Автор работы: Пользователь скрыл имя, 21 Июня 2014 в 16:15, курсовая работа
Цель исследования – рассмотреть институт действующего в Российской Федерации договора аренды, выявить его характерные особенности, а также дать правовую оценку урегулированию данного института со стороны нашего государства.
В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:
1. дать определение понятию договора аренды;
2. рассмотреть существенные условия договора;
3. провести сравнение прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
4. в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.
Введение …………………………………………………………………….… 3
Глава 1. Понятие договора аренды …………………………………….… 4 – 9
Глава 2. Существенные условия договора …………………………..…10 – 15
Глава 3. Права и обязанности арендодателя …………………………... 16 – 18
Глава 4. Права и обязанности арендатора ………………………….. 19 – 22
Заключение …………………………………………………………….………. 23
Список литературы ………………………………………………………….. 24
Введение
Договор – наиболее распространенный вид юридических актов, являющихся основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей. В этом контексте договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора - это регулирование в рамках закона поведения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а также последствия нарушения соответствующих требований.
Выбранная мной тема считается актуальной так, как в настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).
Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, материалы судебной практике, учебная литература в рамках изучения данного вопроса.
Цель исследования – рассмотреть институт действующего в Российской Федерации договора аренды, выявить его характерные особенности, а также дать правовую оценку урегулированию данного института со стороны нашего государства.
В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:
1. дать определение понятию договора аренды;
2. рассмотреть существенные условия договора;
3. провести сравнение прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
4. в заключение работы
подвести итоги по
Глава 1. Понятие договора аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).1
В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные.2
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работ. Прототипом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение.3
При этом российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов. В частности, как в праве Франции, различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов.4
В изложенном выше определении выделяются несколько отличительных признаков, позволяющих отграничить договор аренды от смежных гражданско-правовых договоров по передаче имущества.
Во-первых, по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование. Но возможна аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование.
Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.
В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.
В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды в Гражданском Кодексе отнесены: договор проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании разных критериев. В их основе лежит совокупность юридических и экономических признаков: предмет аренды, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, высокая стоимость объекта, его особая значимость для гражданского оборота, различие условий и особые цели пользования имуществом и др. Это предопределило и результат: нетрудно заметить, например, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако, несмотря на это, отнесена к разным видам договора аренды.
Помимо специальных видов договоров аренды в Гражданском Кодексе и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданском Кодексе об этих договорах.5
Данный договор признается консенсуальным договором, т.к. он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
За исполнение арендодателем обязанности по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатор должен выполнить встречную обязанность по внесению арендной платы, из чего следует, что договор аренды является возмездным.6
Правомерность подобных выводов подтверждают и суды.
ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 01.11.2011 N Ф03-А51/11-1/3363 отказал в удовлетворении иска о понуждении изменить договор аренды, разъяснив, что договор аренды в силу статьи 606 ГК РФ является возмездным договором, и изменение условия об отмене арендной платы приведет к изменению правовой сути договора, что не допускается законом.7
Договор аренды является двусторонним договором, сторонами которого являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).8
К арендаторам относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований гражданского кодекса.
Арендодатель и арендатор, могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).9
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.10
В законе предусмотрены специальные правила, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды, отличающиеся от общих положений о форме сделки.
Форма договора аренды может быть письменной и устной.
Простая письменная форма договора аренды обязательна для:
- договора аренды, заключаемого на срок более года;
- договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.11
Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре. Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК). 12
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации.13
Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом.14
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.15
Глава 2. Существенные условия договора.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
К числу существенных условий договора аренды, не достижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся: