Определение стоимости объекта недвижимости

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

 

 

 

 

Кафедра экономики 

строительства и инвестиций

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

на тему:  «Определение стоимости объекта недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент ________________________________________________ В.А.Семёнова

^{подпись, дата}      

 

Специальность 080500 «Экономика и управление на предприятии

(в строительстве)», группа 551-лз

 

Руководитель работы ____________________________________ А.Ф. Лях

^{подпись, дата}    

 

Работа защищена ___________________________   Оценка ________________

^{подпись, дата}

 

 

 

Ленск

2014

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Постановка задачи оценки……………………………………………………….6

2. Анализ лучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости…..7

3. Определение стоимости здания  различными подходами к оценке  недвижимости………………………………………………………………………..9

3.1. Использование затратного подхода……………………………………………9

3.2. Использование сравнительного  подхода……....………………………….....19

3.3. Использование доходного подхода…………………………………….….…24

4. Сведения стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  недвижимости………………………………………………………………….…..27

Заключение…………………………………………………………………………29

Список литературы……………………………………………………………..….30

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Недвижимость как товар с  экономической точки зрения имеет  двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается  либо сам объект, либо предоставляемые  им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров  своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и  т.д.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

В связи с развитием рынка  недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение  стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении  объекта рыночной и иных видов  стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и  оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа,  обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов,  торгов;

3. Залог, раздел, наследственное  дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Согласно Федеральному закону «Об  оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики  и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  актов и специальной экономической  литературы, проведение расчетов по определению  стоимости объекта коммерческой недвижимости передаваемой в залог банку.

В  курсовой работе приняты  следующие условные обозначения:

цен. – объект расположен в центре города;

с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;

отд. – объект расположен в отдаленном районе;

гл. – объект находится  на главной улице города;

втр. – объект находится на второстепенной улице города;

А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9, проданные на рынке;

низк. – низкая несущая способность грунтов;

сред. – средняя несущая способность грунтов;

выс. – высокая несущая способность грунтов.

 

 

1.  Постановка задачи оценки

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой отдельное одноэтажное здание общей площадью 517 м². Помещения здания составляют 15-30м ² с коридором. Объект расположен в г. Ленске, на главной улице города, в районе средней отдаленности, по адресу: ул. Победы 64.

Общая площадь участка, на котором  располагается объект, составляет 1024 м²: из них 30% (316,2 м²) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов низкая. Расположение здания на участке показано на рис.1.

Оцениваемый объект находится в  праве собственности ООО «Агролизинг» юридический адрес 678144 г. Ленск, ул. Таежная д. 2, на основании соглашения о передаче в уставный капитал одного из учредителей компании от 08.06.2010 г.

Дата оценки объекта 10 декабря 2014 года.

Конечной целью оценки данного  объекта недвижимости является обеспечение кредита. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

При определении рыночной стоимости  недвижимости необходимо ориентироваться  не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора  рынка, на котором обращается оцениваемый  объект, по его состоянию на дату оценки.

 

 

 

 

Рис.1 Общий вид участка

1. S объекта = 517 м² 2. S асф.бет.пок = 316,2 м² 3. S участка = 1024 м²  

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования  считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении  стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта  обеспечивает самую высокую текущую  стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка  с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым  в оценке недвижимости и формирует  основу, на которой оценщик применяет  три традиционных подхода к стоимости.

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости. К ним относятся:

• предполагаемая доходность;
• местоположение объекта недвижимости;
• конструктивные особенности;
• экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости  инвестированного капитала. Оценивается  возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Оцениваемый объект расположен в районе средней отдаленности. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц одинаковы в случае использования помещения и как торговое и как административное. Благодаря наличию помещений размером 15-30 м² с коридорами является привлекательным для сдачи в аренду малым предприятиям как административное здание (офисы). На данный момент в городе отсутствуют предложения такого рода. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200–500	300	450	700
		500–1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200–500	380	300	250
		500–1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200–500	360	350	300
		500–1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200–500	280	400	1000
		500–1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный  центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200–500	350	500	900
		500–1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600