Оценка бизнеса

   Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами – строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья. Оценка недвижимости способствует не только реализации оптимальных сделок с ней, принятию эффективных решений по их проведению. На стоимость объектов недвижимости влияют большое количество факторов, таких как место, где расположен объект, этажность и высота, характеристики инфраструктуры района, год постройки и так далее.

     Оценка машин и оборудования включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: производственного и технологического оборудования, автомобилей, силовых агрегатов, офисного оборудования и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу. При проведении экспертизы оценщик устанавливает стоимость объектов-аналогов, присутствующих на рынке, определяет износ и возможность получения доходов от использования или продажи оцениваемого объекта. Окончательная величина стоимости определяется на основании комплексного анализа перечисленных факторов.

      Оценка объектов  интеллектуальной собственности  и нематериальных активов, включает в себя оценку:

-промышленной интеллектуальной  собственности, к которой относятся  патенты на изобретения, селекционные  достижения и промышленные образцы, свидетельства на товарные знаки  и знаки обслуживания;

-объектов авторского права - программного обеспечения и электронных баз данных;

- информации, представляющей коммерческую  тайну, например, ноу-хау, способных  приносить доход, а также прочих  неохраняемых патентами знаний, информации и документации.

В результате оценки может быть определен один из следующих видов стоимости объекта:

1)Рыночная стоимость - наиболее  вероятная цена при продаже  на открытом рынке;

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

-при изъятии имущества для  государственных нужд;

-при определении стоимости размещенных  акций общества, приобретаемых обществом  по решению общего собрания  акционеров или по решению  совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

-при определении стоимости объекта  залога, в том числе при ипотеке;

-при определении стоимости неденежных  вкладов в уставный (складочный) капитал;

-при определении стоимости имущества  должника в ходе процедур банкротства;

-при определении стоимости безвозмездно  полученного имущества.

2)Инвестиционная стоимость - стоимость, определяемая исходя из доходности объекта при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки.

3)Ликвидационная стоимость - величина, отражающая цену, по которой объект  оценки может быть отчужден  в сжатые сроки или в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

    При определении ликвидационной  стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учитывается  влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать  объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

4) Кадастровая стоимость - определяется оценщиком для целей налогообложения.

   В настоящее время оценкой  стоимости имущества с целью  установления

размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оцениваются стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий. здесь отсутствие независимой оценки зачастую наносит ущерб и государству, и предприятиям, и гражданам.

 

3.1 Цели оценки

Цели оценки бизнеса (предприятия):

Передача прав собственности (обоснованная рыночная стоимость);

Покупка/продажа объекта или его части;

Безвозмездное получение объекта;

Передача объекта в аренду;

Национализация или приватизация предприятия.

Финансирование (при кредитовании под залог имущества, привлечение инвесторов), выяснение кредитоспособности и стоимости залога – обоснованная рыночная стоимость при текущем использовании.

Страхование (определение величины страховой суммы – полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом износа).

Ликвидация предприятия (дела о несостоятельности (банкротстве) (стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Определение стоимости ценной бумаги (акций, облигаций, векселей),  пакета ценных бумаг  (обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании):

При осуществлении эмиссии;

При выкупе акций у акционеров и пр.

Разрешение имущественных споров (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Определение целесообразности инвестиционных проектов (обоснованная рыночная стоимость).

Управленческие цели (прогнозирование будущих тенденций развития и доходности бизнеса для повышения эффективности управления).

Реструктуризация предприятия, в том числе для определения цены выкупа акций.

Цели оценки объектов недвижимости и определение стоимости:

Передача прав собственности:

Покупка/продажа объекта;

Безвозмездное получение объекта;

Передача объекта в аренду.

Финансирование (при кредитовании под залог имущества – обоснованная рыночная стоимость).

Страхование (определение величины страховой суммы – полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом износа).

Создание компании (определение вклада в уставной капитал), реструктуризация (обоснованная рыночная стоимость).

Аллокация покупной цены (распределение цены при покупке имущественного комплекса, выделение цены для определенного объекта недвижимости – обоснованная рыночная стоимость в пользовании).

Разрешение имущественных споров, дела о несостоятельности (банкротстве) (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Реструктуризация задолженности, оценка дебиторской задолженности (обоснованная рыночная стоимость, стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации).

Цели оценки машин, оборудования и транспортных средств:

Передача прав собственности (обоснованная рыночная стоимость):

Покупка/продажа объекта;

Безвозмездное получение объекта;

Передача объекта в аренду.

Финансирование при кредитовании под залог имущества, привлечение инвесторов – обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании, стоимость при упорядоченной или ускоренной ликвидации.

Страхование (определение величины страховой суммы) (полная стоимость воспроизводства или замещения за вычетом износа, рыночная стоимость при перемещении).

Создание компании (определение вклада в уставной капитал), реструктуризация (обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования, обоснованная рыночная стоимость при перемещении).

Аллокация покупной цены (распределение цены при покупке имущественного комплекса, выделение цены для определенного объекта) (обоснованная рыночная стоимость в пользовании).

Исследование осуществимости проектов (все виды стоимости (в зависимости от обстоятельств).

Цели оценки объектов интеллектуальной собственности:

Частичная и полная передача прав на объекты интеллектуальной собственности;

Внесение объектов интеллектуальной собственности в качестве вклада в уставной капитал организации;

Определение ущерба от несанкционированного использования объектов интеллектуальной собственности при недобросовестной конкуренции;

Постановка на баланс нематериальных активов, в том числе объектов интеллектуальной собственности.

     Оценочная деятельность осуществляется как для физических, так и для юридических лиц и должна отвечать следующим требованиям

   для физического лица:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя; наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников;

    для юридического лица:

соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; государственная регистрация в качестве юридического лица; наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

     Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения им и использования.

      От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.  

      Все операции и  сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта                                                              

собственности. В рыночных условиях стоимость имущества зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

      Оценочная деятельность  в Российской Федерации регулируется:

-Федеральным законом Российской  Федерации от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)

-Постановлением Правительства  Российской Федерации от 20 августа 1999г. № 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"

-Постановлением Правительства  Российской Федерации от 14 января 2002г. № 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации"

-Постановлением  Правительства Российской Федерации от 14 января 2002г. № 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности"

     Практика оценочной деятельности ставит перед законодателями немало вопросов, требующих детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик на эти вопросы зависит будущее самой оценки собственности и имущественных отношений в целом.

Список использованной  литературы

1) Закон РФ № 135-ф3 от 29.07.98г. «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации».

2) Белов В.А., Булычева Г.Ф. «Стандарты  и правила оценочной деятельности», М, 2010г.

3) Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса», М, 2011г.;

4) Грязнова А., Федотова М. «Оценка  недвижимости», М, 2008г.

5)Гущин В.В., Дмитриев Ю.Л. «Российское предпринимательское право», М, 2010г.

6) Козодаев М., Пылов М. «Оценка и бизнес»,М,2009г.;

7) Ларченко А.П. «Оценка бизнеса. Подходы и методы». С-П,2009г.

8)Родин А.Ю. «Правовые основы оценочной деятельности», М, 2012г.