Инфраструктура рынка недвижимости

На рынке недвижимости под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные участники рынка, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);
• локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости формируется общими усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка в РФ выделилось 4 подхода, соответствующих различным аспектам функционирования рынка недвижимости:

• инженерно-технологический – с точки зрения профессиональных деятелей;
• трансакционный – психолого-поведенческий;
• методологический – рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
• социальный – с точки зрения общественных деятелей.

В современных условиях развития стандартизации информационных технологий особую актуальность приобретает инженерно-технологический  подход. В частности, в настоящее  время задачи такого подхода отвечают целям информационной политики России.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением сделок с объектами недвижимости: трансакционных издержек. Минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Особые задачи решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям его реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач, инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без  которых как экономическая система  в целом, так и региональные рынки  недвижимости перестают быть полноценными.

С инженерно-технологической точки зрения рынок недвижимости рассматривается как совокупность механизмов профессиональной деятельности, направленной на создание полезных свойств объектов недвижимости и их распределение между различными категориями потребителей. Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения этого подхода:

• Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости (развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) этими объектами; оборот прав на ранее созданную недвижимость; управление рынком недвижимости).
• Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Эту задачу решают системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
• Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
• Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
• Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

Трансакционный подход к рынку недвижимости заключается в снижении затрат на доступ участников рынка к необходимым для них ресурсам. Для производителя ресурсами рынка недвижимости являются первичная недвижимость (земля), сырье, труд, капитал, технологии; для потребителя – полезные свойства созданных объектов недвижимости.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при данном подходе:

• Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
• Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
• Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

С точки зрения методологического  подхода рынок недвижимости –  это сектор национальной экономики, поддерживающий в качестве экономической  системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающий, как сегмент национального экономического оборота, эффективное решение поставленных задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

• Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).
• Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
• специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
• саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных я потребительских союзов рынка недвижимости;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода  состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить  глубокие закономерности конкретных процессов  создания, управления и оборота объектов недвижимости. Так, например, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Социальный подход к рынку недвижимости предполагает эффективное решение  социальных задач, связанных с созданием  и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения социального подхода являются: развитие законодательной и нормативной базы; создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Ограниченность социального подхода  в том, что в целом правильная направленность на защиту интересов  населения может иногда привести к экономической несостоятельности  выработанных рекомендаций, популизму и нести вред самому населению. Так, система дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости, а декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.

Заключение

В данной работе была кратко охарактеризована сущность рынка недвижимости - механизма, обеспечивающего взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы; определены функции рынка недвижимости; определены институциональные и неиституциональные участники рынка недвижимости.

Дано определение инфрастууктуры рынка недвижимости, определены уровни инфраструктуры: народнохозяйственный; локальный; объектный.

Выделены 4 подхода, соответствующие различным аспектам функционирования рынка недвижимости: инженерно-технологический; трансакционный; методологический; социальный, рассмотрены основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости.

В заключение необходимо отметить, что  в основе комплексного подхода к формированию рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой целостной системы института рынка недвижимости. Только комплексный подход может синхронизировать процессы функционирования рынка недвижимости и обеспечить их наивысшую эффективность.

Список использованной литературы

1. http://www.proektstroy.ru/publications/view/8210?bigid=0  ("Газета Стройка" №12 (2005) рубрика "Стройинформ")
2. www.aup.ru/books/m76  (Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости)