Оценка бизнеса

Оценка бизнеса

Оценка бизнеса осуществляется в нескольких случаях:

• Если предприятие стремится осуществить реорганизацию, реструктуризацию;
• Если предприятие учувствует в торгах или в конкурсных тендерах;
• оценка бизнеса может производиться, когда речь идет о повышении эффективности использования имущества.
• привлечение инвестиций.

Не маловажной деталью в оценке бизнеса является оценка имущества предприятия, а в частности той недвижимости, которой предприятие располагает. Имущество это все активы предприятия – оборотные и необоротные. Недвижимость предприятия – это составная часть основных средств. Она характеризуется как пассивные основные средства.

Согласно определению, которое приведено в нормативно-законодательной базе, в частности Конституции РФ, недвижимость – это земельный участок, с принадлежащими ему зданиями, сооружениями, лесными угодьями, водными бассейнами, недрами и полезными ископаемыми. По величине стоимость к недвижимости определены следующие объекты: воздушные и водные суда (аэробусы, самолеты, дирижабли, теплоходы, плавательная база). Относим все что дорого стоит;

Классификация объектов недвижимости:

• земельные участки

1. застроенные земельные участки;

2. не застроенные земельные участки
3. освоенные;
4. не освоенные земельные участки;

• здания

1. жилые. Те объекты недвижимости, которые обеспечивают безопасность жизнедеятельности человека и предназначены для жилья;
2. нежилые;
• бывшие жилые здания, которые выведены в состояние нежилого фонда по причине организации на их площади предпринимательской или производственной деятельности.
• объекты, которые перестали отвечать технике безопасности.
• Изначально предназначенные помещения для предпринимательской деятельности.

• сооружения

1. мосты;
2. туннели;
3. дороги общего пользования и пешеходные дороги;
4. не капитальные строения (гаражи);
5. склады, открытые площадки и навесы;
6. бассейны искусственного происхождения (пруд);
7. памятники;

• лесные угодья

• искусственное происхождение (водные бассейны);

1. естественное происхождение (недра и полезные ископаемые);

Учитывая все выше приведенную классификацию, все объекты можно разделить на две категории – искусственные и естественные.

Рынок недвижимости – это структурная составляющая финансового рынка, то есть, обеспечивает сохранность платежеспособности владельца.

Особенности рынка недвижимости:

• низкая ликвидность. Поскольку объекты недвижимости обладают высокой стоимостью, их как правило приобретают на продолжительный промежуток времени. Большая сумма инвестиций в объекты недвижимости требует высокой платежеспособности покупателей. Частота сделок на рынке недвижимости существенно уступает частоте фактов продаж товаров с низкой стоимостью;
• цикличный характер. Как у любого рынка существуют циклы роста, спада, пика, кризиса. При развитии строительства наблюдается оживление на рынке недвижимости. При росте платежеспособности тоже экономический рост виден. Соответственно обратные процессы приведут к экономическому спаду;

Р

 

 

Спрос (Д) эффект Веблена

 

 Q

 

• ограниченное число продавцов и покупателей. Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости и ограниченность дохода покупателя , число покупателей на рынке тоже ограничивается;
• спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяемы. В природе нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости.

Факторы формирования спроса и предложения:

• экономические. Гарантии сохранности доходов и платежеспособности. Если экономический субъект предприятия, то это гарантия платежеспособности экономического субъекта. Также факторы платежеспособности покупателя, ставка налога на имущества, все возможные коммунальные платежи, плата за землю (рента), налоги на наследование, дарение и т.д.
• социальные. Чувства самоуважения у владельца недвижимости, социальные гарантии безопасности,
• административные. Нормативно-законодательная база, которая регламентирует формирование спроса и предложения на рынке.

Рынок недвижимости:

• первичный. Объекты недвижимости, с которыми никогда не осуществляли никаких сделок;
• вторичный. Объекты недвижимости, с которыми сделки осуществлялись хотя бы один раз (покупка, обмен, дарение и т.д.).

Профессиональные посредники рынки недвижимости:

• риэлтора (агенты по операциям с недвижимостью);
• оценщики;
• ипотечные кредиторы;
• страховщики;
• адвокаты;
• специальные средства  информации и другие.

На этом рынке недвижимости за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно: проведение или контроль регистрации собственности и сделок; зонирование территорий; архитектурно-строительный контроль, лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

 

Подходы определения стоимости недвижимости

1. Доходный подход
2. Затратный подход. Объект недвижимости …в результате возведения аналогичного объекта.
3. Сравнительный подход (метод сравнительных продаж). Самый простой и самый распространенный подход. Согласно методу сравнивается цена либо недавно проданных аналогичных объектов, либо выставленный объектов в данный момент на продажу, и согласно выявленному уровню мы оцениваем наш объект.

Доходный подход

Источники для осуществления оценки доходного подхода:

• Упрощенный баланс.
• Реконструированный отчет о доходах и расходах.

1. Потенциальный валовый доход. Доход приносимый при 100% загрузке площадей;
2. Действительный валовый подход. Например, недобор по аренде. Потенциальный валовый доход – потери при сборе платежей +прочий доход;
3. Операционные расходы . постоянные расходы + расходы на замещение;
4. Постоянные. Те расходы которые не изменяются в течении эксплуатации объекта недвижимости. Например, страховка объекта, налог на имущество;
5. Переменные расходы. Выплата коммунальных платежей, всевозможные выплаты заработной платы, текущий ремонт.
6. Расходы на замещение. Замена напольного покрытия (был линолеум старый постелили новый). Постоянные расходы + переменные расходы + расходы на замещение;
7. Чистый операционный доход. Действительный валовый доход минус операционные расходы.

Метод прямой капитализации

V=I/R

где V-стоимость объекта недвижимости, I – чистый операционный доход (берем из чистого реконструированного отчета), R-коэффициент капитализации.

При выборе объекта для сопоставления желательно учитывать 2 условия:

1. Срок давности продажи сопоставимых объектов. Чем ближе срок продажи, тем меньше инфляционных воздействий, т.е. погрешности;
2. Географическая зависимость. Чем ближе объект к оцениваемому объекту, тем ниже погрешность, т.к. стоимость земли будет приблизительно одинаково.

Смотреть пример 1 практика 2 (определения величины R методом рыночной выжимки)

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Данный метод предполагает расчет стоимости объекта недвижимости путем применения шести функций денежной единицы:

1. Определение текущей стоимости (стоимость по нынешним ценам) объекта недвижимости, при известной прогнозируемой будущей стоимости.

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

 

Где -текущая стоимость объекта, n-число лет, -будущая стоимость недвижимости, -ставка дисконта.

Ставка дисконта () – своего рода темп инфляции, который на определенную долю процентов снижает платежеспособность денежной единицы. Если речь идет о привлечение денежных средств в виде кредита, то ставка дисконта – это процент кредита. При расчете в формуле, используем долевое представление ставки дисконта (18% = 0,18).

Коэффициент дисконтирования равен

 

Не равен 1, если речь не идет о нулевом периоде эксплуатации. Чем выше показатель n, тем ниже коэффициент дисконта. Коэффициент дисконта показывает на сколько меньше станет коэффициент платежеспособности.

2. Определение будущей стоимости, при известной текущей стоимости.

 

3. Определение текущей стоимости аннуитета, при известной будущей.

Аннуитет – это равновеликие платежи, осуществляемые через равные промежутки времени. Например, аренда.

4. Определение будущей стоимости аннуитета при известной текущей.
5. Определение текущей стоимости ипотеки при известной будущей.
6. Определение будущей стоимости ипотеки при известной текущей.

 

Правило 72-х

Для примерного определения срока удвоения стоимости недвижимости (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал (правило применимо для ставок дохода в интервале 3-18%).

Сравнительный подход

Алгоритм применения сравнительного подхода

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или сегменте. Продажи должна быть географически близко расположены, потому что стоимость земельного участка не должна искажать оценку;
2. Проверка информации о сделках.
3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
4. Определение скорректированной цены каждого из сопоставимых участков.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Затратный подход

Схема оценки при затратном подходе

Этапы:

1. Определение стоимости земельного участка.

Методы:

• Метод сравнительных продаж;
• Техника остатка;
• Соотнесение;
• Капитализация земельной ренты;
• Разбивка на участки.

2. К рассчитанной стоимости земельного участка прибавляется стоимость нового строительства. Стоимость может быть определена следующими методами:

• Количественный;
• Метод сравнительных единиц;
• Метод объектов аналогов;
• Метод учета затрат по укрепленным видам работ;

3. К полученной сумме второго этапа прибавляем прибыль инвестора.

4. Из суммы полученной из трех этапов вычитаем совокупный взнос. (если объект новый совокупного взноса нет).
5. Результирующая стоимость объекта.

Метод техники остатка

Данным методом оцениваем стоимость земельного участка. Является универсальным методом, так как, позволяет определить стоимость застроенного земельного участка и не застроенного (свободного) земельного участка. (пример 1 в практике 4)

Метод соотнесения

Данный метод состоит в соотношении стоимости земельного участка к стоимости его улучшений. (пример 2 практики 4)