Жизненный цикл недвижимости

Министерство транспорта РФ

Федеральное агентство морского и речного транспорта

Енисейский филиал ФГОУ ВПО

«Новосибирская государственная  академия водного транспорта»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Тема «Жизненный цикл недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск  2011

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

1. Компоненты и жизненный  цикл объектов недвижимости……………………..5

1.1 Определение понятия  недвижимости…………………………………………..6

1.2 Жизненный цикл объекта  недвижимости.……………………………………..7

2. Износ объектов недвижимости…………………………………………………11

3. Увеличение срока жизненного  цикла объектов недвижимости……………...13

Заключение………………………………………………………………………....17

Список используемой литературы..…………………………………………….18

 

Введение

В настоящее время в  России и других странах бывшего  СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется  новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в  стадии становления и изучения. В  первую очередь, это относится к  системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так  или иначе связана жизнь и  деятельность людей в любой сфере  бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с  времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных  объектов недвижимости, например, в  соответствии со ст. 387 к принадлежностям  земель относятся: «состоящие на них  церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники  и другие места, сим подобные; все  произведения, на поверхности земли  обретающиеся, и все сокровенные  в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное  деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам  советского общества и в связи  с отменой частной собственности  на землю было упразднено. Последнее  было узаконено ст. 21 введенного в  действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные  и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и  их подвижной состав, национализированные  суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут  быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и  муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический  и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 

  1.Компоненты и жизненный цикл объектов недвижимости

 

        1.1 Определение понятия недвижимости

 

    Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной  собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и  из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия –  «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в  которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

- актив: совокупность  вещей, принадлежащих лицу на  праве собственности или в  силу иного вещного права; совокупность  прав на чужие действия (например, долговое имущество);

- пассив: совокупность вещей,  принадлежащих другим лицам, но  временно находящихся во владении  данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято  делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) [2] объекты  недвижимости – объекты, в отношении  которых осуществляется градостроительная  деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного  проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью  признаётся предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности.

В зарубежной литературе имеет  место разделение понятий «недвижимая  вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с  землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

          Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

       Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура  понятия «недвижимость»

 

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)			Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения		Права	Обременения
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса		здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения	собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования		ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;

 

       Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Современная российская юридическая  практика установила ряд признаков, по которым физический объект может  быть отнесен к недвижимому имуществу:

1. прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
2. законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
3. удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
4. возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
5. функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
6. наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество  не требуется, кроме случаев, указанных  в законе.

 

    1.2 Жизненный цикл объекта недвижимости

 

    Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла  проекта и выбор варианта использования  свободного земельного участка.  В этот период осуществляется  выбор варианта наилучшего и  наиболее эффективного использование  земельного участка – с учетом  особенностей его характеристик  и всех свойств окружающей  среды. На основании анализа  выбирается максимально продуктивный  вариант использования из юридически  разрешенных, физически реализуемых,  экономически целесообразных и  финансово осуществимых. Выбор варианта  использования завершается разработкой  технического задания на проектирование  улучшений. 

2. Проектирование улучшений.  На этом этапе – на основании  технического задания на проектирование  – осуществляется (специализированной  организацией) разработка проекта  с изготовлением документации, необходимой  для получения разрешений и  осуществления подготовки земельного  участка (с фиксацией формы  и размера, с удалением ненужной  естественной и искусственной  растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку  проекта от проектной организации  целесообразно осуществлять при  участии управляющей компании, участвовавшей  в разработке технического задания  на проектирование.