Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

4. Перечислите достоинства и недостатки затратного метода оценки объектов недвижимости.

 Преимущества затратного подхода

• Надежность и простота проводимых вычислений.
• Данный подход часто является единственно возможным, особенно в тех случаях, если необходимо провести экономический анализ строительства нового объекта недвижимости, оценить объект специального назначения, провести анализ эффективного использования земельного участка, оценить страховую/залоговую стоимость объекта, а также дать обоснования для обновления действующего объекта недвижимости.

Недостатки затратного подхода

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России.

5. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту был продан за 750 тыс руб, такой же, но без летней веранды – за 710 тыс руб. стоимость строительства веранды сейчас на рынке стоит 43 тыс руб, прибыль строителе 15%. Определить величину корректировки на наличие веранды

43*1,15=49,45

750-710=40

(49,45+40)/2=44,725 тыс.руб

6. Определить вид и сумму устранимого и неустранимого устаревания объекта, площадью 150 кв.м., если известно, что: магазину требуется дополнительное холодильное оборудование, которое стоит 330 тыс руб; замена электропроводки на сумму 47 тыс руб; потеря арендной платы составляет 1,7 тыс руб в месяц; ВРМ = 4.

Если в  здании отсутствует какой-либо элемент  и если этот элемент установить, то рыночная стоимость здания возрастет, следовательно, это устранимый тип  устаревания. Если в здании существует устаревший элемент и его нужно  заменить или модернизировать, и в результате рыночная стоимость возрастет, следовательно, это устранимая форма износа… если при перечисленных манипуляциях рыночная стоимость неизменна, то износ неустраним.

 ежегодная  потеря арендной платы составляет 1,7*12=20,04 тыс.руб.

данное функциональное устаревание является неустранимым, так как увеличение доходности объекта  недвижимости 20,04*4=80,16тыс руб меньше, чем затраты на устранение функционального устаревания 330+47=377 тыс руб. сумма неустранимого устаревания составляет 377-80,16=296,84 тыс руб.