Договор аренды

 

2.4 Договор аренды зданий и сооружений

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее  титул как собственника здания или  сооружения, так и лица, управомоченного  законом или собственником сдавать  данные объекты в аренду. Если в  аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или  муниципальной собственностью и  не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями  и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами  могут быть граждане и юридические  лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса) [19, с.16-25].

Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной  регистрации ранее возникших  прав на данный объект в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор  аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным  лишь с момента его государственной  регистрации.

К числу  существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия  о предмете договора и о размере  арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая  неразрывно связана с земельным  участком, занятым этой недвижимостью  и необходимым для ее использования.

Арендная  плата относится к существенным условиям данного договора и при  отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Договор аренды здания и сооружения может  быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная  аренда, так и долгосрочная), так  и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством  не установлен. Максимальные сроки  могут быть установлены правовыми  актами лишь для отдельных случаев  сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и  обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению  с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на основании  общих положений об аренде, не подвергаются кардинальным изменениям. При продаже  земельного участка, на котором находится  арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими  до отчуждения земельного участка.

На основании  общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений  об аренде.

Проведенное исследования позволяют сделать  следующие выводы: договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров  аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое  помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор  обусловлено специфическими чертами  его предмета: здания или сооружения. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право - и дееспособностью.

 

2.5 Договор аренды предприятия

 

По договору аренды предприятия в целом как  имущественного комплекса, используемого  для осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется  предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами [2, ст. 656].

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. Это могут быть как  коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Как правило, сторонами выступают  все же коммерческие организации. Некоммерческие организации в этом качестве выступают  значительно реже коммерческих, поскольку  вправе осуществлять предпринимательскую  деятельность лишь постольку, поскольку  это служит достижению целей, ради которых  они созданы, и соответствующую  этим целям.

Данный  договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления  одного документа, подписанного сторонами [18, с.538].

Кроме того, в соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это  требование распространяется на любые  договоры, независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Несоблюдение  формы договора аренды предприятия влечет его недействительность [7, ст.4].

К числу  существенных условий рассматриваемого договора в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы. Предметом рассматриваемого договора является предприятие в  целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности.

Арендная  плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия  не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие  о размере арендной платы. При  этом правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе и  стоимости, а также баланса, отражающего  все активы и долги предприятия  и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Согласно  ст. 660 ГК арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другим лицам.

Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также его изменения и  расторжения строятся по общим правилам изменения и расторжения договора аренды либо признания сделки недействительной. Определенные ограничения законом установлены лишь в отношении последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или расторжения. Делая вывод по данному виду договора аренды необходимо отметить, что аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца [10, с.658].

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает  не только права и обязанности, обязательства  и возможные последствия от уклонения  исполнения обязательств оговоренных  в договоре аренды, но также и  форму, содержание и основные положения  заключения договоров и иных договорных отношений. Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо то и  методом государственной регистрации. Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества  предприятия.

Договорные  отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую  деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами  стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться  в судебном порядке [16, с.344].

 

 

 

Заключение

 

На  основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов  и предложений, которые могут  быть использованы при дальнейшем теоретическом  изучении данного института, в правоприменительной  практике, а также при совершенствовании  законодательства.

1. В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.
2. Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, автором предлагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом: «Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».
3. Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая- важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.
4. Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Изучив  нормативно-правовую базу института  договора аренды, на наш взгляд именно над этими положениями стоит  задуматься депутатам Государственной  Думы РФ, для внесения изменений  и дополнений в соответствующее, действующее, гражданское законодательство.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

 

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: Принята 12 декабря 1993 г., с изм. по состоянию на 1 февраля 2013 г. – М.: Проспект, 2013. -  11 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, Ч.1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, Ч.2 от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, Ч.3 от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ, Ч.4 от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ, с изм. и доп. от 11 февраля 2013 г. [Текст] // Российская газета. – 1994. – 1 декабря.; Российская газета. – 1996. – 27 января.; Российская газета. – 2001. – 27 ноября.; Российская газета. – 2006. – 19 декабря.; Российская газета. – 2013. -  15 февраля.
3. Водный кодекс Российской Федерации, от 3 июня 2006 г. № 74- ФЗ, с изм. и доп. от 25 июня 2012 г. [Текст] // Российская газета. – 2006. – 8 июня.; Российская газета. – 2012. – 27 июня.
4. Лесной  кодекс Российской Федерации, от 4 декабря 2006 г. № 200 – ФЗ, с изм. и доп. от 28 июля 2012 г. [Текст] // Российская газета. – 2006. – 8 декабря.; Российская газета. – 2012. – 30 июля.
5. «О недрах» [Текст]: Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 ФЗ, с изм. и доп. от 30 декабря 2012 г. // Российская газета. – 1995. – 6 марта.; Российская газета. – 2013. – 11 января.
6. «О финансовой аренде (лизинге)» [Текст]: Федеральный закон от  29 октября 1998 г. № 164 ФЗ, с изм. и доп. от 8 мая 2010 г. // Российская газета. – 1998. – 5 ноября.; Российская газета. – 2010. – 12 мая.
7. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ, с изм. и доп. от 30 декабря 2012 г. // Российская газета. – 1997. – 30 июля.; Российская газета. – 2013. – 11 января.
8. «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [Текст]: Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ, с изм. и доп. от 25 декабря 2012 г. [Текст] // Российская газета. – 2007. – 30 июля.; Российская газета. – 2013. – 4 января.

9 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской федерации, МДС 81-35. 2004, от 5 марта 2004 г., введена в действие 9 марта 2004 г.[Электронный ресурс] // Справочная правовая система «Гарант». – URL: http:// base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?re

q=doc;base=LAW;n=131711.

 

Основная литература