Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в России

Оглавление

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность темы работы, ее теоретическую и практическую значимость.

Целью данной работы является исследование рынка ипотечного кредитования в России, его проблем и перспектив.

Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1. Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России
2. Рассмотреть основные проблемы и перспективы рынка ипотечного кредитования в России.
3. Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России

 

Объектом исследования являются процессы деятельности финансовых институтов, обеспечивающих функционирование системы ипотечного кредитования населения.

Предметом исследования являются источники и методы финансирования системы ипотечного кредитования в российской экономике.

В работе использовались методы экономического анализа и синтеза, экономико-статистического анализа, системного анализа, аналогий, сопоставлений, обобщений, математических расчетов, экспертных оценок и др.

 

 

 

Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в России.

Несмотря на относительно высокие мировые цены на нефть ($111 за баррель марки Urals в I квартале 2013 года), российская экономика продолжает замедляться уже пятый квартал подряд. С одной стороны, это является прямым следствием влияния кризисных явлений глобальной экономики, с другой, обусловлено рядом внутренних факторов, среди которых сокращение российского экспорта и применение жесткого бюджетного правила1, ограничивающего влияние нефтяных доходов на экономический рост, а также сокращение внутреннего потребления - основного драйвера экономического роста 2012 года.

В свою очередь, вероятность входа экономики в рецессию и высокая стоимость депозитов населения, которые по-прежнему составляют треть ресурсной базы банков, способствовали сохранению высоких ставок по кредитам как розничному, так и реальному секторам экономики, несмотря на активизацию заимствований на долговых рынках.

В совокупности с рекордно низким уровнем безработицы (5,3% в I квартале 2013 года по оценкам Министерства экономического развития России с исключением сезонности), свидетельствующим о функционировании экономики в условиях «полной занятости», вышеуказанные факторы говорят об отсутствии базы для более сильного и устойчивого экономического роста в краткосрочной перспективе. Таким образом, в настоящее время нет условий для того, чтобы рынок ипотечного кредитования рос теми же темпами, что и в прошлом году, когда его прирост составил более 40%.

Всего в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что темпы роста рынка ипотеки замедляются:в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля.[5] Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Подорожавшее в целом фондирование ограничило возможности ценовой конкуренции среди банков. В этих условиях сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению дохода заемщика. По состоянию на конец I квартала четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, Дельта Кредит и Росбанк.

Итоги I квартала 2013 года свидетельствуют также и о замедлении роста рынка жилья. Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Важной особенностью рынка жилья является увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что свидетельствует о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России.[4]

Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и в I квартале 2013 года. Стоит отметить, что по итогам 1 квартала 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года.

Жилищное строительство в 1 квартале 2013 года продемонстрировало неплохой рост. По данным Росстата, в 1 квартале 2013 года введено в эксплуатацию 126,1 тысяч домов и квартир общей площадью 10,4 млн кв. метров, что составило 112,8% и 106,5% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объем выполненных строительных работ лишь на 0,6% превысил показатель I квартала 2012 года в сопоставимых ценах. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по- прежнему сохраняются.[5]

 

 

 

 

 

 

Рис. 1: Экономика замедляется, несмотря на почти рекордные цены на нефть

Источник: Росстат, Банк России, Рейтерс, Газпром, расчёты АИЖК

Важно отметить, что торможение роста потребительского спроса происходит, несмотря на сохранение существенных годовых темпов прироста реальной заработной платы (+4,2% в I квартале 2013 года против +10,3% в I квартале 2012 г.) и реальных располагаемых денежных доходов (+5,2% и против +2,7% годом ранее). Разнонаправленная динамика доходов и потребительского спроса во многом объясняется тем, что рост доходов вызван преимущественно индексацией трудовых пенсий. При этом начал замедляться рост кредитования населения, в том числе на фоне мер, предпринимаемых Банком России с целью минимизации рисков перегрева рынка2 в 2012 году. Так, на конец I квартала 2013 года прирост розничного кредитного портфеля составил, по данным Банка России, 37,4% к уровню 2012 года, что ненамного ниже темпов на конец 2012 (39,4%).[1]

В совокупности с рекордно низким уровнем безработицы (5,3% в I квартале 2013 года по оценкам Министерства экономического развития России с исключением сезонности), свидетельствующим о функционировании экономики в условиях «полной занятости», вышеуказанные факторы говорят об отсутствии базы для более сильного и устойчивого экономического роста в краткосрочной перспективе. Таким образом, вероятность вступления экономики в рецессию по-прежнему сохраняется. Так, в первом квартале повышенный риск рецессии вызвал необходимость пересмотра делавшихся ранее прогнозов развития экономики и активизацию обсуждения возможных мер по стимулированию экономического роста. В середине апреля 2013 года Министерство экономического развития России существенно понизило прогнозы экономического роста на 2013 год (с 103,6% до 102,4%).

Вероятность входа экономики в рецессию и высокая стоимость депозитов населения, которые по-прежнему составляют треть ресурсной базы банков, способствовали сохранению высоких ставок по кредитам нефинансовому сектору, несмотря на активизацию заимствований на долговых рынках. Ставки по рублевым кредитам нефинансовому сектору в феврале 2013 года выросли и достигли максимума за последние 2,5 года: 12,2% по кредитам на срок до 1 года, и 9,6% по кредитам на срок свыше 1 года. На этом фоне темпы прироста кредитного портфеля нефинансового сектора замедлились до 13%-15% в годовом выражении (напомним, что в середине прошлого года они превышали 24%).

Банк России с 1 марта 2013 года ужесточил требования к резервам банков, занимающихся потребительским кредитованием, а также анонсировал ужесточение требований к формированию банками резервов по необеспеченным розничным кредитам в середине 2013 года.

Аналогичная ситуация складывается и с розничным кредитованием. Ставки по кредитам физическим лицам на срок свыше 1 года выросли до максимальных (с середины 2009 года) значений в 20,5% - 20,8%, что способствовало замедлению темпов прироста розничного кредитного портфеля в I квартале 2013 года до 37,4% по сравнению с I кварталом 2012 года.

Рост ставок по кредитам физлицам, в т.ч. по ипотечным, отражал желание банков получить прибыль на высокодоходном розничном рынке при снижающемся спросе на кредиты со стороны корпоративного сектора и низкой доходности этого сегмента. Вместе с тем на фоне активного кредитования граждан наблюдался рост просроченной задолженности по кредитам физлицам в первом квартале (с 4,0% на 1.01.2013 до 4,2% на 1.04.2013), что может быть также связано со снижением требований к заёмщикам в период наибольшей конкурентной активности банков (в частности, такая тенденция проявилась в сегменте ипотечного жилищного кредитования), приведшей к перегреву розничного сегмента в 2012 году.

Рост просроченной задолженности и накопление новых рисков вносит свой вклад в снижение устойчивости банковской системы и ограничивает ресурсную базу банков для расширения кредитной активности. Достаточность капитала банковского сектора на конец I квартала 2013 снизилась до минимального значения с 2005 г. (13,4%), а количество банков с минимальной достаточностью капитала напротив, достигло своего максимума в 162.

Таким образом, можно говорить о том, что в настоящее время нет благоприятных условий для активного, по сравнению с 2012 годом, развития ипотечного кредитования как со стороны спроса, так и предложения. Одновременно наблюдается снижение устойчивости банковского сектора и накопление риска ухудшения качества розничных портфелей, что может негативно сказаться на банковской системе в случае внешних шоков вследствие кризисных явлений в мировой экономике.[5]

 

 

Рынок ипотечного кредитования: сбалансированный рост

 

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться: в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).

В целом в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.

Во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них. В I квартале месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,2 п.п. и составила в марте 12,9%, что на 0,8 п.п. выше уровня марта 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в I квартале 2013 года, составила 12,8% (12,0% в I квартале 2012 года), что на 5,68 п.п. (8,14 п.п. в I квартале 2012 года) выше уровня инфляции за этот период.[6]

При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.

 

Следует отметить, что такая ситуация создает дополнительные риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году, так как рост объемов ипотечного кредитования в 2012 году во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали покупку жилья в более поздние сроки, но были простимулированы ростом стоимости кредитования и цен на жилье. Так, по данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 1 кв. 2013 года тенденция пересмотра потенциальными ипотечными заемщиками планов по приобретению жилья (необходимости и сроков) укрепляется.