Особенности и уникальность рынка недвижимости

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

     Различают следующие основные процессы:

     1. Создание развития объекта недвижимости;

     1.1 Организация системы развития  недвижимости;

     1.2 Развитие территорий;

     1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

     2. Использование (эксплуатация) объекта  недвижимости;

     2.1.Организация  эксплуатации и управления недвижимостью;

     2.2.Управление  объектом;

     3. Товарный оборот объектов недвижимости;

     3.1.Организация  системы товарного оборота недвижимости;

     3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

     3.3.Финансирование  товарного оборота недвижимости

     4. Управление рынком;

     4.1.Исследование  рынка;

     4.2.Формирование  и развитие рынка;

     4.3.Контроль  и регулирование.

     Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

     Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

     Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные  и представительные органы власти и  управления федерального и регионального  уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

     Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

     а) органы координации усилий государственных  учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

     б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

     в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

     г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

     д) некоммерческих и коммерческих организаций  – исследователей и инициаторов  реформирования отдельных сегментов  рынков недвижимости.

     В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

     В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

3 Основные понятия  рынка недвижимости

 

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
• национальные и культурные условия, традиции населения.
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

     В любой текущий момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение  уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

     Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
• за счет изменения типа использования;
• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

     Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

4 Сегментация рынка недвижимости

 

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

     Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;
• институт независимой оценки недвижимости;
• девелопмент;
• банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;
• институт управляющих недвижимостью;
• институт риэлторов;
• государственный и частный нотариат;
• строительные организации;
• арендаторы недвижимости;
• продавцы недвижимости;
• саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

     Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;
• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
• строительный рынок;
• рынок таймшеров и т.д.

     Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

     С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

• рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);
• рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.
• рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

     По  способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

     Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.