Оценка земли и недвижимости

11. Оценить налогооблагаемую прибыль по годам аренды.

12. Оценить налог на прибыль  по годам аренды.

13. Оценить чистую прибыль по  годам аренды.

14. Оценить ставки дисконтирования  по годам аренды.

15. Оценить текущую прибыль на  дату оценки по годам аренды.

16. Оценить будущую стоимость  продажи объекта недвижимости.

17. Оценить ставку реверсии.

18. Оценить текущую стоимость  реверсии.

19. Оценить текущую стоимость  объекта недвижимости.

 

Вариант №2

Теплица металлическая с котельной объемом 900 м3, площадью 300 м2 с участком земли 0.5 га. Полная балансовая стоимость 150 млн. руб., остаточная балансовая стоимость 110 млн. руб.

1. Арендная плата за пользование помещение составит 0,6 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.
2. Коэффициент загрузки составит в первые 2 года 60%, в последующие  - 70%
3. Операционные расходы составят 26$ в день и будут возрастать на 5% в год.
4. Реконструкция здания займет 4 месяца и обойдется в 10$ за 1 м2 площади помещения.
5. Амортизационные отчисления составят 2% в год.
6. Налог на имущество принят 2.5% в год.
7. Земельный налог в первый год составит 650 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
8. Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 350 млн. руб.  за 1 га.
9. Налог на прибыль 35% в год.
10. Ставки дисконтирования составляют:

1-2 год – 19%

3-4 год – 18%

5-6 год – 16%

7-8 год – 15%

9-10 год – 14%

11. Холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалентную 150000$ включая расходы на продажу 30000$, ставка реверсии 10%.

 

Последовательность расчета рыночной стоимости теплицы металлической с котельной с земельным участком по методу дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.

 

 

 

 

 

 

Таблица 3

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (в долл.)

№ пп	Год	Потенциальный валовый доход	Эффективный валовый доход	Операционные расходы	Чистый операционный доход	Расходы на реконструкцию	Амортизационные отчисления	Остаточная стоимость	Налог на имущество	Земельный налог	Налогооблагаемая прибыль	Налог на прибыль	Чистая прибыль	Ставка дисконта	Текущая стоимость
1	0	64800	38880	9360	29520	3000	75	2675	66	4875	21579	7552	14027	19%	11787
2	1	66744	40046	9828	30218	3000	75	2600	65	5118	22035	7712	14323	19%	10114
3	2	68746	48122	10319	37803	3000	75	2525	63	5374	29365	10277	19088	18%	11617
4	3	70808	49566	10835	38731	3000	75	2450	61	5643	30027	10507	19518	18%	10067
5	4	72932	51052	11377	39675	3000	75	2375	59	5925	30691	10741	19950	16%	9498
6	5	75120	52584	11946	40638	3000	75	2300	57	6221	34060	11921	22139	16%	9086
7	6	77374	54162	12543	41619	3000	75	2225	55	6532	32032	11211	20821	15%	7827
8	7	79695	55787	13181	42606	3000	75	2150	53	6859	32694	11442	21252	15%	6947
9	8	82086	57460	13840	43620	3000	75	2075	51	7202	33367	11678	21689	14%	6669
10	9	84549	59184	14532	44652	3000	75	2000	50	7562	34040	11914	22126	14%	5968
Итого:															89580

 

 

 

Сумма продажи объекта, долл. _________________150000

Расходы на продажу, долл. _____________________30000

Стоимость объекта продажи, долл. ______________120000

Текущая стоимость реверсии, долл.   10%__________46265

Текущая стоимость недвижимости, долл._________135845

Текущая стоимость недвижимости в руб.________5433760

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Об утверждении индексов измерения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов с ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных мест) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983г. №94.
2. Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-Д.
3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». – КО – Инвест, Выпуск № 18, 1997 года.
4. Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.
5. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.