Кадастровая оценка земли сельскохозяйственного назначения

В ходе земельно-оценочных  работ выделены земельно-оценочные  районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

В связи с переходом  к рыночной экономике и совершенствованием платности земель исходя из их стоимости  возникла объективная необходимость  стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование  для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В связи с этим, в соответствии с постановлением Правительства  РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной  кадастровой оценке земель» и  «Правилами проведения государственной  кадастровой оценки земель», утвержденными  постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения  и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой  оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов  Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ) и в субъектах  РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом  России 11 мая 2000 г. и согласованной  Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.[18, с.2]

На I этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Второй этап выполняется  в соответствии с Правилами государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, разработанными в развитие Методики (I этапа).

Данные правила предусматривают  государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых  оценочных показателей продуктивностей  и затрат, установленных на I этапе работ. В субъектах РФ, где выделены земельно-оценочные районы, дифференциация проводится первоначально по земельно-оценочным районам.[18, c.4]

Суть оценки заключается  в нахождении таких величин, как 

- интегральный показатель  плодородия почвы (разновидности  или группы почв) – относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

- интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки – величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

- интегральный показатель  местоположения объекта государственной  кадастровой оценки – величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения метериально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

- дифференциальный рентный  доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

- абсолютный рентный доход- минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту га) сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ;

- расчетный рентный доход – сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

- земельно-оценочный район  (зона внутри субъекта РФ)– часть территории субъекта РФ, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

При наличии природно-экономической  зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на I-ом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется

- фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий  на основании урожайности основных  сельскохозяйственных культур и  сенокосов за 1971-1999 годы, а также  рассчитываются фактические затраты  на использование 1 га сельскохозяйственных  угодий на основании данных  за 1992-1999 годы.

Методики государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации рассчитываются по земельно-оценочным  районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей  продуктивности и затрат, установленных  для субъекта РФ по результатам I-го этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ. Базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ, на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.[17, c.4]

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных  характеристик объектов государственной  кадастровой оценки по плодородию  почв, технологическим свойствам  и местоположению;

- определение расчетного  рентного дохода и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных  угодий объектов государственной  кадастровой оценки.

Основой государственной  кадастровой оценки служат:

- данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показатели оценочной  продуктивности сельскохозяйственных  угодий (по выходу кормовых единиц  и валовой продукции), затрат на  их использование, расчетного  рентного дохода (дифференциального  и абсолютного) и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных  угодий на уровне субъектов  РФ (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.[18, c.7]

 

 

 

1.4.1 Определение интегральных  значений показателей 

земельных участков по плодородию почв,

 технологическим свойствам  и местоположению

 

Интегральными показателями являются:

- по плодородию почв  – балл бонитета (совокупный почвенный  балл);

- по технологическим свойствам  – индекс технологических свойств  земельных участков;

- по местоположению –  эквивалентное расстояние до  пунктов реализации сельскохозяйственной  продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами,  км.

Определение балла бонитета почв земельного участка

Определение балла бонитета почв включает:

- установление методами  статистического анализа признаков  и свойств почв, существенно влияющих  на их плодородие;

- расчет средних физических  значений отобранных признаков  и свойств почв;

- пересчет на основе  корреляционно-регрессионного анализа  физических значений признаков  и свойств почв в зависимости  от их влияния на урожайность  сельскохозяйственных культур в  относительные величины – баллы;

- расчет среднегеометрического  балла по совокупности признаков  и свойств по разновидностям (группам)  почв;

- расчет совокупного почвенного  балла путем корректировки среднегеометрического  балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность,  эродированность, засоленность и  т.д.).(Совокупные почвенные баллы  по оценочным группам почв  имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой  оценки (административных районов, земельно-оценочных  районов) на их площади.[18, c.8]

Определение индекса технологических  свойств земельного участка.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой  оценки рассчитываются с учетом:- энергоемкости  почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим  орудиям);

- рельефа;

- каменистости;

- контурности;

- удаленности полей и  фермерских участков от хозяйственного  центра;

- высоты над уровнем  моря (для горных и предгорных  зон).

Физические значения технологических  свойств для конкретного объекта  государственной кадастровой оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.(Шкалы  приведены в Технических указаниях  по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий).

На основе шкал оценки отдельных  технологических свойств и зависимости  от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических  свойств 

За эталонные условия  приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических  свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств  объектов государственной кадастровой  оценки (административных районов, земельно-оценочных  районов) на их площади.[18, c.11]

Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Местоположение объекта  государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов  реализации сельскохозяйственной продукции  и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов  грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные  по коэффициентам: зерно, картофель, овощи  – 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года. [18, c.12]

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные  по коэффициентам:

первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа – 1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой  оценки до пунктов реализации продукции  вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

 

ЭРi = a Г_jК_j (Р₁ + Р₂Д₂ + Р₃Д₃) : a Г_jК_j , (1)

 

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

j– объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

К_j – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

 

1.4.2 Стоимостная оценка  сельскохозяйственных угодий

 

Стоимостная оценка в границах объектов государственной кадастровой  оценки заключается в определении  расчетного рентного дохода и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

- дифференциацию базовых  по субъекту РФ нормативов  продуктивности сельскохозяйственных  угодий и затрат на их использование  по объектам государственной  кадастровой оценки согласно  их индивидуальным рентообразующим  факторам - плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению;

- определение по объектам  кадастровой оценки, на основе  полученных индивидуальных нормативов  продуктивности и затрат, расчетного  рентного дохода и кадастровой  стоимости 1 га сельскохозяйственных  угодий.

Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход  складывается из дифференциального  и абсолютного рентных доходов.[18, c.12]

Дифференциальный рентный  доход объектов государственной  кадастровой оценки определяется по формуле: