Нравственное воспитание и совершенствование

Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом, регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной госрегистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26  Закона).

На основании изложенного можем сделать следующие выводы.

Во-первых, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи (Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. от 3 сентября 2009 г.)). То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.

Во-вторых, регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации.

В-третьих, во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ.

Помимо этого, регистрируя договор аренды, необходимо учитывать также положение, которое установлено п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации. В соответствии с ним регистрация договора аренды производится только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок. Применение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

В качестве возможного варианта могут служить следующие предложения: ст. 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения.

Кроме того, представляется необходимым изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число «договор аренды недвижимости». Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров.

Список литературы

1. Нормативно-правовые  акты

1. Конституция Российской Федерации (принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993 года) // Российская газета, №237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая (в ред. Федерального закона от 02.10.2011 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994 г. № 32 ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая (в ред. Федерального закона от 02.10.2011 № 225-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996 г. № 5 ст. 410
4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья (в ред. Федерального закона от 29.12.2011 № 258-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2001 г. № 49 ст. 4552
5. Семейный Кодекс РФ №223-ФЗ от 29.12.1995г.//Собрание законодательства РФ// 01.01.1996г. №1. С.16.
6. Уголовный Кодекс РФ №63- ФЗ от 13.06.1996г.//Собрание законодательства РФ//17.06.1996г. №25. С.2954.
7. Жилищный кодекс РФ от29.12.2004 г. №188-ФЗ// Российская газета. 2004. 25 декабря.
8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 28.07.2004 г, 02.11.2004 г., 31.03.2005 г., 27.12.2005 г., 2 октября 2007 г., 29 апреля, 11 июня, 22 июля, 3 декабря 2010 г.);
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138 – ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.06.2003 г., 07.06.2004 г.,28.07.2004 г.. 02.11.2004 г., 29.12.2004 г., 21.07.2005 г.,27.12.2005 г., 05.12.2006 г., 24 июля, 2, 18 октября, 4 декабря 2007 г., 11 июня, 14, 22 июля, 25 ноября 2010 г., 9 февраля 2011 г.);
10. Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.
11. Федеральный закон от 02.01.2008 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (принят ГД ФС РФ 24.11.2008) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2008, N 2, ст. 149.
12. Федеральный закон от 14 января 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 7, ст.785.
13. Федеральный закон от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 3, ст. 145.
14. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.11.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.
15. Федеральный закон «О техническом регулировании». № 45-ФЗ//СЗ РФ. 2005, №19, Ст. 1752.
16. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», № 127-ФЗ// СЗ РФ. 2002. №43. Ст. 4190
17. Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)», № 164-ФЗ//СЗ РФ. 1998; 2002. №44. Ст. 5394
18. Федеральный закон «О  Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»// СЗ РФ. 2002. № 28. Ст. 2790; 2003. №2. Ст. 157; №52. Ст. 5032.
19. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733.
20. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.
21. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».
22. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 752 «О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в Российской Федерации».
23. Постановление Правительства РФ от 22 мая 2001 г. №404 «О совершенствовании лизинговой деятельности в агропромышленном комплексе».
24. Постановление Правительства РФ от 17 августа 2002 г. №615 «Об утверждении норм расходов  при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной  собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
25. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2009) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".
26. Письмо Москомрегистрации от 30.04.1999 N 99/47-3541-МКР "О государственной регистрации договоров аренды на нежилые помещения".
27. Закон г. Москвы от 16.07.1997 N 34 (ред. от 11.06.2003) "Об основах платного землепользования в городе Москве" (статьи 1 - 2, 4 - 7, 10, 14).
28. Закон г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (статьи 5, 6, 36 - 46).
29. Распоряжение мэра Москвы от 25.09.1998 N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве".
30. Распоряжение мэра Москвы от 26.12.2001 N 1159-РМ "О ставках арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности"

Материалы юридической практики

1. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации".
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 2006 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 9.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03.
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2003 N 3343/03 по делу N А40-14236/02-12-75.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 3771/04.
9. Определение Верховного Суда РФ от 18.06.2002 N 5-Г02-71.
10. Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99.
11. Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2002 N КГ-А40/2143-02.
12. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2441.
13. Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2003 N КГ-А40/767-03.
14. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2009 N А56-1012/09.
15. Постановление ФАС Московского округа от 11.02.2009 N КА-А40/195-09.
16. Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2009 N КГ-А40/6926-09.
17. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
19. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2011 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Специальная литература

1. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001 г.
2. Александров А.Д. Новый земельный кодекс РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. 2001. № 2.
3. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // ВВАС РФ. 2010. № 7.
4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2010 г.
5. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: - М.: "Статут", 2009.
6. Брагинский М.И.. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества: - М.: "Статут", 2009. 
7. Баринов Ю. К вопросу о регистрации договоров аренды // ЮРИСТ. 2009 № 19.
8. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2009. № 11.
9. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 2009.№ 11.
10. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 2009.
11. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 5. – М.: Виоланта, 1999.
12. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 2009. № 9.
13. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
14. Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. Попытка научно-практического анализа // Закон. 2002. № 3.
15. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2010. № 5.
16. Гражданский кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование) Комментарий/ отв. Ред. Проф. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. – М., 2008 г.
17. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 2008 г.
18. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998 г.
19. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов – М., 2008 г.
20. Гражданское право в двух томах. Том 2: Учебник/ отв. ред. Е.А. Суханов – М., 2008 г.
21. Гражданское право. Общая и Особенная части /Отв. Ред. А.П.Фоков. М., Кронус, 2005.
22. Гражданское право России; Под ред. О. Н. Садикова; Издат-во «Юридическая литература».; М.; 2009г.
23. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью / Под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. – М., 2007.
24. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 2008.
25. Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2009. № 12.
26. Дудко А.Н. Государственное регулирование договора аренды недвижимости // Юридический мир. 2010. № 1.
27. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. № 2.
28. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8.
29. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 2007 г.
30. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2009.
31. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2010 г.
32. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Из-во “Юрайт”, М., 2002.
33. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2009.
34. Комментарий к ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. М.И. Брагинского. – М.: Юридический Дом "Юстицинформ". 2008.
35. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. – М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 2009.
36. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ В.Н.Литовкин. М., 2008.
37. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм. // - ЮРИСТ. 2011 № 7.
38. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 2009. № 18.
39. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2010. № 11.
40. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования аренды помещений // Юридический мир. 2009. № 6.
41. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2011. № 8.
42. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2008. № 11.
43. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 2009. № 4.
44. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: Образцы, рекомендации, комментарии. – М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2005.
45. Кулешова Л.А. Споры с участием органов, осуществляющих государственную регистрацию // Юридический мир. 2007. № 8.
46. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации //Бизнес-Адвокат. 1999. № 15.
47. Куприна Е. Аренда (обзор законодательства) // Закон. 2009. № 11.
48. Лапач В.А. “Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы” / “Юридический вестник РГЭА” 1999 № 3.
49. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). – Ростов-на-Дону.: 2002.
50. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2011. № 12.
51. Мищенко Г. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10.
52. Нарежный В.В., Комягин Д.П. О регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года // Право и экономика. 2005. № 4.
53. Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.
54. Скловский К. О возможности ограничения права собственности договором // Хозяйство и право. 2009. № 5.
55. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) - М.: Издательство Ось - 89, 2010.
56. Степанов С.А. “Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации” в книге “Актуальные проблемы гражданского права” сборник статей под редакцией С.С. Алексеева - Изд. “Юрист” М., 2000.
57. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2008. № 8.
58. Тимофеев А.В. Споры, связанные с возникновением, изменением, прекращением и регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кн. «Правовой режим недвижимости. Научно-практический комментарий» / Под. Ред. З.И. Цыбуленко. Серия: Судебная практика по гражданским делам – Саратов СГАП 2000.
59. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.
60. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: БЕК, 2011.
61. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // ВВАС РФ. 2010. № 10.