Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

3

РЕФЕРАТ

по теме:

«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ

В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ»

Введение

Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения [4, с. 301]. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости [1].

Цель данного реферата состоит в анализе экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. Цель работы предполагает решение следующих задач:

1.          Проанализировать, изучить  нормативно-правовые акты и специализированную литературу по выбранной теме;

2.          Ознакомиться с таким понятием как инвестиции, определить оценку эффективности инвестиций;

3.          Изучить основные способы инвестирования в развитие недвижимости;

4.          Выявить проблемы инвестирования в объекты недвижимости;

5.          Сделать соответствующие выводы.

При написании реферата был использован аналитический метод.

1. Понятие инвестиций и оценка их эффективности

В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование. Что касается инвестиций, то они трактовались как долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства [5, с. 59].

Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта» [2, ст.1 п.1].

В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно
узко и противоречиво.

Обобщая подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

-         потенциальная способность инвестиций приносить доход;

-         процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);

-         в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

-         целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

-         наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);

-         вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;

-         наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер [6, с. 115].

Таким образом, мы подошли к тому, чтобы сформулировать определение понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного и фиктивного капитала. В экономической литературе под фиктивным капиталом понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства [11, с. 310].

В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.

Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Показатели эффективности участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

Расчет эффективности могут выполняться в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты в текущих ценах. Расчет эффективности проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов [8, с. 57].

2. Методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (дисконтирование — это приведение всех денежных потоков в будущем (потоков платежей) к единому моменту времени в настоящем):

1)              методы, основанные на применении дисконтирования:

-     метод определения чистой текущей стоимости NPV:

-     метод расчета индекса прибыльности PI;

-     метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

-     расчет дисконтированного срока окупаемости;

2)              метод, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы):

-     срок окупаемости инвестиций РР;

-     коэффициент эффективности инвестиций ARR.

Рассмотрим первую группу методов.

1. Метод NPV — определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат:

              (или I0),

где It — инвестиционные затраты в момент времени t;

CFt —денежный поток в период t.

Положительное значение NPV свидетельствует о целесообразности принятия инвестиционного проекта, а при сравнении альтернативных проектов наиболее выгодным считается проект с большей величиной чистой текущей стоимости. Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен в пространственно-временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать.

2. Метод рентабельности инвестиций — рассчитывается индекс прибыльности PI:

Очевидно, что если:

PI > 1. то проект следует принять.

PI < 1, то проект следует отвергнуть.

PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным, т. е. отдача на вложенный капитал равна вложенному капиталу.

3. Метод расчета внутренней нормы рентабельности.

IRR — уровень рентабельности инвестиций, то есть ставка дисконтирования, при котором NPV=0:

,

где k — неизвестное.

Смысл расчета внутренней нормы рентабельности при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

4. Метод расчета срока окупаемости.

Срок окупаемости — это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод особенно привлекателен при следующих условиях:

1)     все сравниваемые проекты имеют одинаковый период реализации;

2)     все проекты предполагают разовое вложение средств;

3)     ежегодные денежные потоки на протяжении срока жизни проекта примерно равны.

Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых расходов и доходов от инвестиций. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

5.      Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиций, называемый также учетной нормой прибыли (APR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиций, коэффициент эффективности инвестиций определяется в процентах. Средняя величина инвестиций определяется делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Иными словами, существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, достаточно распространенным является следующий: