Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

Физический износ  отражает изменения физических свойств  объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

 

26. Согласование  результатов оценки

Согласование  результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

 

27. Структура  экспертного заключения о рыночной  стоимости недвижимости

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и  наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения

 

28. Основные формы  регулирования оценочной деятельности: саморегулирование и государственное  регулирование.

Регулирование оценочной деятельности - система  мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование, в том числе посредством лицензирования) либо совместно.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование. Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с«Положением о лицензировании оценочной деятельности» утвержденного Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. №395 (в редакции Постановления Правительства РФ от 03.10.2002 г. № 731).

В России с учетом международного опыта осуществляется поэтапный переход от лицензирования оценочной деятельности к негосударственной системе персональной ответственности за качество оценки. Стандартизация оценочной деятельности

Одной из форм государственного контроля оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые  устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Саморегулирование оценочной деятельности

Саморегулирование - один из признаков цивилизованных отношений между государством и бизнесом. Система саморегулирования в развитых странах сложилась давно и присутствует практически во всех областях общественной жизни.

Под саморегулированием понимается создание организаций для  защиты прав неограниченного круга  лиц, то есть публично-правовых организаций с функциями, свойственными органам государственной власти. Саморегулируемые организации призваны занять место посредника между органами государственной власти, профессиональными участниками рынка и их клиентами.

В России традиции саморегулирования в сфере бизнеса были почти утрачены. Однако в настоящее время эти традиции довольно успешно воз -рождаются, во всяком случае в таких сферах, как операции на рынке ценных бумаг, аудит, оценка, арбитражное управление.

Саморегулируемые  организации - это негосударственные коммерческие организации, объединяющее субъектов предпринимательской деятельности по признаку единства отрасли или рынка производимых товаров (работ, услуг) или объединяющие субъектов одного вида профессиональной деятельности. Они имеют три основных признака:

достаточное представительство (не менее 10 субъектов предприни­мательской деятельности или не менее 100 субъектов  профессиональной деятельности);

наличие опубликованных правил и стандартов предпринимательской  или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми участниками саморегулируемых организаций;

определение механизмов обеспечения ответственности участников организации перед потребителями.

В настоящее  время в России действуют различные  организации про­фессиональных оценщиков. В 1993 году было создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 году - Национальна коллегия оценщиков (НКО), в 2002 году - Ассоциация российских магистров оценки (АРМО) и Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сюрвейеров, 16 апреля 2004 года создан Национальный Совет по оценочной деятельности в Российской Федерации.

 

29. Нормативная база государственного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным  законом.

Ст. 3. Понятие  оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной  деятельности.

Ст. 5. Объекты  оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  или муниципальных образований, физических лиц и юридических  лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст. 7. Предположение  об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена  обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам  РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Во второй главе  «Основания для осуществления оценочной  деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст. 9. Основания  для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта  оценки.

Ст. 12. Достоверность  отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость  сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности  оценщика.

Ст. 16. Независимость  оценщика.

Ст. 17. Страхование  гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции  уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты  оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.

В составе четвертой  главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в  соответствии с настоящим Федеральным  законом.

Федеральный Закон  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» основан в  первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

 

30. Лицензирование оценочной деятельности в Российской Федерации.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование. Лицензирование - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

Лицензирование  оценочной деятельности осуществляется в соответствии с«Положением о лицензировании оценочной деятельности» утвержденного  Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. №395 (в редакции Постановления  Правительства РФ от 03.10.2002 г. № 731).

Положение о  лицензировании устанавливает порядок  лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной  деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений  Российской Федерации (лицензируемый орган).

Требования к  лицензированию ОД для физических лиц:

государственная регистрация в качестве индивидуального  пред­принимателя;

соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности;

наличие документа  об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответст­вии с согласованным уполномоченным органом по контролю за осуществ­лением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной пе­реподготовки работников;

Требования к  лицензированию ОД для юридических  лиц:

государственная регистрация в качестве юридического лица;

соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности;

наличие в штате  юридического лица не менее 1 работника, для которого данное юридическое  лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

 

 

 

 

31))) Международные  стандарты оценки разрабатываются  Международным комитетом по стандартам  оценки (IVSC), международной opганизацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот  почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

В настоящее  время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО - 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. были приняты МСО в редакции 2001 г. (МСО-2001).

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № I рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению сгандартов № 2 -применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of bankingsupervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов.

32))) Стандарты оценки США.

Единые стандарты  профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для  применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются  и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков). Национальная ассоциация магистров оценки для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей.

Единые стандарты  профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты  предназначены для оценщиков  и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

В ЕСПОП представлены:

• условия, которым  нужно следовать при осуществлении  оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;