Договор аренды

Законом могут устанавливаться наибольшие (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в  договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному [22, с.689].

2. Содержание договора аренды

 

Содержание  договора представляет целый ряд  условий, по которым должно быть достигнуто соглашение сторонами при его  заключении. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют  права и обязанности сторон. Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие обязанности  арендодателя и арендатора. Данные условия подразумевают совершение определенных взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так  и со стороны арендатора [20, с.386].

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя:

1) предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества.  Состояние имущества, подлежащего  передаче, должно быть определено  договором аренды. Если этого  не сделано, состояние имущества  определяется его назначением.  Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т. п.). Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию [26, п.8].

Имущество должно быть передано в аренду в  установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все  недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые:

а) оговорены  арендодателем при заключении договора;

б) заранее  известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества  на началах риска.

2)предупредить  арендатора о всех правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду имущество [2, ст.612].

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим  лицам и к ним относятся, в  числе других, сервитуты и права  залога.

3)производить  за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц [8, ст.2].

4) возместить  арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия  арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено  договором аренды. Под неотделимыми  улучшениями понимаются такие  улучшениями, отделить которые  невозможно без причинения вещи  вреда в любом размере.

Арендатор обязан:

1)пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, то в соответствии  с назначением имущества. Арендатор  должен использовать имущество  сам.

2)своевременно  вносить плату за пользование  имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

3)при  прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4)поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества,  если иное не предусмотрено  законом или договором аренды.

Под текущим  ремонтом понимается устранение недостатков  имущества, не связанное с заменой  основных составных частей . От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению [9, ст.7].

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права  в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды  не может превышать срок основного  договора аренды. К отношениям субаренды  применяются правила о договорах  аренды.

Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать  от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в  его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  и на условиях, соответствующих прекращенному  договору аренды [22, с.697].

Гражданский кодекс РФ называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внести арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество, либо чинит препятствия  в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением  этого имущества; имущество в  силу обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается непригодным  для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон [2, ст.620].

Таким образом, соблюдение всех правил составления договора аренды с отражением в нем ключевых прав и обязанностей арендодателя и арендатора, в полной мере обезопасят обе стороны от неправомерных действий со второй стороны.

 

 

 

 

 

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        2    Разновидности договора аренды

      

        2.1  Договор проката

 

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства [2, ст.626].

Выделение договора проката как разновидности  договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК РФ: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор  и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или  индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем  выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача  вещей напрокат - основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката  организациями, предоставляющими имущество  напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы  и др.) [12, с.426].

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная  плата по договору проката устанавливается  только в виде платежей в твердой  сумме. Другие формы оплаты, в том  числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены  соглашением сторон. Платежи могут  вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически.

В отношении  договора проката устанавливается  максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше  одного года. Если срок договора превышает  предельный, то он будет считаться  заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила  ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК РФ предусматривается  обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей напрокат оформляется  квитанцией-обязательством. Выдача предметов  проката гражданам в зонах  отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости прокатного имущества.

Арендодатель  по договору проката несет обязанность  по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

В случае обнаружения недостатков в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся  в надлежащем состоянии. Выбор способа  зависит прежде всего от характера  недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены  на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.