, либо одной из сторон, являются
субъекты предпринимательской деятельности.
Существенными
условиями договора продажи предприятия
являются условия о составе
и стоимости продаваемого предприятия,
т. е. точное определение элементов
имущественного комплекса. Они определяются
в договоре на основе полной инвентаризации
предприятия, проводимой в соответствии
с установленными правилами такой инвентаризации.
Существенным
условием договора продажи предприятия
является условие о цене. В
данном случае действует общее
положение о цене в договоре
продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ),
в соответствии с которым при
отсутствии в договоре согласованного
сторонами в письменной форме
условия о цене договор о ее продаже
считается незаключенным. При этом правила
определения цены, предусмотренные п.
3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Цена предприятия
определяется сторонами свободно
на основе полной инвентаризации
предприятия и аудиторского заключения
о его составе и стоимости.
В цену предприятия
как имущественного комплекса,
находящегося на земельном участке
(здания, сооружения и т. п.), включается
цена передаваемого с этим
недвижимым имуществом соответствующей
части земельного участка или
права на нее. Это правило
применяется, если иной порядок
установления цены недвижимого
имущества не определен договором
или не установлен законом.
Согласно п. 1 ст.
560 ГК РФ договор продажи предприятия
заключается в письменной форме
путем составления одного документа,
подписанного сторонами. В соответствии
с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит
государственной регистрации и
считается заключенным с момента
такой регистрации.
Необходимыми
приложениями к договору являются
документы, удостоверяющие состав
и стоимость предприятия: акт
инвентаризации, бухгалтерский баланс,
заключение независимого аудитора
о составе и стоимости предприятия,
перечень всех долгов (обязательств),
включаемых в состав предприятия,
с указанием кредиторов, характера,
размера и сроков их требований.
При отсутствии таких документов
может быть отказано в государственной
регистрации договора, т.е. договор
не будет заключен.
До передачи
предприятия покупателю одна
из сторон договора продажи
предприятия должна письменно
уведомить кредиторов по тем
обязательствам, которые включены
в состав продаваемого предприятия.
Если долги были переданы на
покупателя без согласия кредитора,
то после передачи предприятия
покупатель и продавец несут
солидарную ответственность по
таким включенным в состав
предприятия долгам.
Передаче покупателю
подлежит тот состав продаваемого
предприятия, который определяется
соглашением сторон. Если соглашением
сторон не определен состав
передаваемого имущества, то передаче
покупателю подлежат то имущество, права
и обязанности, которые отражены в акте
инвентаризации, бухгалтерском балансе
и перечне всех долгов, включаемых в состав
предприятия.
8. Договор мены
По договору
мены каждая из сторон обязуется
передать в собственность другой
стороны один товар в обмен
на другой.
Договор мены
подчиняется нормам о купле-продаже
(гл. 30 ГК РФ), если они не противоречат
правилам о мене и существу
мены.
Каждая из сторон
договора мены признается продавцом
товара, который она обязуется
передать, и покупателем товара,
который она обязуется принять
в обмен. Сторонами договора
мены могут быть любые юридические
и физические лица, в том числе
- и субъекты предпринимательской
деятельности. Более того, в некоторых
сферах предпринимательской деятельности,
в частности, в сфере внешней
торговли, договор мены имеет
широкое распространение.
Существенным
условием договора мены является
условие об обмениваемых товарах,
которое считается согласованным,
если стороны определили наименование
и количество товаров, подлежащих
обмену.
Обмениваемые
по договору товары предполагаются
равноценными. В виде исключения
п. 2 ст. 568 ГК РФ допускает проведение
при мене компенсации неравноценных
обмениваемых товаров в денежной
форме. Такая неравноценность
должна быть заранее оговорена
в заключаемом договоре мены.
По общему правилу,
право собственности на обмениваемые
товары переходит к сторонам,
выступающим по договору мены
в качестве покупателей, одновременно
и после исполнения обеими
сторонами их обязательств по
передаче товаров (ст. 569 ГК РФ).
Однако определить такой момент,
особенно при встречных отгрузках
обмениваемых товаров, технически
непросто. Поэтому законом или
договором могут устанавливаться
иные правила о переходе права
собственности.
Сторона, у
которой третьим лицом изъят
товар, приобретенный по договору
мены, вправе при наличии оснований,
предусмотренных ст. 461 ГК РФ, потребовать
от другой стороны возврата
товара, полученного последней в
обмен, и (или) возмещения убытков.
9. Договор ренты
Договор ренты
- это договор, по которому одна
сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты)
в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется в
обмен на полученное имущество
периодически выплачивать получателю
ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления
средств на его содержание
в иной форме. Рента может
быть постоянной и пожизненной,
при этом последняя может быть
установлена на условиях пожизненного
содержания гражданина с иждивением.
Получателем и
постоянной и пожизненной ренты
может быть только гражданин.
Некоммерческие организации могут
быть получателями постоянной
ренты, если это не противоречит
закону и соответствует целям
их деятельности. Плательщиком ренты
может быть любое лицо, в том
числе и субъект предпринимательской
деятельности. Поэтому для него
договор ренты является договором
в сфере предпринимательства.
Предметом договора
ренты может быть любое имущество:
движимое и недвижимое. В любом
случае договор ренты подлежит
нотариальному удостоверению, а
если под выплату ренты предусматривается
отчуждение недвижимого имущества
- договор ренты подлежит и
государственной регистрации в
установленном законом порядке.
Имущество, отчуждаемое
под выплату ренты, может быть
передано получателем ренты в
собственность плательщика за
плату или бесплатно. Соответственно,
когда договором ренты предусматривается
передача имущества за плату,
к условиям по передаче и
оплате применяются правила о
купле-продаже, если имущество
передается бесплатно - правила
о договоре дарения.
В договоре
ренты (как постоянной, так и
пожизненной) определяются форма,
размер и сроки выплаты ренты.
Если договором ренты данные
условия не определены, применяются
правила, установленные ГК РФ.
К договору пожизненного содержания
с иждивением применяются правила
о пожизненной ренте и особые
правила, установленные ГК РФ
для этого вида ренты. В частности,
в договоре пожизненного содержания
с иждивением должна быть определена
стоимость всего объема содержания
с иждивением. При этом стоимость
общего объема содержания в
месяц не может быть менее
двух минимальных размеров оплаты
труда, установленных законом.
10. Заключение
В результате
выполненного курсового исследования
мы пришли к следующему завершающему
заключению. Различные виды договоров
купли-продажи в сфере предпринимательства
ГК РФ устанавливает особые
требования к их некоторым
условиям.
Например, если
продавцом товара является субъект
предпринимательской деятельности,
то качество продаваемого им
товара должно соответствовать
обязательным требованиям к качеству,
установленным законом.
В соответствии с
Законом РФ «О сертификации продукции
и услуг»', изготовители (продавцы, исполнители)
продукции, подлежащей обязательной сертификации
и реализуемой на территории РФ, обязаны
реализовывать продукцию только при наличии
сертификата, выданного или признанного
уполномоченным на то органом, обеспечивать
соответствие реализуемой продукции требованиям
нормативных документов, на соответствие
которым она была сертифицирована, и маркирование
ее знаком соответствия в установленном
порядке, а также нести другие обязанности,
установленные указанным Законом.
Обязательные
требования к качеству товаров
предусматриваются в установленном
законом порядке. Согласно Закону
РФ «О стандартизации» они
определяются государственными
стандартами РФ, и стороны обязаны
включать в договор условие
о соответствии товара этим
требованиям. Таким образом, при
купле-продаже в сфере предпринимательства
условие о соответствии товара
обязательным требованиям ГОСТов
является существенным условием
договора в силу закона (п. 4 ст.
469 ГК РФ).