Земельно-хозяйственное устройство территории г.Нягань

Схемы (проекты) земельно-хозяйственного устройства городских поселений являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке или временно не застраиваемых. Само же назначение данных проектов обусловливает их прохождение в двух стадиях:

1-я стадия - разработка  плана земельно-хозяйственного устройства;

2-я стадия - разработка  детального проекта земельно-хозяйственного  устройства территории города.

Прежде всего, разрабатывается проектное задание. В состав задания входят материалы, характеризующие экономическую, социальную, экологическую и техническую целесообразность предполагаемого освоения застроенных территорий. Проектное задание должно включать эскизное решение плана земельно-хозяйственного устройства города.

В плане земельно-хозяйственного устройства территории города разрабатываются конкретные мероприятия по совершенствованию сложившейся организации территории и по рациональному освоению земель. Порядок целевого использования земель устанавливается в тех случаях, когда он не предусмотрен генеральным планом. План земельно-хозяйственного устройства должен содержать более углубленную проработку проектного решения, так как в основу его разработки складывается разнообразная исходная информация.

Детальный проект земельно-хозяйственного устройства территории города представляет собой документы, детализирующие разработку плана до той степени, которая необходима для выполнения соответствующего вида работ (строительных, монтажных и т. д.).

Схема (проект) земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулируются земельные отношения в городах, с учетом комплексной оценки определяются архитектурное, планировочное развитие и организация использования незастроенных территорий городских поселений.

Особенностью структурного содержания плана земельно-хозяйственного устройства территории городских поселений является комплексный подход:

• к оценке сложившейся общей организации территории города;
• оценке организации его планировочной структуры;
• оценке экологического состояния; оценке интенсивности использования территории;
• градостроительной и социально-экономической оценке территории города; установлению целевого использования незастроенных территорий с детальной проектной проработкой по всем видам мероприятий.

Данный документ должен содержать раздел технико-экономического обоснования и экологической экспертизы.

В основу разработки плана закладываются такие материалы, как:

1. территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития всех территорий субъекта РФ и части территорий субъекта РФ;
2. генеральные планы городских поселений;
3. проекты черты городских и сельских поселений;
4. проекты детальной планировки и застройки;
5. материалы инвентаризации земель городских поселений;
6. материалы государственной кадастровой оценки земель города;
7. материалы специальных видов обследования почвенного, экологического, санитарно-гигиенического и социального, топографо-геодезических, гидрологических, инженерно-геологических изысканий и др.;
8. материалы мониторинга объектов градостроительной деятельности;
9. сведения о перспективах экономического и социального развития города; историческая справка (очерк) формирования и развития городского поселения;
10. топографо-геодезические и картографические материалы (масштабов 1:500, 1:2000) с изображением рельефа горизонталями при сечении 0,5-1,0 м;
11. сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и о благоустройстве территории;
12. проектное задание.

При разработке проекта (схемы) земельно-хозяйственного устройства территории города необходимо:

1. установить важнейшие градообразующие факторы, определяющие экономическую базу города главным образом промышленное производство, его возникновение и возможность дальнейшего развития, а затем определиться в градообслуживающих отраслях, обеспечивающих нормальное функционирование города;
2. изучить сложившуюся планировочную структуру города, а затем, используя модульный принцип деления городских территорий, обеспечивающий целостность планировочных элементов в процессе развития городов, наметить перспективы использования, планировки и застройки незастроенных территорий;
3. широко использовать методы и приемы комплексной оценки 
   территории городов для выявления как благоприятных, так и неблагоприятных участков с целью дальнейшего инженерного освоения.

В зависимости от поставленной цели и вытекающих задач планы земельно-хозяйственного устройства городов должны, на наш взгляд, содержать следующие составные части: проектное задание, план земельно-лиственного устройства города, детальный проект, технико-комическое обоснование проекта земельно-хозяйственного устройства, экологическую экспертизу.

Исходя из своеобразия проектных решений, экономическое обоснование плана земельно-хозяйственного устройства можно классифицировать в соответствии с разработанным комплексом проектных мероприятий:

1. Экономическая оценка вариантов целевого использования земель.
2. Экономическая эффективность затрат на природоохранные мероприятия.
3. Экономическая эффективность капитальных вложений в инженерное освоение и благоустройство территории города.

По каждому виду обоснования принимается критерий оценки и закладывается самостоятельная система показателей.

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы В целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Главной целью экологической экспертизы является ёствление предупредительного контроля за соблюдением закона об охране окружающей природной среды и рациональным использованием земельных ресурсов. В качестве объекта выступают: документация, предпроектные и проектные материалы, проекты, планы и технико-экономическое обоснование.

2 КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА КАК СОСТАВЛЯЮЩАЯ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ПОСЕЛЕНИЙ

2.1 Общая характеристика объекта

Для характеристики климата г. Нягань использованы данные ближайшей метеостанции г.Сургута.

Климат резко-континентальный с продолжительной суровой зимой и жарким летом. По данным многолетних наблюдений среднегодовая температура воздуха составляет 3,10С. Самая низкая температура: -55°С, а самая высокая температура: +340С. Среднегодовая сумма атмосферных осадков составляет 676 мм. Основное количество осадков приходится на теплое время года. Максимум осадков выпадает в августете (82 мм.), а минимум - в феврале (28 мм.).

Наибольшая высота снежного покрова на открытом месте - 91 см., на защищенном - 129 см. Устойчивый снежный покров устанавливается в среднем 23 октября. Разрушение устойчивого снежного покрова происходит в срок: с 1 апреля по 28 мая, в среднем - 4 мая.

Относительная влажность воздуха в течение года изменяется от 66% до 82%. Район относится к влажному климату. Нормативная глубина замерзания грунтов составляет 2,6 м.

Ветры в зимний период преобладают юго-западного и западного направления со средней скоростью 5,3 - 4,5 м/сек., в летний период преобладают ветры северные, северо-восточные и восточные со средней скоростью 4,5 - 3,9 м/сек. По многолетним климатическим данным район г. Нягань относится к 1В.

В общем, климатические условия г. Нягань нельзя назвать благоприятными для жителей. Высокая влажность, низкие температуры, короткое непродолжительное лето - все это влияет отрицательно на жизнь горожан.

2.2 Понятие, цели, задачи и  содержание комплексной оценки

Оценка – это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Комплексная оценка территории города – это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной оценкой стоят следующие задачи:

• подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;
• сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;
• проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;
• проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;
• выявление нарушений в использовании земель поселений;
• разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;
• определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

В развитии комплексной оценки территории городов можно выделить два этапа:

1. советский (период централизованного планирования развития городов);
2. современный (период развития рыночных отношений и формирования рынка земли).

Результатом проведения комплексной оценки в советский период принялись проектные решения по архитектурно-планировочной организации, функциональному и строительному зонированию территории, развитию инженерных и транспортных систем, по планировке и застройке (выбору типов промышленных и общественных зданий), организации обслуживания населения, по режиму использования охранных зон.

Таким образом, результаты комплексной оценки имели не стоимостное выражение, а включали сведения о качественных и количественных характеристиках основных факторов. Отсутствие стоимостных показателей в материалах комплексной оценки советского периодада вызвано тем, что в них не было объективной необходимости, и в свою очередь потому, что земля не продавалась, земельный налог не взимался, рынок земли отсутствовал. Кроме того, существенное влияние окозало отсутствие развитых компьютерных технологий, которые могли применены в ходе принятия управленческих, градостроительных и землеустроительных решений.

На современном этапе произошли коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее исследует необходимость применения экономического подхода к комплексной оценке поселений.

Результаты комплексной оценки на современном этапе широко применяются в следующих основных направлениях:

1. При разработке генеральных планов развития территории поселений, жизненно важно правильно и экономически грамотно спланировать перспективы дальнейшего развития города, обеспечить надежную поддержку конкретных разработок генерального плана и планирования крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
2. При разработке схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, где решаются вопросы дальнейшего использования, планировки застройки не задействованных ранее в градостроительной деятельности земель, но пригодных к освоению, а также вопросы дальнейшего совершенствования существующего использования земель.
3. При осуществлении ценового зонирования территории.
4. При информационной поддержке развития рынка земли, когда 
   дифференциация ставок земельного налога должна осуществляться с учетом стоимости территории, определяемой на основе проведения комплексной оценки.
5. В ходе принятия управленческих решений в использовании 
   городских территорий, когда для эффективного государственного 
   регулирования земельных отношений нужна точная информация о состоянии и тенденциях качественного и количественного изменения земельных ресурсов.
6. При проведении государственной кадастровой оценки земель поселений.