Понятие недвижимости. Её особенности. Состав объектов недвижимости, их регистрация.

1. Понятие недвижимости. Её особенности. Состав объектов недвижимости, их регистрация.

Недви́жимость — вид имущества, признаваемое в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

особенности

Для объектов оценки недвижимости в качестве родового признака, определяющего их среди других объектов, является непосредственная связь с землей.

Причем и сама земля как участок, и все что с нею неразрывно связано, будь-то естественные предметы или созданные человеком, расположенные на земле или под (над) землей, будут представлять собой недвижимость. 
 
В соответствии с Международными правилами оценки «недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью земли, например, деревья и минералы, а также все вещи, присоединенные к ней людьми, например, строения и улучшения. Все оборудование, присоединенное к зданиям, такое как канализация, системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, также являются частью недвижимости». 
 
Данное определение отражает трактовку недвижимости, принятую в гражданском законодательстве многих стран мира, в том числе и стран СНГ, где под недвижимостью понимают земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения. Такой характер связи с землей не только позволяет различать недвижимое имущество и имущество, которое можно переместить без потери его сущностных характеристик (движимое имущество), но и рассматривать саму недвижимость с точки зрения единства двух физических составляющих – земли и земельных улучшений. При этом под земельными улучшениями понимаются любые преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд и капитал, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости. 
 
К земельным улучшениям в равной мере могут быть отнесены как здания и сооружения, так и различного рода мелиорации, многолетние насаждения, изменение рельефа и улучшение почв. Однако, в отличие от земли, которая является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут. Например, лес является частью недвижимости, когда растет, но становится движимым имуществом, будучи срубленным. 
 
Таким образом, изначально объектом недвижимости выступает участок земли, независимо от того, является ли он улучшенным или нет. Как недвижимое имущество земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой соответствующим образом описаны и удостоверены, а ее использование имеет определенный правовой режим. Правовой режим регламентирует использование земельного участка и устанавливается в зависимости от целевого назначения земель, к которым этот участок относится. Естественно, что требования к использованию земельных участков относящихся к сельскохозяйственным землям и застроенным землям будут существенно отличаться. По сути, правовой режим во многом связан с характером земельных улучшений. Именно они делают земельный участок пригодным для конкретного использования и определяют набор его структурных элементов: площадь под застройкой, проездами, насаждениями, водоемами, - совокупность которых обеспечивает необходимую функциональную целостность участка. 
Большинство из этих элементов нормируются по удельным размерам и расстояниям к линиям регламентации (урез воды, край дороги, красные линии, линии застройки, границы технических и охранных зон), влияющих на установление предельных, как правило, минимальных размеров земельных участков. 
 
В свою очередь, границы земельного участка отделяют его от других земельных участков и фиксируют пространственное распространение прав на землю. Их стационарность определяет постоянство местоположения земельного участка, а их изменение, которое влечет за собой изменение всех остальных элементов, характеризующих земельный участок как функциональную целостность, приводит к появлению нового объекта недвижимости. 
Изменение границ земельного участка не может быть произвольным. Это связано с тем, что в рамках определенного функционального использования земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. 
 
Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (потери важных составляющих) могут быть разделены на реальные земельные доли, каждая из которых после деления формирует новый земельный участок, способный по размеру обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.  
 
Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельных долей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без ущерба для их рационального использования. 
 
Кроме того, границы земельного участка позволяют отделить внутренние земельные улучшения, то есть расположенные в пределах участка, от внешних улучшений. К последним относятся улицы, тротуары, инженерные сети, элементы благоустройства, которые существенно влияют на стоимость земельного участка, однако, в отличие от внутренних земельных улучшений, практически никогда не рассматриваются в качестве его составляющих. 
 
Таким образом, недвижимость как физический объект представляет собой либо вакантный земельный участок, либо земельный участок и расположенные в его пределах земельные улучшения. При этом их общими свойствами, отличающих недвижимость от других объектов оценки, будут постоянство местоположения, долговечность и относительная ограниченность земли как ресурса.

Объекты недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Регистрация объектов недвижимости — процесс весьма длительный и занимает от 10 дней до нескольких месяцев. Однако на практике, срок оформления всех документов зачастую затягивается, как минимум на пару месяцев. Причина кроется не столько в медлительности регистрационных служащих, сколько в сложности сбора всего пакета документов (получение одной лишь справки из БТИ может затянуться на несколько недель).

Иногда регистрирующий орган может отказать в регистрации объектов недвижимости. Это может произойти, если: 
- право на объект не подлежит госрегистрации; 
- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо; 
- документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства; 
- в регистрационную палату предоставлена недостоверная или искаженная информация; 
- собственник жилья не предоставил всех требуемых документов; 
- в случае неправильного оформления документов; 
- в случае если на регистрируемую недвижимость наложен арест или запрет на совершение определенных сделок.

Если произошел отказ в регистрации объектов недвижимости или сделок с ними, регистратор должен уведомить заявителя в письменной форме как о самом решении, так и основания для его принятия. В случае если отказ в регистрации произошел по вине собственника (то есть на основании одной из вышеперечисленных причин), деньги, оплаченные в счет регистрационных сборов, не возвращаются.

Самая распространенная причина в отказе регистрации объекта недвижимости или сделок с ними — это неправильно оформленные документы. Поэтому важно перед подачей заявления на регистрацию провести тщательную юридическую экспертизу документов. Проще всего доверить процедуру регистрации сделок с объектами недвижимости профессионалам. Воспользовавшись услугой профессиональных юристов, собственник сэкономит собственное время, силы и нервы. В некоторых случаях может произойти и ускорение регистрационной процедуры.

2. Основные положения  закона «Об ипотеке»

Виды ипотеки:

1. Ипотека в силу договора – возникает с момента заключения договора об ипотеке.

2. Ипотека в силу закона – возникает с момента государственной регистрации права собственности на имущество (если иное не установлено договором).

При возникновении ипотеки у залогодержателя возникает не подлежащее государственной регистрации право залога.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающий при наступлении обстоятельств, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное, в том числе, соответственно, правила государственной регистрации ипотеки.

Нормы права в законе об ипотеке определяют:

1. Основания возникновения ипотеки

2. Перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки

3. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя

4. Требования к договору об ипотеке

5. Требования к Закладной и порядок ее обращения

6. Порядок обращения взыскания на предмет ипотеки

7. Особенности ипотеки некоторых видов недвижимости

8. Порядок государственной регистрации ипотеки

9. Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки

10. Порядок погашения записи об ипотеке

11. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона

12. Основания для приостановления и отказа в регистрации ипотеки

13. Порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ  
 
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование  
 
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.  
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).  
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.  
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.  
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)  
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.  
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.  
 
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой  
 
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.  
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.  
 
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой  
 
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.  
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).  
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:  
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;  
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;  
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;  
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.  
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.  
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.  
 
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.  
 
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки  
 
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:  
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)  
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;  
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;  
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;  
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;  
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.  
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.  
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.  
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)  
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.  
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.  
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.  
 
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке  
 
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.  
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.  
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.  
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.  
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.  
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.  
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.  
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)  
 
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности  
 
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.  
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.  
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.