Государственная регистрация на недвижимое имущество

- иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя  в соответствии с законодательством,  действовавшим в месте передачи  на момент ее совершения.

Под актами, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает  нормативные акты, принятие которых  отнесено действующим российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к  компетенции различных органов  государственной власти и местного самоуправления.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной  регистрации сами по себе, а равно  в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими  прав.

Для того чтобы договор  был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом  форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ). По общему правилу  договор признается заключенным  в момент, когда лицом, направившим  оферту, получен акцепт, но если договор  подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих  прав. В случаях, когда Гражданский  кодекс РФ предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые  связаны с недвижимостью, регистрация  прав, вытекающих из соответствующих  договоров, одновременно рассматривается  как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации  подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещений  осуществляется в соответствии с  Законом “О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации” от 04 июля 1991г. с последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин  имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется  договором передачи жилья, который  имеет свои особенности, почему и  выделен законодателем в отдельное  основание возникновения, прекращения  и перехода прав на жилье. Главная  особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским  кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной  стороны - гражданина, желающего приватизировать  занимаемое им жилье.

Еще одно основание для  государственной регистрации прав - свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим  наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают  право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация  прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а  правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии со ст.36 Основ  законодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного  имущества только государственные  нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной  нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций  может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.[7]

Свидетельство о праве  на наследство выдается всем наследникам  вместе или каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все  наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество  не включено в свидетельство о  наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином “решение суда” носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение  третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте  ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[8] могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих  в деле, а также судебного пристава-исполнителя  правом постановления перед судом  вопроса о разъяснении решения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительном производстве”).

Следует заметить, что право  на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении  мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое  решение по делу либо изменивших решение  суда.

Одним из оснований для  ограничения прав на недвижимое имущество  является наложение ареста на это  имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при  необходимости - ограничение права  пользования, применяемый для обеспечения  иска или в других целях. Арест  имущества влечет следующие ограничения  в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный  срок.

Еще одним основанием для  государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных  органов. Эти акты относятся к  категории индивидуальных. Следует  заметить, что к данному виду оснований  относятся и различные акты органов  местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция  и этих, и органов государственной  власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких  актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного  объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые  укладываются в рамки данного  основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных  недвижимых вещей на учет органом,  осуществляющим государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество (основанием для такого  принятия на учет служит заявление  органа местного самоуправления, на территории которого находится  бесхозяйная вещь, - ст.225 ГК РФ);

-   решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом,  в частности,  с непременной выплатой стоимости имущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ).[9]

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”, относятся самые  различные акты, соответствующие  действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее  время можно отнести такие  основания для государственной  регистрации прав, как внесение физическими  и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.^[10]

Следует отдельно заметить, что ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывается еще одно основание для государственной  регистрации на недвижимое имущество - справка правления потребительского кооператива о полной выплате  пая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопление, полностью внесшие  свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное  этим лицам кооперативом, приобретают  право собственности на указанное  имущество. Поскольку все вышеперечисленное  имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации  в соответствии с ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит  не правоустанавливающий, а правоподтверждающий  характер, так как право на эти  помещения возникает с момента  полного внесения пая.

Обязательным приложением  к документам, необходимым для  государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут быть предусмотрены  дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной  регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права  на долю в общей долевой собственности  на недвижимое имущество, к заявлению  о государственной регистрации  со стороны других сособственников  должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником  в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав, или быть нотариально  заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для  приостановления государственной  регистрации (ст.24 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”).

При подаче заявления о  государственной регистрации любое  физическое лицо-правообладатель, сторона  в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в  ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” его, разумеется, нет, поэтому  можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный  перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации  и снятия граждан Российской Федерации  с регистрационного учета по месту  пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениями и дополнениями:

- паспорт;

- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет  (следует заметить, что в настоящий  момент паспорт выдается лицам,  достигшим 14 лет);

- заграничный паспорт  - для постоянно проживающих за  границей граждан, которые временно  находятся на территории РФ;

- удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков,  мичманов);

- военный билет - для  солдат, матросов, сержантов и старшин,  проходящих военную службу по  призыву или по контракту;

- справка об освобождении  из мест лишения свободы - для  лиц, освободившихся из мест  лишения свободы. 

Личность иностранных  граждан и лиц без гражданства  устанавливается на основа вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в  органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные  документы юридического лица, а также  документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного  юридического лица.

Также для государственной  регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким  документом является квитанция о  приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с  населением, либо платежное поручение  организации с отметкой банка  о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию  должностное лицо учреждения юстиции  по регистрации прав вносит соответствующую  запись в книгу учета документов, правила ведения которых установлены  Приказом Минюста РФ, Мингосимущества  РФ, Минстроя РФ от 22 июля 1998г. № 83/172/23 “Об  утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”.