Объем правомочия
пользования зависит по общему правилу
от назначения вещи*(151). Расширение или
сужение этого объема возможно по соглашению
сторон. Таким образом, по умолчанию вещь
используется арендатором в соответствии
с ее функцией и состоянием; при этом должны
соблюдаться требования обычной в таких
случаях заботливости и осмотрительности.
Исключения из этого правила (либо его
уточнения) могут быть оговорены в договоре
аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно
встретить сомнения в законности передачи
в аренду незавершенной вещи (например,
объекта незавершенного строительства)
на том основании, что извлечение полезных
свойств из незавершенной вещи не представляется
возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются.
Стороны по договору аренды вполне могут
отыскать даже в незавершенной вещи полезные
свойства, ради которых они заключат договор
(например, аренда здания недостроя для
проведения корпоративного тимбилдинга
по мотивам "Форт Боярд").
Согласно
п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется
имуществом не в соответствии
с условиями договора аренды или
назначением имущества, арендодатель
имеет право потребовать расторжения
договора и возмещения убытков. Эта норма
прямо устанавливает последствия данного
нарушения договора и способ защиты прав
арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться
с мнением, что плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества
не в соответствии с договором, уже в силу
этого факта переходят к арендодателю*(153).
Во всяком случае, современный закон не
знает такого основания возникновения
у арендодателя права собственности на
подобные плоды, продукцию, доходы*(154).
Напротив, есть более общая по отношению
к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если
лицо, нарушившее право, получило вследствие
этого доходы, то лицо, право которого
нарушено, вправе требовать возмещения
наряду с другими убытками упущенной выгоды
в размере не меньшем, чем такие доходы.
И еще одно замечание
по поводу правомочия пользования
по договору аренды. По общему
правилу для категории пользования
не существенно, чтобы арендатор непосредственно
пользовался арендованным имуществом;
важно лишь, чтобы он мог извлекать для
себя из имущества какую-либо пользу*(155).
Однако современное законодательство
содержит исключения из этого правила.
В случае когда предметом аренды является
социально значимое имущество, прямо названное
в законе, его неиспользование в соответствии
с назначением и условиями договора может
стать основанием для досрочного прекращения
договора аренды. Например, аренда земельного
участка может быть прекращена по инициативе
арендодателя в случае неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение трех лет,
если более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором аренды
участка, за исключением времени, необходимого
для освоения участка, а также времени,
в течение которого участок не мог быть
использован по назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование (подп.
4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).
Как говорилось выше,
во время действия договора
аренды арендатор получает - хотя
и в ограниченном объеме - правомочие
распоряжения вещью. В соответствии
с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с
согласия арендодателя сдавать арендованное
имущество в субаренду (поднаем) и передавать
свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные
права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив, если иное
не установлено Гражданским кодексом,
другим законом или иными правовыми актами.
Подробнее о перенайме, субаренде и других
формах распоряжения будет сказано ниже.
Вопрос о природе
прав арендатора остается дискуссионным
в цивилистике*(157). По нашему мнению,
арендатор после передачи ему
вещи является субъектом вещного
права, которое в гл. 19 учебника
было определено как юридически обеспеченная
возможность пользоваться индивидуально-определенной
вещью в своем интересе и независимо от
других лиц. В случае с арендой пользование
вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется
независимо от всех третьих лиц, включая
собственника, и без их помощи; обязанность
этих лиц по отношению к арендатору состоит
только в воздержании от действий, могущих
ему помешать*(158).
Впрочем, в литературе
встречаются различные точки
зрения по этому вопросу. Их
можно сгруппировать следующим образом.
Первая группа авторов
полагает, что право аренды является
строго обязательственным*(159). Обычно
в качестве аргументов указывается
на срочный характер права
аренды и возможность произвольного
ограничения его объема договором.
Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее
из договора аренды, предоставляется арендатору
на определенное время, может исключить
его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника
уже отмечалось, что бессрочность не может
рассматриваться как признак вещного
права уже потому, что присуща не всем
его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст.
23 ЗК), право пользования жилым помещением,
предоставленным по завещательному отказу
(п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе
вещными, могут иметь срок своего существования
и тем самым подтверждать, что вещное право
- не обязательно вечное. Относительно
произвольности установления и изменения
объема прав арендатора в договоре можно
сказать следующее. Вещные права могут
устанавливаться договором, что следует
хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому
сервитут также устанавливается по соглашению
сторон. Как и в случае с сервитутом, предел
усмотрения сторон при согласовании содержания
права аренды ограничен законодательным
определением этого понятия, данным в
ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования
чужой вещью, не требующее помощи или иного
вмешательства третьих лиц.
Вторая группа исследователей
пришла к выводу о вещном
характере права аренды*(160). Сюда
же примыкает точка зрения, согласно
которой право аренды является
смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки
как вещного, так и обязательственного
права*(161). Полагаем, что эти позиции близки,
так как различаются чисто терминологически.
Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах
не отрицает, что между арендодателем
и арендатором продолжает существовать
и обязательственное правоотношение (по
поводу ремонта вещи, уплаты арендной
платы), но оно не колеблет приобретенного
после передачи вещи вещно-правового титула
на пользование ею в своем интересе. Просто
одни авторы склонны видеть в этом смешанный
характер самого права аренды, а другие,
что представляется более верным, - возникновение
из договора аренды двух самостоятельных,
параллельно существующих правоотношений
с участием арендатора: обязательственного
(права и обязанности по договору) и вещного
(по поводу имущества).
Важно подчеркнуть,
что вещная природа права аренды
должна выводиться из самой
возможности арендатора пользоваться
индивидуально-определенной вещью
в своем интересе и независимо
от других лиц, а не из свойства
следования права аренды (ст. 617 ГК) или
предоставления арендатору вещно-правовых
способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства
являются результатом признания права
аренды в качестве вещного и, строго говоря,
не нуждаются в дополнительном нормативном
подтверждении (достаточно сослаться
на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Здесь же отметим, что
использовать такой вещно-правовой иск,
как истребование имущества из чужого
незаконного владения, арендатор вправе
только в том случае, если лишился владения
спорной вещью; другими словами, вещь во
всяком случае должна была побывать во
владении арендатора и выбыть из него.
Только при указанных условиях у арендатора
имеются основания для виндикационного
иска (п. 9 Обзора об аренде)*(162).