Управление муниципальной собственностью

Кроме того, необходимо создать  методическое обеспечение эффективного управления, в основу которого должны быть положены научно обоснованные, достоверные  оценки эффективности управления объектами  муниципальной собственности. При  этом необходимо выделить основные понятия  эффективности управления муниципальным  имуществом:

1. Экономическую эффективность,  определяемую отношением доходов  муниципального образования, получаемых  за определенный период от  принадлежащих ему объектов, к  затратам на содержание, использование,  функционирование указанных объектов, обусловившим получение доходов,  включая затраты на управление;

2. Социальную эффективность,  которая определяется отношением  социальных результатов, приносимых  объектами муниципальной собственности  за определенный период, измеренных  в денежном выражении, к затратам  на получение этих результатов;

3. Функциональная эффективность  системы управления муниципальной собственностью, определяемая полнотой реализации функций управления, которая может быть выражена в виде соотношения набора реализуемых функций управления муниципальной собственностью к расходам на управление ею. Перечень функций управления муниципальной собственностью может быть построен на основе официальных положений, регулирующих деятельность органов управления муниципальной собственностью. Такой набор может рассматриваться как нормативный.

К основным социальным эффектам, достигаемым за счет муниципальной  собственности, следует отнести:

-повышение уровня и  качества жизни, удовлетворение  материальных и духовных потребностей  населения непосредственно и  путем развития сферы социальных  услуг;

-расходование на социальные  нужды части дохода, приносимого  муниципальным имуществом;

- создание условий для  привлечения инвестиций в реальный  сектор экономики.

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при  сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном структурном  подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий  из земельного участка и всех связанных  с ним зданий, сооружений.

В целях повышения эффективности  регулирования земельно-имущественных  отношений, обеспечения администрации  города достоверной информацией  об объектах муниципальной собственности, организации единой системы регистрации, учета и управления недвижимостью, для проведения политики администрации  в области социально-экономического развития города концепция включает мероприятия по внедрению информационной системы единого муниципального кадастра.

Задачей этих мероприятий  является создание механизма, обеспечивающего ведение кадастра недвижимости на основе земельного кадастра путем информационного и технологического совмещения программно-технических комплексов городских информационных систем, содержащих информацию об объектах земельно-имущественного комплекса и регистрации прав на недвижимое имущество.

Под единым муниципальным  кадастром понимается объединенная информационная система на базе электронной  карты и единых справочников, объединяющая реестры и кадастры, характеризующие  комплексное социально-экономическое  развитие города.

Несмотря на то, что в  результате массовой приватизации более 50% предприятий стали частными, ряд  поставленных целей не был достигнут: не сформирован широкий слой эффективных  частных собственников, структурная  перестройка экономики не привела  к желаемому повышению эффективности.

Для устранения перечисленных  негативных тенденций необходимо изменить приоритеты муниципальной политики в области приватизации, разработать  и реализовать новые подходы  к решению вопросов, связанных  с управлением муниципальным  имуществом. Для достижения указанной  цели необходимо решение следующих  задач:

-создание благоприятной  экономической среды для развития  бизнеса; 

-вовлечение в гражданский  оборот максимального количества  объектов муниципальной собственности,  оптимизация структуры муниципальной  собственности, включая структуру  участия муниципального образования  в хозяйственных обществах, уменьшение  расходов местного бюджета на  управление муниципальным имуществом;

- привлечение инвестиций, прежде всего за счет инвесторов, заинтересованных в долгосрочном  развитии предприятий, готовых  взять на себя обязательства  по реализации инвестиционных  и (или) социальных условий  и, безусловно, их выполнять;

- обеспечение контроля  за выполнением обязательств  собственниками приватизируемого имущества. Настоящая концепция основывается на следующих основных принципах:

1) решение о целесообразности  приватизации муниципального имущества  разрабатывают органы по управлению  муниципальным имуществом совместно  с заинтересованными структурными  подразделениями администрации  с позиции повышения эффективности  его использования;

2) способ приватизации  каждого объекта определяется  на основании анализа его эффективности.

Основными мерами, призванными  обеспечить достижение цели в области  приватизации должны стать:

- дифференцированный подход  к приватизации объектов муниципальной  собственности;

- расширение способов  приватизации;

- продажа муниципального  имущества с рассрочкой.

Приватизация должна рассматриваться  как структурный элемент единой муниципальной политики, направленной на получение в перспективе отдачи от приватизации в форме налогооблагаемой базы, создания дополнительных рабочих  мест, наполнения отечественного рынка  товарами и услугами российский товаропроизводителей. При принятии решений о приватизации необходимо учитывать социальные последствия  приватизации, включая вопросы социального  развития приватизируемых объектов, охраны окружающей среды и здоровья граждан.

Методы реализации муниципальной  политики в области приватизации имеют свою специфику в зависимости  от вида муниципального имущества.

При приватизации необходимо:

1) определить оптимальное  количество объектов, осуществить  преобразование в акционерные  общества;

2) провести в сжатые  сроки приватизацию объектов  незавершенного строительства, зданий  и сооружений, не используемых  для муниципальных нужд;

3) проводить в целях  повышения эффективности продажи  акций, находящихся в муниципальной  собственности, широкомасштабные  маркетинговые исследования для  выявления потенциального спроса  на них.

Таким образом, для устранения х негативных тенденций необходимо изменить приоритеты муниципальной  политики в области приватизации, разработать и реализовать новые  подходы к решению вопросов, связанных  с управлением муниципальным  имуществом.

 

 

1.3 Институциональная  основа управления муниципальной  недвижимостью в РФ

 

Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, — лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Однако муниципальная недвижимость используется крайне неэффективно.

В российском праве к недвижимому  имуществу (недвижимости) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.(12)

Выполнение муниципалитетом  функций собственника реализуется  через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным  имуществом. Управление муниципальным  имуществом рассматривается двояко:

1. управление недвижимостью, которое охватывает ряд аспектов: регулирование (формирование) общих условий рынка недвижимости, организация земельного хозяйства, жилищное дело
2. управление движимым имуществом: рассматривается, как правило, с точки зрения формирования и использования фондов денежных средств местного сообщества (муниципальных финансов).

Управление объектами  недвижимости, принадлежащими городу, предполагает передачу их в оперативное  управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п.

Управление недвижимостью  реализуется путем формирования объекта управления, представляющего  собой комплекс технологически или  функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые  насаждения и пр., составные части  которого могут принадлежать разным владельцам.

Объект управления может  использоваться как для предпринимательской  деятельности, так и для решения  социальных задач.

Органы городской администрации  консолидируют пользователей объекта  управления для эффективного использования, восстановления и реновации общей  собственности.

Собственность муниципалитета является материально-технической  базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование  недвижимости должно стать одной  из основных задач муниципальных  органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также  увеличение поступлений доходов  в городской бюджет напрямую зависят  от методов управления собственностью, принадлежащей городу.

В муниципалитетах находится  имущество, относящееся к федеральной  собственности, собственности субъектов  Российской Федерации, муниципальной  собственности, частной собственности  и иным формам собственности.

Среди объектов гражданских  прав, которые могут находиться в  городской собственности, основными  являются права на вещи, а точнее на недвижимые вещи. Право собственности  определяется как принадлежащие  ему правомочия по владению, пользованию  и распоряжению имуществом, которые  собственник в лице своих компетентных органов осуществляет по своему усмотрению и в своих интересах. В соответствии с классификацией, используемой в  юридической науке, имущество делится  на движимое и недвижимое. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям. Недвижимости, как любому значимому классу объектов управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами.

В условиях рыночной экономики  управление недвижимостью подчиняется  закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень цен  на объекты недвижимости, устанавливает  ставки аренды и цены на предлагаемые услуги. Спрос ограничивается платежеспособностью  потребителей, предложение – уровнем  развития экономики. Помимо рыночной конъюнктуры, важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является правовая и  нормотворческая деятельность официальных  органов власти по созданию, содержанию и развитию недвижимости. Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей  и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также  последующий анализ их эффективности  применения.

Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных  формах: сдача в аренду хозяйствующим  субъектам; продажа; передача в хозяйственное  ведение или оперативное управление государственным и муниципальным  унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям; передача в  доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное  пользование, в лизинг и т. п. Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном  управлении.

В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Структура и состав муниципальной  собственности показывает, что она  включает в себя много самостоятельных  элементов: землю, государственный  и муниципальный жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные  комплексы, пакеты акций и доли в  уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных  элементов характеризуется качественной однородностью, имеет ярко выраженную специфику, в том числе и с  точки зрения форм и методов управления.

Независимо от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная  недвижимость) требуется четкое определение  целей ее существования, поскольку  недвижимость можно рассматривать  как: