Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).

§2. Содержание права собственности на жилые помещения

Согласно ст.6 Основ[8] недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности,  в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означает понятие «недвижимость»?

Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[9]. Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.

В ст. 6 Основ говорится о том, что недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной формы собственности в другую», т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним законодательством.

В чем заключается содержание права собственности на жилые помещения?

Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ст. 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР[10], а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.

В ч. 3 ст. 6 Основ провозглашен основной принцип, который характерен для частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц): право частной собственности не должно ограничиваться, за исключением случаев, установленных законодательством.

Реформирование отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере.

До принятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.

§3. Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере

Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системе законодательства представляющего собой систему законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. В Жилищном кодексе делается ссылка на Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.[11] Сегодня Основы жилищного законодательства не являются правовой базой для российского жилищного законодательства. Нормы законодательных актов бывшего Союза ССР (в их числе Основы жилищного законодательства) на основании постановлений Верховного Совета Российской Федерации от 12.12.91 «О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых Государств» и от 03.03.93 «О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации» применяются на территории Российской Федерации постольку, поскольку они не противоречат Конституции РФ и законодательству Российской Федерации. Иначе говоря, их действие на территории Российской Федерации не утратило силу, однако в настоящее время нормы ЖК РФ по отношению к нормам Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик являются приоритетными, и в этой связи они утратили свое прежнее значение.

Согласно Конституции РФ (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов российской Федерации. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов Российской Федерации.

На федеральном уровне нормы жилищного законодательства содержат следующие акты:

1) законодательные акты  Российской Федерации — законы  и другие нормативные правовые  акты, принятые федеральными законодательными (представительными) органами: Съездами  народных депутатов РСФСР и  РФ, Верховным Советом РСФСР и  РФ, а также Федеральным Собранием  — парламентом Российской Федерации. По форме это законы РСФСР  и РФ, федеральные законы и  постановления Съездов народных  депутатов и Верховных Советов. Наибольшую юридическую силу  имеют законы, в соответствии  с которыми должны приниматься  другие нормативные акты (ст. 76 Конституции  РФ). В качестве примера можно  назвать Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Основы, Федеральный  закон от 15.06.96 «О товариществах  собственников жилья»[12];

2) нормативные указы Президента  Российской Федерации (ст. 90 Конституции  РФ), а также утверждаемые указами  положения (например, указ Президента  РФ от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах»  и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этим указом). Можно  отметить и указ Президента  РФ от 29.03.96 № 430 «О государственной  поддержке граждан в строительстве  и приобретении жилья»[13], касающийся решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики;

3) нормативные постановления  Правительства Российской Федерации (ст. 115 Конституции РФ). Для примера  можно указать постановление  Правительства РФ от 22.06.94 № 743 «О  государственной поддержке кооперативного  жилищного строительства» и постановление  Правительства РФ от 03.08.96 № 937 «О  предоставлении гражданам Российской  Федерации, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, безвозмездной  субсидии на строительство или  приобретение жилья». Правительство  также утверждает различные нормативные акты в виде правил или положений, содержащие нормы жилищного законодательства;

4) нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов  и других федеральных органов  исполнительной власти, которые  могут их издавать на основании  законов и иных нормативных  правовых актов в рамках их  компетенции. Они могут носить  как отраслевой, так и межотраслевой  характер и содержать жилищные  нормы. В качестве примера можно  привести приказ министерства  юстиции РФ «Об утверждении  инструкции о порядке государственной  регистрации договоров купли-продажи  и перехода права собственности  на жилые помещения»[14].

Что касается регионального законодательства, то жилищные нормы могут содержать конституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах — уставы этих субъектов РФ и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Зачастую они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. При этом законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить федеральным законам.

Среди нормативных актов Республики Татарстан регулирующих жилищные правоотношения, в качестве примера,  можно выделить:

- законы РТ:

·        Закон РТ N 1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан", 15.07.93.[15]

- указы президента РТ:

·        Указ Президента РТ "О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Татарстан"[16]

- постановления Кабинета  министров РТ:

·        Постановление КМ РТ от 25 сентября 1999 г. №635 "О предоставлении гражданам кредитов на строительство или приобретение жилья из средств государственных ресурсов"[17];

·        Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан"[18];

По вопросам, касающимся жилищной сферы, правовые акты принимаются и органами местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями (ст. 132 Конституции РФ; ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95). Так например, в качестве примера, можно выделить нормативные акты главы администрации г. Казани:

·        Постановление Главы администрации г.Казани от 18 октября 1999 г. №2159 «О предоставлении гражданам кредитов на строительство или приобретение жилья из средств государственных ресурсов»;

·        Постановление Главы администрации г.Казани от 17 мая 1999 г. №967 «О постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.03.99 г. №165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан».

Нормы жилищного законодательства могут содержать издаваемые в организациях акты, которые имеют локальный характер и касаются работников и членов их семей. Они, как правило, содержатся в коллективных договорах, заключаемых в организациях.

Продолжают действовать многие нормативные акты государственных органов бывшего Союза ССР, нормы которых применяются до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству РФ.