Защита недвижимости

 

 

 

 

 

  Основные подходы к  управлению недвижимостью.

Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:  
-          Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.  
-          Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).  
Функции системы управления в рамках системного подхода: 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Планирование

Регулирование

Контроль

Анализ

Учет

Организация

Бизнес-коммуникации

Защита информации

 

  
Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации. 
Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью. 
Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах. 
Результаты работы бизнес-коммуникации можно представить в следующем виде: 
R = F(x;y;z;t)  
R – результаты работы  бизнес-комуникации. 
x – внешние факторы; 
y – внутренние факторы; 
z – структура бизнес-комуникаций; 
t – фактор времени.  
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Бизнес-коммуникации

Структура бизнес-комуникации Время

Внутренние факторы предпринимательской системы (экономический и энергитический потенциал фирмы, технология преобразования ресурсов )

Внешние факторы (поставщики, конкуренты, гос. органы,  политическая обстановка в стране)

 

  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 5 – Факторы, влияющие на эффективность бизнес-коммуникаций. 
Существует 7 разновидностей структур бизнес-коммуникаций: 
-   Бинарная (продавец - покупатель); 
-   n – арная (продавец – покупатель- продавец – покупатель- продавец - покупатель ); 
-   вертикальная (фирма - филиалы); 
-   горизонтальная  (конкуренты-конкуренты); 
-   радиальные (источники рекламной информации - покупатели); 
-         

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

интровентированные  
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

покупатели

покупатели

 

  
-          экстравентированные 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

покупатели

покупатели

покупатели

покупатели

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

Деятель, контролирующий доступ к ресурсам

покупатели

покупатели

 

  
В рамках развития организации и любого бизнеса важную роль играет функция планирования. 
 
  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 6 – Планирование как функция системы управления  недвижимостью. 
-          Воспроизводственный подход, подразумевает создание объекта недвижимости, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи а не проектирования. 
В рамках этого подхода необходимо акцентировать внимание на следующем: 
1. Использование инновационных и ресурсосберегающих технологий.  
2 Соблюдение генерального плана и норм плотности застройки.  
3.   Строгое соблюдение экологических требований  
-          Функциональный подход – предусматривает представления объектов недвижимости как носителей совокупности главных и второстепенных функций, управляющих конкретную потребность и их оптимизацию.  
-          Комплексный подход – предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и других аспектов управления  недвижимостью.  
-          Динамический подход предполагает развитие объекта на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирование параметров объекта на 5-15 и больше лет.  
 
 SHAPE  \* MERGEFORMAT

Внешняя среда

Управляющая подсистема

Подсистема формирования целей

Обеспечивающая подсистема

Функционирующая  подсистема

Объект управления

вход

выход

Внешняя среда

обратные связи

 

  
Рисунок  SEQ Рисунок \* ARABIC 7 – Структура управления недвижимостью. 
На всю эту систему действуют макроэкономические, микроэкономический факторы и факторы среды. 
Факторы макросреды: оказываю прямое регулирующее воздействие на целевые ориентиры и управленческие действия фирмы застройщика и не испытывают на себе ощущение влияния обратных связей. 
Микроэкономические факторы6 отражает условие рыночной конъюнктуры, характеризуют уровень потребительского спроса, сложившиеся отношения с поставщиками. Такие факторы не только определяют формирование системы управления, оказывают воздействие на развитие фирмы, но и подвержены обратному влиянию, которое должно быть учтено при построении эффективной системы управления. 
Подсистема формирования цели занимается 
1.  Обеспечением качества и конкурентоспособности объекта недвижимости;  
2.  ресурсосбережением;  
3.  расширением рынка недвижимости;  
4. организация технического развития;  
5.  формирование эффективных бизнес-коммуникаций;  
6.  социальное развитие и обеспечение экологической стабильности;  
7.         Развитием  управления.  
Функциональная подсистема  занимается:  
1.  Управлением девелоперской деятельностью.  
2.  Управлением страховой деятельностью.  
3.  Управлением брокерской деятельностью.  
4.  Управлением оценочной  деятельностью.  
5.  Управлением информационной деятельностью.  
Функции обеспечивающей подсистемы: 
1.  Научно-методическое обеспечение; 
2.  Ресурсное обеспечение; 
3. Маркетинговое обеспечение; 
4.  Правовое обеспечение; 
5.  Организационно-техническое обеспечение;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Соглашаясь с позицией, согласно которой, регистрация права не аналогична владению, можно придти к следующим выводам. Фактически существует крайне противоречивая ситуация: управомоченным лицом по виндикационному требованию может быть лицо, чье право зарегистрировано в реестре, поскольку такое требование предъявляется собственником, но им признается и лицо, не значащееся в реестре, поскольку право собственности не утрачивается с перерегистрацией. Соответственно обязанным лицом является захватчик недвижимости, потому что он незаконно ею владеет, но им признается и лицо, значащееся в реестре собственником, поскольку он является формальным собственником.

Учитывая значительное количество самовольных построек, возведенных на арендованных земельных участках, и нецелесообразность в большинстве случаев их сноса, считаю необходимым внести изменения в ст. 222 ГК РФ в части включения права аренды в перечень прав на земельный участок, обладатели которых могут признать право собственности на самовольную постройку.

Регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в погашении регистрационной записи об ипотеке, если заявителем в регистрирующий орган представлены документы (в том числе судебные акты), подтверждающие исполнение лицом своих обязательств по договору, независимо от того, представлено ли заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке или нет.

 

 

 

 

 

 

БИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Мурзин Д.В. 200 Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. №7. С. 127–134.

2. Скловский К.И. 2004. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.

3. Эрделевский А. 2007. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. №2. С. 92–96.

4. Тузов Д.О. 2007. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. Вестник ВАС, №1.

5. Кузина  С. 2006 Проблема защиты интересов добросовестного приобретателя. Хозяйство и право, №8.

6. Тузов Д.О. 2007. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут.

7. Линев А.Н. 2006. Защита прав добросовестных приобретателей в совершаемых ими сделках. Вестник Московского университета МВД РФ, №2.