Договор купли–продажи недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

Договор продажи  недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Договор продажи  недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком  купли-продажи в целом, наряду с  целью – передача имущества в  собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием  характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор  считается заключенным с момента  государственной регистрации.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

Необходимо отметить, что положения  ГК РФ о письменной форме сделки

(ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления  одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества (ст. 554 ГК).⁵ В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к  существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам.

 ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части  земельного участка. Если же земельный  участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество  определена не за объект в целом, а  за единицу площади или иного  показателя размера, то при определении  общей цены учитывается фактический  размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор  о продаже недвижимости считается  незаключенным.

Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым  помещением.

2.2. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

 

Содержание  договора продажи недвижимого имущества  составляют права и обязанности  сторон данного договора.

Основная  обязанность продавца по договору продажи  недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является

общей для  всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента  передачи вещи у покупателя, как  правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности  возникает с момента регистрации  перехода права собственности, который  может и не совпадать с фактической  передачей недвижимости. Поэтому  в рассматриваемом обязательстве  по отчуждению следует различать  передачу права собственности и  фактическую передачу недвижимого  имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно  рассматривать как обязанность  перенести на покупателя право собственности  на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь  в виду и то обстоятельство, что  подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд  прав. Прежде всего, это касается возможности  использовать вещно-правовые способы  защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам). Вместе с  тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается  как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества  либо покупателя - принять имущество.

Передаточный  акт нельзя рассматривать как  дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это  не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск  о расторжении договора⁶.

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого  имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать  друг от друга государственной регистрации  перехода права собственности.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого  имущества.

Продавец  обязан:

1. передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2. не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения;
3. возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации;
4. не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Покупатель  вправе:

1. в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2. в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

• неустранимые недостатки;

• недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
• недостатки, выявляемые неоднократно;
• недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче.

4) в случае  уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации. Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

 

Покупатель  обязан:

1. уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2. не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3. не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4. возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка.⁷

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный  участок, на основании которого земельный  участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право  собственности, оно переходит к  приобретателю недвижимости, за исключением  следующих случаев:

1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена  в натуре вместе с частью  земельного участка;

2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом из оборота.

2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Для того чтобы правильно  оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим  сделки с недвижимостью и приобретающим  права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие  обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.⁸

1. Право собственности  и иные вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат  не только сами права, но  также их ограничение (обременение), переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и  иной недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит  отчуждение имущества, а право  собственности у приобретателя  возникает с момента регистрации права (ст.223 ГК РФ).