Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Санкт-Петербургский  государственный политехнический  университет

Инженерно-экономический институт

Кафедра «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий»

 

Допущено к защите в ГАК

Зав. кафедрой, д.э.н., профессор

___________     Глухов В.В.

 

     “27”    июня    2013 г.

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА БАКАЛАВРА

по направлению 080500 - Менеджмент

на тему

Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта  недвижимости

 

 

Выполнил 

студент гр. 4072/5   ________________________ /И.А. Павлов /

(подпись)

Руководитель 

ст. преподаватель/     ________________________ /С.В. Пупенцова /

(подпись)

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013

 

Санкт-Петербургский  государственный политехнический  университет

ЗАДАНИЕ

на выполнение выпускной квалификационной работы

студенту  группы  4072/5 Павлову И.А.

 

1. Тема проекта:  Выбор наиболее эффективного варианта  использования объекта недвижимости.                                                                                         

 

2. Срок сдачи студентом законченного проекта: 26 июня 2013г.

 

3. Исходные данные к проекту: отсутствуют.________

 

4. Содержание пояснительной записки: введение; основная часть: 1. Характеристика объекта; 2. Анализ окружающей среды; 3. Анализ рынка; 4. Описание выбора наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости; 5. Выбор наиболее эффективного варианта использования земли и улучшений; Заключение; Список использованной литературы.

 

Примерный объём  пояснительной записки 15-25 страниц  машинописного текста.

5. Перечень графического материала: Графики зависимости стоимости земельного участка от коэффициента застройки; Стоимость земельного участка от этажности.

                                                                                                               

 

Руководитель, ст. преподаватель        ___________                   Пупенцова С.В.

Задание принял к исполнению           ___________                  

Павлов И.А.

 «6»   февраля  2013г.

 

 

Содержание

Реферат 4

Введение. 5

1 Характеристики объекта 6

1.1 Описание земельного участка 6

1.2.  Описание улучшений 7

1.3. История объекта 8

2.Анализ окружающей среды 10

2.1 Анализ местоположения объекта 10

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости 14

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного 17

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования земли и улучшений 33

5.1 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями 33

5.2 Выводы по выбору НЭИ участка с имеющимися улучшениями 34

Заключение 35

Список литературы 36

 

Реферат

 

Содержит 36 страниц расчетно-пояснительной записки, в т.ч. 17 таблиц, 5 рисунков. Ключевые слова: объект недвижимости, выбор наиболее эфективного варианта использования объекта,  чистая текущая стоимость (npv), анализ сценариев.

Цель работы – выбрать наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. объектом исследования является земельный участок с улучшениями (торговое здание). В процессе работы проведено исследование рынка коммерческой недвижимости. описано сложившееся положение на рынке санкт-петербурга в настоящий момент и выявлены тенденции развития основных сегментов коммерческой недвижимости на перспективу.

В результате исследования

– выявлены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости с учетом его планируемого характера использования, возможной реконструкции, а также сноса и строительства нового объекта;

– выбран наиболее эффективный вариант использования объекта для земельного участка как условно свободного и с имеющимися улучшениями;

 

Основные конструктивные и технико-эксплуатационные показатели: максимальная стоимость земельного участка с учетом риска неопределенности достигается использованием объекта исследования в качестве торгового центра . этот вариант использования обеспечит инвестору максимальную стоимость объекта.

 

Введение.

 

Анализ  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости представляет вариант использования  свободного или застроенного участка  земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами  и дает максимальную стоимость.

Целью данной работы является анализ объекта недвижимости с точки зрения его наилучшего и наиболее эффективного использования  как условно свободного, а также  с улучшениями. Земельный учсток с с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположен в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A. Для этого будут определены юридически осуществимые варианты использования земельного участка на основании Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также проведены все необходимые расчёты.

 

 

 

1 Характеристики объекта

В данном разделе  работы приводятся:

– Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом недвижимого имущества, о физических свойствах объекта недвижимого имущества, имеющаяся информация об износе и устаревании.

– Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта недвижимого имущества, которые имеют специфику, влияющую на результаты проекта.

– Информация о текущем использовании объекта недвижимого имущества.

– Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту недвижимого имущества, существенно влияющие на технико-экономические показатели проекта.

1. Описание земельного участка

 

Описание земельного участка представлено в таблице  ниже.

Таблица 1.1 –  Описание земельного участка

Адрес объекта (город, область, район)	г.Санкт-Петербург, проспект Просвещения, дом 40, литера А
Собственник (арендаторы)	Государство
Права на земельный участок	Постоянное (бессрочное) пользование, Собственность
Кадастровый номер	78:5516А:2
Дата и цена приобретения объекта	12.07.2005
Площадь участка, м2	13981
Текущее использование объекта	Для размещения объектов культуры и  искусства
Функциональное зонирование участка  в соответствии                                с Генпланом с ПЗЗ	С Генпланом: «Д» - зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны С ПЗЗ: ТД2-2 – зона специализированных общественно-деловых объектов в периферийных и пригородных районах города, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
Высотный регламент, м	30
Характеристика местоположения	Рельеф без существенных уклонов
Форма участка	Прямоугольная
Наличие коммунальных услуг	электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д.
Транспортная доступность	удовлетворительная
Подъездные пути	Дорога(асфальт)

 

1.2.  Описание улучшений

 

Описание улучшений представлено в таблице ниже.

Таблица 1.2 – Описание улучшений  земельного участка

Общая характеристика	архитектурный стиль, конструктивные и  объемно-планировочные решения, тип
Год постройки	1983-1986
Год последнего капитального ремонта	2009
Площадь  общая,  м2	9006.2
Количество этажей
Фактический возраст здания, лет	30
Системы инженерного обеспечения:	Состояние - хорошее
Водопровод	Есть
Электросети	Есть
Канализационная сеть	Есть
Система отопления и охлаждения	Есть
Газ	Нет
Лифт	Нет
Телефон	Есть
Телевидение	Есть
Сигнализация (охранная, пожарная)	Есть
Внешнее благоустройство:	Есть
Озеленение	Есть
Стоянка для автомашин	Нет
Детская площадка	Нет
Уличное освещение	Есть

 

На рисунке ниже представлен фасад  здания.

 

1.3. История объекта

 

В 1986 году в Выборгском районе Санкт-Петербурга на проспекте Просвещения  появилось новое красивое здание, построенное специально для первой в городе Детской школы искусств. Светлые, хорошо оборудованные классы, просторные коридоры, буфет, один выставочный  и 2 концертных зала. В этих прекрасных помещениях размести­лись три отделения - художественное, хореографическое и  музыкальное. Такое творческое содружество  было внове и тут же вызвало  живейший интерес не только у жителей  микрорайона, но и у всего города.  

В 1999 г. Детской школе искусств было присвоено имя Георгия Свиридова, замечательного русского композитора, жизнь и творчество которого долгие годы были связаны с нашим городом. Подлинно творческая атмосфера, высокий  профессиональный уровень обучения сложились во многом благодаря основателю и первому директору школы  Заслуженному работнику культуры Рос­сии  Сердюку А. М. (1937-2001). Александр Михайлович был замечательным педагогом  и музыкантом, который прекрасно  владел двумя инструментами органом  и фортепиано. Его имя часто  встречалось на филармонических  афишах не только Санкт-Петербурга, но и других городов России и Зарубежья, именно такой руководитель смог создать  коллектив отличных специалистов своего дела, любящих свою профессию и  стремящихся увлечь ребят в мир музыки, танца, живописи.  

С 2001 года руководство школой осуществляет заслуженный работник культуры РФ Наталия Михайловна Веледеева. В сфере музыкального образования  Наталия Михайловна работает с 1966 года, на административной должности с 1987 года. Опытный руководитель, Н.М. Веледеева  пользуется большим авторитетом  в городе, является членом Совета директоров школ при Комитете по культуре.

В школе обучается около 2000 детей, ра­ботает более 130 преподавателей. За большие творческие достижения лучшие преподаватели награждены Почетными  званиями. «Заслуженный работник культуры РФ»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, Г.С. Леонова; «За достижения в культуре»: И.С. Соколова, В.П. Кальщикова; «За успехи в деле гуманизации школы Санкт-Петербурга»: Н.М. Веледеева, В.Г. Ефимов, М.В. Хван, М.Ф. Пугачевский, О.И. Кузнецова, О.Ф. Перевёрткина, М.В. Фурсова, О.В. Герасимова, Ю.Б. Сливовский. Школа гордится своими талантливыми учениками, лучшие из которых завоевывают  звания лауреатов и дипломантов  во многих международных конкурсах  и фестивалях. Будущие профессионалы  награждаются стипендиями Комитета по культуре Правительства Санкт-Петербурга, Министерства Культуры России, Филармонического общества Санкт-Петербурга. Коллектив  школы с гордостью носит имя  великого русского композитора. 8-го декабря 2000 года в связи с 85-летием Г. В. Свиридова  был торжественно открыт школьный музей «Свиридов в Ленинграде».  

С 2000 года в школе ежегодно проводился Открытый Санкт-Петербургский  фестиваль детского исполнительского искусства им. Г.В. Свиридова. В 2005 году, став членом Ассоциации музыкальных  конкурсов России, фестиваль приобрёл новый статус: Международный конкурс  юношеского исполнительского искусства  им.Г.В. Свиридова. Все эти годы почетным Президентом конкурса является племянник  композитора Александр Сергеевич  Белоненко, а постоянным председателем  жюри - многие годы работает заслуженный  артист России , профессор Санкт-Петербургской  государственной консерватории  им. Н.А. Римского-Корсакова Олег Юрьевич Малов.

Для многих лауреатов победа на Свиридовском конкурсе стала удачным  стартом в их профессиональном становлении.

Для самых маленьких музыкантов (до 10 лет) Школа инициировала проведение городского фестиваля «ИСКОРКИ». Раз  в два года юные солисты любых  специальностей соревнуются в музыкальном  исполнительстве. Награждение и  концерт лауреатов проходит в  Малом зале им.М.И. Глинки Санкт-Петербургской  филармонии.

Сегодня школа играет заметную роль в концертной жизни города. Ученики музыкального и хореографического  отделений постоянно выступают  на больших концертных площадках: в  Шереметевском дворце, Большом и  Малом залах Санкт-Петербургской  филармонии, Концертном зале Академической  капеллы, музее-квартире актеров Самойловых, музее Н.А. Римского-Корсакова. Ребята принимают участие в музыкальном  абонементе Дома композиторов, театра «Зазеркалье», в Доме Кочневой, в  музее Ф.И. Шаляпина, во дворцах Русского музея.