Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

    

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т
Год постройки	2000г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	17
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

 

 

                    2.8 Характеристика объекта оценки                   

    

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	9
Площадь, кв. м: общая / жилая	76 / 44,7
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1
Площадь кухни, кв. м	13,2
Санузел	раздельный
Высота потолков, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия (не застеклена)
Вид из окон	На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново»
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние отделки (субъективная оценка)	Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная типовая планировка
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

 

 

     2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

    

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года

наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно

продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой

продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается «на

торг».

    

    

Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но линия

тренда также восходящая.

     2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].

Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за

прошедший месяц.

    

Район	Средняя цена предлож. 1 кв.м.	Процент от округа
Бирюлево Восточное	1410	8,6
Бирюлево Западное	1373	5,5
Братеево	1439	6,5
Даниловский	1839	12,3
Донской	1879	4,4
Зябликово	1484	6,3
Москворечье-Сабурово	1596	2,1
Нагатино-Садовники	1617	3,6
Нагатинский затон	1689	7,8
Нагорный	1712	4,6
Орехово-Борисово Северное	1547	5,9
Орехово-Борисово Южное	1512	6,7
Царицыно	1514	7,6
Северное Чертаново	1731	5,3
Центральное Чертаново	1582	9,0
Центральное Чертаново	1493	3,9

 

 

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена

предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект находится в

районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения чуть ниже.

                 Средняя цена предложения 1 кв.м  в долларах США                

    

 

 

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены

предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к

возрастанию.

     2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого

           объекта[3].          

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости,

применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное

законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем

непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой

оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с

выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного

использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его

аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном

использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной

оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования

объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1.     Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в

                    данной местности способов использования.                   

2.     Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию,

ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и

экологическим законодательством.

3.      Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое

физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать

приемлемый доход владельцу.

4.     Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из

финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход

или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме,

расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного

помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем

использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

                2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.               

              Существуют три метода оценки  стоимости недвижимости:             

1.    Затратный метод

2.    Метод прямого сравнительного  анализа продаж

3.    Метод капитализации  дохода

     Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в

приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную

благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую

обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение

аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без

существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным

результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта

при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке

недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта

за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1.    Расчет стоимости приобретения  свободной и  имеющейся в распоряжении

земли в целях оптимального ее использования.

2.    расчет рыночной стоимости  возведения новых аналогичных  объектов –

получение полной восстановительной стоимости объекта.

3.    Определение величины  физического, функционального и  внешнего износа

объекта, оборудования и механизмов.

4.    Уменьшение восстановительной  стоимости на сумму износа  для получения

остаточной восстановительной стоимости объекта.

5.    Добавление к рассчитанной  остаточной восстановительной стоимости  здания

стоимости земельного участка.

     Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что

субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на

информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в

своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на

продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно

приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам

недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем

корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от

друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной

стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.                Исследование рынка с целью  сбора информации о совершенных

сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости,

аналогичных объекту оценки.

2.                Отбор информации с целью повышения  ее достоверности и

получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных

рыночных условиях.

3.                Подбор подходящих единиц измерения  и проведение

сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4.                Сравнение оцениваемого объекта  и отобранных для сравнения

объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам;

определение цены оцениваемого объекта.

5.                Установление стоимости оцениваемого  объекта путем анализа

сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или

группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации

о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть

представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

     Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный

инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих

доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его

способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.                Оценка валовой выручки от  реализации продукции (услуг) без

налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на

рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный

прогнозный период.

2.                Оценка потерь мощности производится  на основе анализа

рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС),

а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3.                Расчет издержек по эксплуатации  оцениваемой недвижимости

основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных

издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной

выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

4.                Балансовая прибыль уменьшается  на величину налогов и

процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

5.                Чистая прибыль увеличивается  на амортизационные отчисления.

6.                Полученная чистая прибыль с  учетом амортизации затем

пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор