Основные задачи развития рынка недвижимости

 

 

Содержание

  стр

1 Основные задачи развития рынка недвижимости            2  

2 Предварительное обоснование инвестиций в развитие

  земельного участка                                     9 

 

1 Основные задачи развития рынка недвижимости

 

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения

В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 

К основным особенностям рынка недвижимости относятся:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии  рынка недвижимости характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает  риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать  и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

- операции на рынке  недвижимости связаны со значительными  операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное  развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие  операции, осуществляемые с недвижимым  имуществом: со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения  обязательств (например, реализация  заложенных или арестованных  объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный  капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих  субъектов (с удовлетворением требований  кредиторов, в том числе за  счет реализации имущества собственников);без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления  использования, названия торговой  марки, юридического адреса и  др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное  ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; 

- регулярно получаемый  доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя  предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных  форм и различных операций, в  том числе при кредитовании  развития недвижимости.

Функции рынка

Ценообразующая (или эквивалентная) функция - это установление ценностных эквивалентов для обмена продуктов. При этом рынок сопоставляет индивидуальные затраты труда на производство товаров с общественным эталоном, т.е. соизмеряет затраты и результаты, выявляет ценность товара посредством определения не только количества затраченного труда, но и с какой пользой.

Информационная функция. Постоянно изменяющиеся цены на продукты и ресурсы дают объективную информацию о потребном количестве, ассортименте, качестве благ, поставляемых на рынки. Высокие цены свидетельствуют о недостаточном предложении, низкие цены - об избытке благ по сравнению с платежеспособным спросом.

Информационная функция дает участникам рынка через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит объективную информацию о спросе и предложении товаров и услуг на рынке. Современный рынок превращается в гигантский компьютер, собирающий и обрабатывающий огромные объемы информации и выдающий обобщенные данные о состоянии рынка и условиях реализации товаров и услуг.

Регулирующая функция предполагает воздействие рынка на все сферы экономики, обеспечивает согласование производства и потребления в ассортиментной структуре, сбалансированность спроса и предложения по цене, объему и структуре, пропорциональность в производстве и обмене между регионами, сферами национальной экономики.

Посредническая функция обеспечивает встречу экономически обособленных производителей и потребителей с целью обмена результатами труда.

Санирующая функция. Рыночный механизм - это достаточно жесткая, в известной мере жестокая система. Он постоянно проводит «естественный отбор» среди участников хозяйственной деятельности. Используя инструмент конкуренции, рынок очищает экономику от неэффективно функционирующих предприятий. И напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и активным. В результате селекционной работы рынка повышается средний уровень эффективности, поднимается устойчивость национального хозяйства в целом.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер.

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России - финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах - в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.

Купля-продажа недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.

Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.);

спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Однако, при избыточном соотношении продавцов и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным;

почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Предварительное обоснование инвестиций в развитие земельного участка.

 

Существует довольно много способов инвестирования собственных средств для защиты их от инфляции и получения дополнительного дохода. Одним из таких способов является покупка земли, причем следует отметить, что по своей прибыльности такой способ вложения капитала, иногда превышает вложения в недвижимость.

Для получения максимальной выгоды следует учесть ряд составляющих факторов и только после этого приступать к покупке наиболее подходящего участка земли.

Инвестиции в землю можно расценивать только как долгосрочное капиталовложение, так как рассчитывать на подорожание можно только через несколько лет, так же как покупка золота или вложения в недвижимость. Ведь для того, что бы участок земли значительно подорожал, требуется определенное время, или обстоятельства при которых вырастит цена на землю. Только после этого мы сможем его продать и получить долгожданную прибыль.

Основные преимущества инвестиций в землю:

• Относительно не большие суммы вложений – ведь можно купить и небольшой участок или в недорогом месте. Иногда цена сотки земли составляет всего несколько сотен долларов, покупка всего участка обходится в пару тысяч. Но чаще всего это удаленные от инфраструктуры участки, не обладающие на данный момент коммерческой стоимостью. 

• Возможность дальнейшей капитализации – вы всегда можете построить на участке строение, то значительно увеличит его стоимость.

• Многоцелевое использование – в зависимости от территории, можно пользоваться купленной землей для отдыха или развлечений на природе.

Главные моменты, на которые следует обратить внимание при выборе:

• Ликвидность – чем большим спросом пользуется купленная вами земля, тем скорее вы сможете ее продать. Поэтому следует инвестировать только в самые ходовые земельные наделы, на которые присутствует стабильный спрос.  
Понятное дело, что участок в глухой деревне в Подмосковье будет стоить на порядок меньше, чем земля в самой Москве или возле Федеральной трассы. Но все же лучше купить небольшой надел, но в ходовом месте, чем огромное поле в Простоквашино.

• Площадь – наиболее выгодно покупать участки большой площадью, в этом случае цена за одну сотку или гектар существенно ниже. Главное, что бы присутствовала возможность разбить этот земельный надел на несколько мелких, в этом случае вы получите дополнительную прибыль от перепродажи.

• Место – кроме ликвидности места так же следует учитывать и некоторые сопутствующие факторы, к которым относятся – наличие грунтовых вод, удобство подведения коммуникаций и подъезд транспорта. Такие моменты напрямую влияют на ценность покупки и значительно повышают спрос.

С процессом инвестирования обычно связаны два фактора – время и риск.

Тем не менее, значительное количество проектов приводят к убыткам именно «благодаря» недостаточно полной проработке возможных рисков. 

Правовое обеспечение инвестиционной деятельности в области создания объектов недвижимости предполагает реализацию комплекса мер, сводящих к минимуму в долгосрочной перспективе возможность утраты инвестором той прибыли, на которую он вправе был рассчитывать при создании инвестиционного объекта, и полностью исключающих возможность потери вложенных средств.