Жилищное право

Вопрос 1.

      Понятие  и признаки жилых помещений.  Назначение жилых помещений.

Каким образом определяется общая площадь жилого помещения? В каких жилищных правоотношениях  используется понятие общей площади  жилого помещения?

Перечислите и охарактеризуйте  виды жилых помещений.  Какие требования установлены жилищным законодательством  в отношении жилых помещений?

 

 

    Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков:

 

 

 под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые  помещения представляют собой часть  или целое строение, которое в  силу своих характеристик может  быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, неизолированную  часть квартиры. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться  или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность;

2. объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе РФ. В соответствии СП. 1 СТ. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся ; земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Признак «недвижимости.  Объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные  

 

2

3. для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.  Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества;
4. жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарные и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством РФ.

Итак, три основных признака жилого помещения как объекта  жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного  проживания. Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается  Правительством РФ. Признание жилых  помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном  Правительством  РФ.

Назначение жилых  помещений

1. Предназначено для проживания  граждан.

2. Может использоваться  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Для такого использования  жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для  профессиональной или предпринимательской  деятельности жилое помещение могут  использовать только граждане, проживающие  в нем на законных основаниях.

Во-вторых, использование  жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.

В-третьих, использование  жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки  для нарушения требований, предъявляемых  к жилым помещениям, которые устанавливаются  Правительством Российской Федерации.

В противном случае собственник  рискует потерять жилье (ст. 293 ГК РФ).

В частности, собственники жилых  помещений могут сдавать их для  проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическое лицо, получившее жилое помещение на основе договора аренды, может использовать его только для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). При этом размещение

 

3

собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается  только после перевода такого помещения  в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Если собственник жилого помещения сдаст его на основании  договора в аренду, например для  использования под офис, такой  договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ будет признан недействительным, а сделка признана ничтожной. Это  отмечено и в п. 38 Постановления  Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным  пользованием, а также иным, не связанным  с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые  в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после  введения в действие Кодекса, являются ничтожными.

Изложенное подтверждается сложившейся арбитражной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

Кроме того, собственника жилого помещения по решению суда могут  обязать вернуть полученную сумму  арендной платы в связи с необоснованным обогащением (Постановление ФАС  ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12). Ведь, как  указано в п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а  в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его  стоимость в деньгах.

Однако практика показала, что судьи не всегда принимают  именно такую позицию. Так, ФАС СЗО  в Постановлении от 27.09.2005 N А26-2620/2005-13 отказал в удовлетворении иска арендатора, указав, что в случае возврата истцу, действовавшему в качестве субъекта предпринимательской деятельности, уплаченных в качестве арендной платы  денежных средств пользование чужим  имуществом окажется безвозмездным, что  противоречит существу регулируемых гражданским  законодательством отношений.

 

Каким образом  определяется общая площадь жилого помещения?

ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также  помещения вспомогательного использования, предназначенные для

 

4

удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности  и не могут рассматриваться в  качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает  наличие помещения в помещении. Принцип "матрешки" противоречит существующему применительно к  объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность  целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме  того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что  указанные объекты участвуют  в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенно очевидно.

  

В каких  жилищных правоотношениях используется понятие общей площади жилого помещения?

1. При определении  долей в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме

В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в  соответствии с которой ранее  определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общей собственности  могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Согласно ст. 15 Закона о  введении в действие Жилищного кодекса  РФ эта доля пропорциональна размеру  общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установлено иное. Другими словами, если доля в праве общей собственности  ранее была установлена общим  собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

2. После 1 марта 2005 г.  доля в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме определяется только в  соответствии со ст. 37.

 

5

Пропорционально этой доле собственник помещения несет  обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном  доме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество.

2. При определении  долей в праве общей собственности  на общее имущество в коммунальной  квартире

Порядок определения долей  в праве общей долевой собственности  на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ. Согласно п. 1 доля в праве общей собственности  на общее имущество, принадлежащая  собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Пункт 2 статьи установил алгоритм определения  размера доли в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, принадлежащей  собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме пропорциональна  сумме размеров:

·  общей площади комнаты в коммунальной квартире;

·  площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной согласно п. 1 статьи.

3. При предоставлении  по договору социального найма  жилого помещения

Нуждаемость в жилом помещении - одно из условий предоставления гражданам  жилья по договору социального найма. В свою очередь, одним из оснований  признания граждан нуждающимися является проживание в жилом помещении, размер которого менее учетной нормы на одного члена семьи. Так, наниматели жилых помещений по договору социального найма и собственники жилых помещений признаются нуждающимися в жилых помещениях, если обеспечение общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма зависит  от уровня обеспеченности граждан жильем в конкретном населенном пункте и  устанавливается органом местного самоуправления. По ранее действовавшему ЖК РСФСР учетная норма устанавливалась субъектами РФ (п. 1 ст. 29), как и норма предоставления (ст. 40).

По договору социального  найма жилое помещение предоставляется  общей площадью на одного человека не менее нормы, устанавливаемой  органом местного самоуправления в  зависимости от достигнутого уровня обеспеченности социальным жильем в  данном населенном пункте.

Очевидно, что органы местного самоуправления должны также учитывать  типы жилых помещений в жилищном фонде социального использования,

 

6

состав семей, состоящих  на учете нуждающихся в жилых  помещениях, и проч.

Нормой предоставления согласно ч. 1 статьи является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер предоставляемого жилья.

Что касается отдельных категорий  граждан, то для них федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ могут быть установлены  иные нормы предоставления.

Кроме того, для этих категорий  граждан федеральными законами, указами  Президента РФ, законами субъектов  РФ могут быть установлены другие учетные нормы.

Постановлением Правительства  РФ от 29.08.2005 №541 установлен федеральный  стандарт социальной нормы площади  жилого помещения в размере 18 кв.метров общей площади жилья на 1 гражданина.

4. При вселении  нанимателем в занимаемое им  жилое помещение по договору  социального найма других граждан  в качестве членов своей семьи

Наниматель вправе вселить  супруга (супругу), детей и родителей, а также других граждан только в качестве проживающих совместно  с ним членов своей семьи.

При вселении супруга (супруги), детей и родителей необходимо согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя (в том числе  временно отсутствующих). В то же время  на вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется.

При вселении других граждан  необходимо согласие (в письменной форме) и членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), и наймодателя. Наймодатель вправе запретить такое вселение, если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).

5. При поднайме  жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального  найма, с согласия в письменной форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.