Ипотечное кредитование

Рост выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом не представлял бы большой проблемы, если бы с экономикой все было в порядке. Но учитывая нынешние не радужные перспективы, такие кредиты весьма рискованны и для заемщиков, и для банков, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя тенденции в ипотечном кредитовании. 
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первом полугодии 2014 г. требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70% рынка. Как отмечается в обзоре АИЖК, ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 г., уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, достигшего примерно 3 трлн руб. Банк России с начала прошлого года фиксирует существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10–20% и одновременно сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет почти 50%, а с первоначальным взносом менее 20% – 34%. 
На этом фоне растет объем проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) – за шесть месяцев 2014 г. этот показатель увеличился на 15% до 62,2 млрд руб. 
Одновременно ипотека становится все более значимым фактором на рынке недвижимости. По данным Росреестра, доля сделок с ипотекой в I полугодии 2014 г. выросла до очередного рекордного уровня: каждое четвертое право собственности (26,4%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотечного кредита. А доля договоров участия в долевом строительстве (то есть, сделок с новостройками) с привлечением кредитных средств и средств целевого займа в общем объеме договоров участия в долевом строительстве увеличилась в I полугодии 2014 г. на 21% в годовом исчислении. 
Увеличение доли ипотеки с маленьким первоначальным взносом – очередное свидетельство низкой платежеспособности покупателей жилья, подчеркивает руководитель IRN.RU. Острое желание решить квартирный вопрос, несмотря на отсутствие значительных сбережений, заставляет людей ввязываться в сомнительные предприятия в надежде на извечное «авось, пронесет». Подобная тенденция отмечалась и в 2007-2008 гг., когда на фоне резкого роста цен на жилье банки предлагали программы не только с низким, но и с полностью отсутствующим первоначальным взносом. 
Если бы экономика – а вместе с ней и доходы населения – росли хорошими темпами, легкомыслие заемщиков и кредиторов можно было бы счесть в какой-то мере оправданным. Однако, на фоне ухудшения макроэкономических показателей, когда впереди уже замаячил кризис ликвидности со всеми вытекающими из него нехорошими последствиями типа роста безработицы и т.п., ипотека с низким первоначальным взносом чревата весьма серьезными рисками как для заемщиков, так и для самих банков, уверен руководитель IRN.RU. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость».) 
В России дорогое жилье и высокие ставки по кредитам, поэтому ипотечные выплаты ложатся тяжелым бременем на бюджет среднестатистической семьи, даже если речь идет о «классических» кредитах со взносом не менее 30% от стоимости жилья. 
Например, семья, планирующая купить в Москве скромную квартиру стоимостью 8 млн руб. и имеющая накопления в размере 2,4 млн (30%), должна будет ежемесячно отдавать банку 68 294 руб. (при ставке 12,3% – средней по рынку в I полугодии 2014 г. и сроке кредита 15 лет). То есть, платеж превысит средний уровень зарплат в российской столице, составляющий, по официальным данным, чуть более 60 000 руб.  
А если первоначальный взнос снизить до 10% от цены жилья, ежемесячный платеж возрастает до 90 000 руб., что, естественно, увеличивает риски дефолта. 
Но это еще не все. Согласно российскому законодательству, заемщик обязан полностью расплатиться с банком, даже если стоимость залога уже не покрывает сумму кредита. На практике это означает, что в случае падения цен на недвижимость – такого сценария сейчас нельзя исключать – неплатежеспособный заемщик может не только лишиться квартиры, но и остаться должным банку крупную сумму денег. В период кризиса 2008-2009 гг. было немало таких жертв чересчур либерального ипотечного кредитования. 
Банкам излишняя мягкость при выдаче ипотеки также не сулит ничего хорошего. Напомним, смягчение условий ипотечного кредитования в США в 2000-х привело к обвалу сначала американского рынка недвижимости, а потом и всей мировой экономики. России, конечно, ничего столь глобального не грозит по причине значительного более низкого уровня проникновения ипотеки. Но ситуация, когда на фоне дефицита ликвидности банкиры останутся наедине с подешевевшими залогами и призрачными надеждами получить деньги с неплатежеспособных должников, вряд ли добавит здоровья отечественной банковской системе.

Рост ставок объясняется не международными санкциями, а внутренними проблемами российской банковской системы. 
 
Как мы провели август 
 
В августе процентные ставки по ипотеке изменялись банками разнонаправленно. 
Так, Альфа-Банк повысил ставки по большинству программ на 0,1-1 процентный пункт. А Нордеа Банк увеличил фиксированные ставки с 11-13,25% до 12,35-13,5%. В то же время Абсолют Банк запустил до 15 октября акцию, по условиям которой на срок до 25 лет при первоначальном взносе от 25% ставка составляет 11,5% годовых. А Россельхозбанк предложил клиентам акцию «12/12/12» на покупку квартиры на вторичном рынке, по аналогии с акцией Сбербанка на первичном, пользовавшейся большой популярностью, но уже завершенной. Но в целом ситуацию на рынке в последнем месяце лета радужной назвать трудно. Среднестатистическая ставка поползла вверх. Уточним: методика подсчета Индексов «БН-Ипотека» отличается от используемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) методики расчета средневзвешенной ипотечной ставки. АИЖК берет данные ЦБ по выданным за расчетный период кредитам. Но у ЦБ эта статистика появляется с запаздыванием, как правило, на два месяца. А мы оцениваем предложение банков на текущий момент без учета скидок для привилегированных клиентов. 
      При этом нужно учитывать, что около 75% жилищных кредитов в стране выдается небольшим числом банков с участием госкапитала. Это прежде всего Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. То есть средняя ставка предложения и среднестатистическая ставка по совершенным сделкам объективно отличаются.

«Главным событием на ипотечном рынке в первом полугодии 2014 года стало кардинальное изменение структуры расчета процентных ставок госбанками, – сообщили БН в Нордеа Банке. – Раньше на параметры процентной ставки влияли размер первоначального взноса и срок кредита, сейчас же ставки определяются главным образом суммой выдаваемого кредита». 
При этом изменения в структуре флагманских ипотечных продуктов (то есть самых популярных у заемщиков) в августе по сравнению с июлем не произошло.

ТЕМПЫ и РИСКИ

Как заметили "РБК-Недвижимости" в АИЖК, вопросы сохранения темпов развития рынка ипотечного кредитования и удержания ставок по ипотечным кредитам обсуждается на самом высоком уровне. В августе президент РФ Владимир Путин дал поручение Банку России проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке. 
 
Также АИЖК ведет диалог с Центральным банком России об новых эффективных мерах, которые позволят стабилизировать ставки по ипотечным кредитам, на уровнях близких к текущим. 
 
"Во-первых, это новая форма рефинансирования (предоставление ликвидности под залог пулов ипотечных кредитов высокого качества и ипотечных ценных бумаг), вторая мера – это дифференцированное регулирование с учетом качества банковских ссуд. Это позволит банкам высвобождать капитал и снижать резервы по портфелю ссуд высокого качества, что поможет удерживать ставку по таким кредитам даже в условиях роста стоимости фондирования", - рассказывает Михаил Гольдберг. 
 
Кроме того, АИЖК предлагает запустить механизм прямого РЕПО с банком России под залог ипотечных ценных бумаг, в покрытии которых находятся социальные кредиты и кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. В отличие от существующего сейчас механизма рефинансирование таких кредитов может осуществляться путем проведения Банком России операций длинного РЕПО с указанными ценными бумагами. Срок таких операций должен составлять до 5 лет. Сейчас ЦБ проводит сделки РЕПО длительностью в неделю, в редких случаях – максимум до года. 
 
Свой рецепт спасения банков от санкционного давления предлагает Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка. По его мнению, у банков есть ресурс в виде страховых резервов, надо только законодательно расширить возможности их инвестирования в ипотечные активы. Еще один ресурс доступный на законодательном уровне – это появление договора банковского вклада физического лица без возможности досрочного расторжения. "Этот шаг повысит долгосрочную ликвидность банковского сектора и позволит банкам более уверенно наращивать ипотечные портфели на своих балансах", - рассуждает он.

Попытки роста

Между тем, все лето 2014 года на рынке российской ипотеки прошло под знаком роста. Более того, именно этот сегмент стал лидером сектора потребительского кредитования. "По ситуации в ипотечном секторе нужно отметить, что в 3 квартале прошлого года темпы роста ипотечного кредитования начали расти, при этом в 1 квартале 2014 года эта тенденция укрепилась за счет ослабления рубля и неясной ситуации вокруг Украины. В результате на конец июня 2014 года темпы роста ипотечного кредитования (28%) обогнали экс-лидера розницы – потребкредитование (20%). При этом надо признать, что большая часть выдаваемых потребкредитов шла на погашение выданных ранее", - говорит Елена Федоткова.

 Однако летом темпы роста ипотеки ощутимо снизились, что в итоге привело к снижению темпов розничного кредитования до 23%. Во втором полугодии, по мнению представителя Промсвязьбанка, при отсутствии резко негативного внешнего фона, всплеск по ипотеке может перейти в более "спокойную" фазу, что снизит спрос и на ресурсы.

"Проблема этого сегмента  рынка кредитования в том, что  единственное фондирование - деньги  ЦБ, банки этими деньгами уже  активно пользуются. И поэтому  риски будут нарастать. Чем дальше, тем больше рисков. Этот касается  всех процентных ставок по  всем кредитным продуктам, ипотека  здесь не исключение, хотя ипотека, пожалуй, единственный сегмент, где  банки видят достаточный спрос", - замечает Наталья Орлова, главный  экономист, руководитель центра  макроэкономического анализа "Альфа-банка". По ее прогнозу рост ставок не за горами. "Это в первую очередь, связано со сценарием бокового движения экономики, экономика не будет расти, рынки расти будут очень медленно, а деньги будут дорожать, в ближайшие три года - примерный рост процентных ставок по ипотечным кредитам составит 1 - 1, 5% годовых", - считает эксперт.

АИЖК предлагает развивать дешевую ипотеку на деньги ЦБ РФ

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) придумало оригинальный способ выполнить президентское поручение и снизить ставки по ипотеке до уровня инфляция плюс 2,2 процентного пункта. Согласно подсчетам АИЖК, от него на это потребуется 440 млрд руб. Взять большую часть из этих денег агентство рассчитывает у ЦБ. С таким подходом реализация его новой стратегии под большим вопросом, указывают эксперты. 
Стали известны детали проекта новой стратегии развития АИЖК на 2014-2018 годы, направленной в профильные ведомства в начале сентября. Агентство намерено сконцентрироваться на выполнении требований президентского указа N600, принятого в мае 2012 года и посвященного, в частности, снижению ипотечных ставок для социальных категорий ипотечных заемщиков до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта к 2018 году, а также развитию рынков жилья экономкласса и арендного жилья. В целом на реализацию указа, по подсчетам АИЖК, от профильных госструктур потребуется 1,28 трлн руб. «Новая стратегия самого АИЖК предполагает, что из них агентство рассчитывает внести 440 млрд руб.»,— рассказал один из источников «Ъ». Из них, продолжает он, 100 млрд руб. предлагается потратить на выкуп инфраструктурных объектов в рамках программы «Жилье для российской семьи» (см. «Ъ» от 19 марта), еще 235 млрд руб.— выделить на социальную ипотеку (выкуп закладных у небольших банков, выдающих кредиты по льготной ставке, которая утверждена указом), оставшиеся 105 млрд руб.— вложить в развитие арендного жилья, в частности, в ипотечное кредитование наймодателей. «Мы рассчитываем, что новая стратегия группы компаний АИЖК будет утверждена наблюдательным советом АИЖК до 1 октября»,— заявили в пресс-службе агентства.

Разработать новую стратегию вместо уже утвержденной в июне 2013 года и рассчитанной до 2018 года от АИЖК потребовало правительство. Причина — негативные отзывы об эффективности деятельности агентства по итогам проверки Генпрокуратуры (см. «Ъ» от 14 марта). Совещание, на котором было принято ключевое для АИЖК решение — сконцентрироваться на соцпрограммах, а традиционные для него направления деятельности отделить и приватизировать,— прошло в июле текущего года (см. «Ъ» от 17 июля). После этого со своими нареканиями публично выступила и Счетная палата, в итоге, по сведениям «Ъ», АИЖК было поручено переписывать стратегию совместно с ней. 
 
Впрочем, хотя тематически замечания контрольно-надзорных ведомств АИЖК учло, материально перспективы реализации новой стратегии под вопросом. Дело в том, что из планируемых АИЖК инвестиций в 440 млрд руб. на данный момент определены источники финансирования лишь по 75 млрд руб. Оставшихся 365 млрд руб.— а это почти столько же, сколько, по оценкам Счетной палаты, государство уже вложило в АИЖК в 2002-2013 годах (более 330 млрд руб. в уставный капитал, госгарантии и через кредит ВЭБа),— у агентства попросту нет. «Зато, как следует из стратегии, там знают, где — при учете малой доступности иных источников финансирования в условиях санкций — взять деньги: в ЦБ»,— указывает один из собеседников «Ъ». «Предложение АИЖК состоит в запуске механизма прямого репо с ЦБ под залог ипотечных ценных бумаг, в покрытии которых находятся социальные кредиты и кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке»,— подтвердили в пресс-службе АИЖК. Впрочем, реализовать эту идею будет очень непросто. Напрямую получать рефинансирование в ЦБ агентство, не являясь банком, не может. Менять же подход и делать исключение для него Банк России, по всей видимости, не готов. «АИЖК по закону о ЦБ не входит в круг возможных контрагентов Банка России по операциям внутреннего рынка (в том числе репо)»,— заявили «Ъ» в пресс-службе мегарегулятора. Возможная покупка АИЖК банка (о намерениях агентства с помощью него выполнить президентский указ о снижении ставок по ипотеке «Ъ» сообщал 19 июня 2013 года) проблему бы не решила: лимиты по репо напрямую зависят от размера капитала банка, а капитал этот тоже нужно откуда-то взять, кроме того, репо — инструмент короткого финансирования, в то время как для ипотеки нужны длинные деньги. На это у АИЖК есть контрпредложение — удлинить репо с ЦБ под залог ипотечных бумаг до пяти лет вместо закрепленного сейчас срока от одного дня до года (а де-факто — до недели: аукционы на срок 3 месяца и 12 месяцев проводятся в случае принятия Банком России соответствующего решения). 
 
Мнения участников рынка относительно предложений АИЖК разошлись диаметрально. «Рынка длинных денег сейчас нет, и пока не очень заметны действия по его развитию, несмотря на существование указа, который необходимо выполнять,— отмечает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.— Насколько справедливо будет делать исключение для АИЖК — вопрос, но то, что они предлагают,— достаточно разумный компромисс». С ним не согласен глава совета директоров МДМ-банка Олег Вьюгин: «Позиция АИЖК очень проста: хотите низких ставок по ипотеке при высокой стоимости фондирования на рынке — пусть ЦБ их субсидирует». При этом уже сейчас понятно, что ЦБ на это не пойдет и указ не будет выполнен — экономическая ситуация тому совершенно не способствует, констатирует он. Впрочем, отмечают участники рынка, в конечном итоге все традиционно будет зависеть от политической воли.