Защита недвижимости

 

  ВВЕДЕНИЕ

 После введения в законодательство института государственной регистрации прав на недвижимое имущество вопрос квалификации требования о защите права собственности на недвижимость и его субъектного состава приобрел в литературе острый дискуссионный характер. Основные споры вызваны дискуссией о том, аналогична ли запись в реестре (регистре – по законодательству Республики Беларусь) владению. Разные точки зрения по этому вопросу предопределяют взгляд на то, как квалифицировать требование о защите прав на недвижимость: является ли это виндикацией, негаторным требованием или требованием о признании права собственности.

Следует также обратить внимание на то, что при защите вещных прав на недвижимое имущество возможны две ситуации: требование исходит от лица, неправомерно исключенного из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; требование исходит от лица, которое значится в регистре в качестве собственника.

В рамках концепции тождества существует две различные позиции. Одни авторы видят сущность виндикации, как конструкции, полностью зависящей от владения. Поэтому, по их мнению, виндикация вообще не должна применяться к случаям истребования недвижимости. Е.А. Суханов, например, указывает, что «утрата владения лицом возможна не иначе, как путем внесения в государственный реестр соответствующей регистрационной записи, но тогда спор владельца и собственника сведется к спору об обоснованности такой записи, т.е. к спору о признании права, а не к требованию о возврате вещи». Ф.О. Богатырев обращает внимание на то, что виндикация недвижимости, права на которую зарегистрированы в реестре, невозможна потому, что обязанным лицом «будет значиться лицо, которое записано в качестве собственника». Т.о. авторы полагают, что наиболее адекватным средством защиты является требование о признании права собственности.

Однако, на наш взгляд данная позиция небесспорна. Во-первых, возможна ситуация, как было указано выше, когда лицо, которое значится в реестре в качестве собственника, фактически не владеет недвижимостью, например, требование о выселении лица неправомерно занявшего жилое помещение. Во-вторых, если лицо заинтересовано в том, чтобы его признали собственником данного объекта недвижимости, оно, несомненно, заинтересовано и в передаче ему этого объекта. Поэтому, требование о признании права собственности не способствует достижению истинной цели спора. Кроме этого, следуя логике вышеназванных ученых, можно сделать вывод о том, что требование о признании права собственности, может заявить только зарегистрированный в реестре собственник. Но в таком случае данное требование теряет всякий практический смысл, так как запись в реестре и есть доказательство зарегистрированного права.

РФ, в отличие от ГК РБ, в отношении момента возникновения права собственности на имущество по договору, содержит также правило, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Т.о. данная норма прямо указывает на возможность истребования недвижимого имущества в порядке предъявления виндикационного требования. Кроме этого, имеющаяся практика (как белорусских, так и российских судов) свидетельствует о применении виндикации в отношении недвижимого имущества.

В рамках концепции несовпадения записи в реестре и фактического владения эти понятия разграничиваются. Так как на законодательном уровне понятие владения не закреплено, теория выработала следующее определение: владение – это возможность хозяйственного господства над вещью, фактическое обладание вещью. Сторонники данной позиции в случае, когда требование исходит от лица, которое значится в реестре в качестве собственника, квалифицируют такое требование как виндикационное.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Понятие недвижимости        

 

 

  Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.  

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).          

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.         

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.         

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.         

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Юридическое сопровождение сделок

Как известно, любая сделка – это сложная многоступенчатая процедура, требующая не только внимания, но и определенных юридических знаний. Юридическая фирма «Защита недвижимости» оказывает услуги по правовому сопровождению сделок, связанных с недвижимостью. Особенностью оказания данной услуги нашей компанией является не только предоставление консультативной помощи, но и полная проверка документов, контрагентов, самого объекта, а также просчет рисков нашего клиента. Юридическое сопровождение сделок происходит как с недвижимым имуществом вторичного рыка, так и на этапе строительства и инвестиций. Такая услуга помогает не только быть уверенным в правильности оформления и «чистоте» объекта сделки, но и избежать последующих судов по недвижимости.

Компания «Защита недвижимости» работает на рынке юридических услуг не один год и зарекомендовала себя как надежного грамотного партнера, предоставляющего высококвалифицированные услуги при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью. Наш штат специалистов, консультантов, адвокатов по недвижимости и аналитиков – это люди, имеющие огромный опыт работы в данной сфере, а не «сухие теоретики», что отличает нас от большинства компаний, работающих на рынке правовых услуг.           

 

 

 

 

 

Правовое сопровождение сделок от компании «Защита недвижимости»

Правовое сопровождение сделок нашим представителем начинается с выезда на объект и его осмотра, что максимально снижает ваш риск на приобретение имущества со скрытым дефектом, чем часто грешат недобросовестные продавцы. Проверка документов на объект и самого правового статуса продавца позволяет минимизировать риск сделки с мошенником. Любая сделка будет осуществлена в присутствии нашего представителя, что ликвидирует возможное неправильное оформление, влекущее за собой негативные юридические последствия. Также наш специалист предоставит вам консультацию относительно любых тонкостей и нюансов жилищного права и при необходимости проведет все регистрационные процедуры для окончательного оформления сделки. Таким образом, наши услуги по правовому сопровождению сделок, связанных с недвижимым имуществом, могут быть осуществлены «под ключ», что не только экономит силы и нервы наших клиентов, но и гарантирует полную законность проведенной сделки, ее безопасность и юридическую «чистоту».       Мы отвечаем за свои слова – вот наш девиз, проверенный многими клиентами на протяжении всего срока нашей работы. Ведь юридическая фирма «Защита недвижимости» - это годы безупречной деловой репутации, огромный практический опыт наших сотрудников и реальная помощь клиентам.             Бизнес в сфере недвижимости - это социально ответственный бизнес. Жилье у большинства наших сограждан это единственное ценное имущество. Поэтому любые сделки, связанные с объектами недвижимости, должны проходить цивилизованно, без нарушений прав потребителей. К сожалению, это не всегда так. Об этом свидетельствует статистика отдела защиты прав потребителей. Жалобы на недобросовестных риэлторов и застройщиков продолжают поступать в отдел, правда их меньше чем в 2006-2008 годах.

 

Защита недвижимости

 

Одно из главных направлений деятельности компании – сопровождение сделок с недвижимостью. Это могут быть сделки по покупке, продаже или аренде любых объектов недвижимости (городская, загородная, коммерческая). Также в компании занимаются и предоставлением юридических консультаций.

В компании Защита недвижимости тщательно выявляют риски готовящихся сделок с недвижимостью. Для этого проводится проверка на юридическую чистоту с анализом всех правоустанавливающих документов продавцов недвижимости. Кроме того, Защита недвижимости занимается и проверкой юридической чистоты объектов недвижимости, включающей в себя правовой анализ юридически значимых операций с объектом недвижимости с момента его возникновения. В результате этой работы создается письменное правовое заключение, содержащее всю достоверную информацию об объекте недвижимости.

В компании также занимаются оформлением прав общей долевой собственности, например, на земельные участки, на которых построены многоквартирные дома. В Защите недвижимости занимаются и оформлением прав наследства, собственности на жилую и коммерческую недвижимость. Работают в компании и в случаях с затягиванием застройщиками сроков оформления прав собственности на новостройки. Компания имеет большой опыт представления интересов клиентов в судах арбитражных и судах общей юрисдикции.

 

 

 

 

 

Техническая сторона 

Для охраны помещений используются различные датчики. Пассивные инфракрасные датчики движения срабатывают при попадании в зону их действия движущегося объекта, и/или излучающего тепло в зону чувствительности датчика. Датчики разбития стекла реагируют на звон бьющегося стекла. Наиболее совершенные модели анализируют спектр звуковых шумов в помещении. Если спектр шума содержит составляющую, совпадающую со спектром повреждаемого стекла, то датчик срабатывает. Один такой датчик может охранять стеклянные окна, витрины и т. п. площадью до 10 кв.м.

Фотоэлектрические датчики используются в составе систем защиты внутреннего и внешнего периметра для бесконтактного блокирования пролетов, дверей, лифтов, проемов, коридоров и т. п. Их отличает высокая устойчивость и надежность работы. Фотоэлектрические датчики состоят из двух частей - передатчика и приемника. Они разносятся вдоль линии охраны. Между ними проходит система модулированных инфракрасных лучей. Датчики этого типа срабатывают при попытке пересечь систему лучей, отличаются высокой устойчивостью и надежностью работы.

Магнитные датчики представляют собой пару «геркон-магнит» и устанавливаются на окна, двери и люки. Обычно размещаются в верхней части двери или окна и срабатывают при открывании/закрывании. Выбирая между проводной или радиоканальной системой, следует помнить, что провод по всей своей длине подвержен внешним воздействиям. Проложенный в стене, он может быть поврежден простой дрелью. Небрежный монтаж в распределительных коробах может привести к плохим контактам, а проникновение воды - к заземлению и окислению.

Ошибки при проектировании могут, например, в случае пожара привести к ситуации, когда провод перегорит раньше, чем система сможет зафиксировать возгорание. Основная проблема радиоканальных систем - надежность их работы. Возникновение радиопомех может привести к нарушению передачи сигнала.

Собственно комплект беспроводного оборудования не может быть использован для целей охраны и является лишь функциональной частью беспроводной системы охранно-пожарной сигнализации. Приемник служит для приема радиосигналов от датчиков, установленных в различных точках охраняемого объекта, преобразования радиосигналов в электрические сигналы и их анализа в контрольной панели. Каждый беспроводной датчик имеет индивидуальный идентификационный номер, что позволяет контрольной панели однозначно определить, от какого передатчика получен сигнал, и затрудняет сканирование кода злоумышленниками.

Приемно-контрольные приборы охранной, охранно-пожарной и пожарной сигнализации являются мозгом системы. Они предназначены для приема и обработки тревожных и технологических сигналов от датчиков; различения принимаемых сигналов; световой и звуковой сигнализации о поступающих сигналах тревоги или повреждениях; автоматического переключения на резервное питание при исчезновении напряжения основного питания и обратно с включением соответствующей сигнализации, без выдачи ложных сигналов; передачи сигналов в мониторинговый центр; обеспечения процедур взятия объекта под охрану и снятия с охраны.

Таким образом, набор передаваемых сигналов позволяет контрольной панели получать полную информацию, как о состоянии охраняемого помещения, так и о состоянии самих датчиков, обеспечивая высокий уровень надежности всей системы беспроводной охранно-пожарной системы в целом.

Защита права собственности на недвижимость

Защита права собственности на недвижимость резко изменилась из двухступенчатой в одноступенчатую, так как теперь при продаже недвижимости покупатель и продавец вместе должны придти в органы регистрации недвижимости и написать два заявления на продажу и на покупку, предоставить договор купли-продажи в нескольких экземплярах, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру продавцом и справку из домоуправление о составе семьи и отсутствия задолженности по квартплате. Нотариус теперь не нужен, если Вы решите воспользоваться услугами регистрации сделки у нотариуса, то заплатите в процентном соотношении от сделки, вот и посчитайте некий процент от стоимости квартиры в Москве. В любом случае сделка зарегистрированная нотариусом не считается действительной, так как в обязательном порядке необходимо пройти регистрацию в органах регистрации сделок с недвижимостью, а после регистрации покупатель получит свидетельство о праве собственности на недвижимость. Реальной тщательной проверки там не будет (проверят реальный адрес и обременение), самое главное паспорт участников сделки и нужные документы. По сравнению с нотариусом это небо и земля, конечно нотариус за регистрацию сделок берет еще и процент, поэтому он и старается. В то время как органы регистрации направленный только на регистрацию сделки с недвижимостью. Если Вы станете жертвой мошенников то устанете судиться годами, а когда выиграете суд, то столкнетесь с тем, что решения суда у нас вообще не выполняются или выполняются кое -как. Для примера могу привести мою историю и даже не одну про приставов-исполнителей. Сейчас вообще стало опасно покупать и продавать недвижимость, к примеру вспомните про строящееся жилье, которые строят десятилетиями и никак построить не могут. Защита права собственности может быть предоставлена в частном порядке адвокатами, риелторами или нотариусами и мной в том числе, которых Вы можете попросить сопроводить сделку по покупке или продаже квартиры. Правда в этом случае вам нужно будет заплатить им комиссионные за работу. Именно эти люди знают окружение с которым сталкиваются каждый день по работе. Стороны имущественных правоотношений могут договориться о праве, которое подлежит применению при возникновении и прекращении права собственности на движимое имущество. Согласно ст. 1205 ГК РФ право собственности и иные вещные права на движимое и недвижимое имущество определяются в соответствии с правом страны, где это имущество находится. Ранее по смыслу п. п. 1 и 2 ст. 1205 ГК РФ в прежней редакции правом страны нахождения имущества регулировались следующие вопросы: — содержание права собственности и иных вещных прав; — осуществление и защита этих прав; — принадлежность имущества к движимым или недвижимым вещам. Законом введена новая ст. 1205.1 ГК РФ, уточняющая данный перечень. Право, подлежащее применению к вещным правам, помимо указанных вопросов теперь определяет также: — виды объектов вещных прав; — оборотоспособность объектов вещных прав; — виды вещных прав; — возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности. Кроме того, стороны имущественных отношений могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к сделке, без ущерба для прав третьих лиц (п. 3 ст. 1206 ГК РФ).