Определение рыночной стоимости

 

Согласно таблице физический износ объекта оценки составляет 39,9%.

Определение функционального износа

Функциональный износ вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Величину функционального износа в данной курсовой принимаем равной 0.

 Определение  внешнего износа.

Моральный износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Величину внешнего износа в данной курсовой работе принимаем равной 0.

Определение накопленного износа.

Накопленный износ включает себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Накопленный износ определяется по формуле:

        НИ = Иф+Им+Ив,            (5)

где НИ – накопленный износ, %;

       Иф – физический износ, %;

       Им – моральный износ, %;

        Ив- внешний износ, %.

Теперь подставим числовые значения в формулу (5) и вычислим величину накопленного износа:

НИ=39,9+0+0=39,9%

Определение стоимости объекта недвижимости.

СОН = Сзу+Снов*(1-НИ/100),            (6)

где СОН – стоимость земельного участка;

Снов – стоимость нового строительства

Теперь подставим числовые значения в формулу (6) и вычислим стоимость объекта недвижимости:

СОН = 52 946 560 +37817474,4 *(1-39,1/100)=75977401,94 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 2000 м2, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская-Селезнева, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки составляет 75977401,94 руб.

 

4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Методы и основные этапы доходного подхода.

В основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

Среди методов оценки недвижимости доходным подходом можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков);

• метод прямой капитализации.

В данной курсовой работе применяется только метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости денежных потоков от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;
2. определяется потенциальный валовой доход (ПВД) для объекта оценки;
3. определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;
4. определяется действительный валовой доход или эффективный вал дохода (ДВД);
5. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;
6. определяется чистый операционный доход  объекта недвижимости (ЧОД);
7. расчет коэффициента капитализации;
8. определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой  капитализации дохода.

Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки.

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 11. Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки представлено в таблице 12.

Т  а б л и ц а 11 – Описание объектов-аналогов

Объекты сравнения (характеристики)	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5
Стоимость предложения	-	220 000	137 200	180 000
Местоположение	г.Краснодар,улНовороссиская-Селезнева	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
Функциональное назначение	Склад	Склад	Склад	Склад
Общая площадь помещений	1140 м2	1100 м2	1169 м2	1230 м2
Вид собственности	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Техническое состояние	Требуется стоянка для а/м	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
Инженерные коммуникации	Электроосвещение.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.
Улучшения	Нет	Нет	Нет	Нет
Источники информации	-	www.avito.ru	www.avito.ru	www.avito.ru

 

Т а б л и ц а 12 – Расчет стоимости арендной платы.

Объекты сравнения (характеристики)	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5
Стоимость предложения	-	277 500	277 000	310 900
Корректировка на торг, %	-	-6%	-3%	-8%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	237,14	227,85	232,54
Продолжение таблицы 12
1	2	3	4	5
Местоположение	г. Краснодар, ул Новороссиская-Селезнева	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская	г. Краснодар, ул. Уральская
	-	-4%	-4%	-4%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	227,65	218,74	223,24
Функциональное назначение	Склад	Склад	Склад	Склад
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	227,65	218,74	223,24
Общая площадь помещений	1140 м2	1100 м2	1169 м2	1230 м2
	-	-5%	-3%	-10%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	216,27	212,18	200,92
Вид собственности	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	216,27	212,18	200,92
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	216,27	212,18	200,92
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
	-	0%	0%	0%
	-	216,27	212,18	200,92
Техническое состояние	Не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
	-	0%	0%	0%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	216,27	212,18	200,92
Инженерные коммуникации	Элекроосвещение	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.	Водопровод, канализация, электроосвещение др.
	-	-5%	-5%	-5%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	205,46	201,57	190,87
Улучшения	Стоянка для а/м	Нет	Нет	Нет
	-	-6%	-6%	-6%
Стоимость 1 м2/мес., руб.	-	193,12	189,48	179,42
Удельный вес, %		35	45	20
Окончание таблицы 12
Средневесовое значение рыночной стоимости 1м2мес., руб.		188,74
Рыночная стоимость арендной платы за 1 мес., руб.		215 163,60

 

Таким образом, исходя из данных таблицы 12, рыночная стоимость арендной платы за 1 месяц составляет 215 163,60 рублей.

Определение потенциального валового дохода (ПВД) от объекта недвижимости на год.

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и сходов.

ПВД рассчитывается на ежегодный основе по формуле:

ПВД=А*12,            (7)

где А – арендная плата за месяц

Подставим значения в формулу (7) и вычислим величину потенциального валового дохода:

ПВД=215 163,60 *12=2581963,2 руб.

Определение потерь от недозагрузки объекта оценки

В курсовой работе потери от недозагрузки принимается в соответствии со сроком экспозиции на рынке аренды (1 месяц). Коэффициент недозагрузки составляет в данном случае:

(12/12-1/12)=11/12=0,92

Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от платежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

ДВД рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД –ПВД/12                                  (8)

Затем подставим значения в формулу (8) и получим величину действительного валового дохода:

ДВД=2581963,2 -2581963,2 /12=2366799,6 руб.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке (операционных расходах).

Операционные расходы принято подразделять на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные  или эксплуатационные расходы

- расходы  на замещение или резервы

В данной курсовой работе условно-постоянные расходы (издержки) определяем как 2,2% от стоимости замещения объекта оценки с учетом физического износа.

Таким образом условно-постоянные расходы рассчитаем по формуле:

УПР=2,2*Сз/100,             (9)

Теперь подставим значения в формулу и получим величину условно-постоянных расходов:

УПР=2,2*23030841,91/100=506678,52 руб.

Условно-переменные (эксплуатационные) расходы принимаем в размере 1 месяца арендной платы, равной 133 647,42 рублей.

Расходы на замещение (резервы) принимаем как 1% от стоимости замещения объекта оценки без учета износа. Теперь рассчитаем их по следующей формуле:

РЗ=1*Сз/100,             (10)

Теперь подставим значения в формулу (10) и получим:

РЗ =1*23030841,91/100=230308,42 руб.

Величину операционных расходов принимаем как сумму условно-постоянных, условно-переменных расходов и расходов на замещение.

Таким образом, операционные расходы составляют:

ОР=506678,52+215 163,60+230308,42=952150,54 руб.

Определение чистого операционного дохода объекта оценки.

Чистый операционный доход (ЧОД) – часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Чистый операционных доход определяется по формуле:

ЧОД=ДВД-ОР,          (11)

Подставим числовые значения в формулу (11) и получим:

ЧОД=2366799,6 -952150,54=1414649,06 руб.

Расчет коэффициента капитализации.

В практике оценочной деятельности при оценке объекта недвижимости в основном применяется 3 метода расчета коэффициента капитализации объекта:

- метод  кумулятивного построения;

- метод  рыночной экстракции;

- метод Элвуда.

В данной курсовой работе для расчета коэффициента капитализации объекта мы будем использовать метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации объекта рассчитывается по следующей формуле:

Rоб = Ron + Rof,                                        (12)                                                                                           

где Ron – ставка дохода на капитал;

       Rof – норма возврата капитала.

Норма дохода на капитал  рассчитывается по формуле:

              Ron = Кбезр. + Квл. в недвиж. + Кликвидн. + Кинвестиц.,                         (13)                                           

где  Кбезр. – безрисковая ставка дохода на вложенный капитал на дату   оценки;

Квл.в недвиж. – надбавка за риск вложения в недвижимость;

Кликвидн. – надбавка за низкую ликвидность;

Кинвестиц. – поправка за инвестиционный менеджмент.

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно-безрисковым ставкам по валютным депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности. За величину безрискового коэффициента принимается ставка по рублевому депозиту сроком на 1 год. На дату оценки безрисковая ставка дохода составляет 5,8 %.

Расчет рисков вложения в объект недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Систематический риск - это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры портфеля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 13.