Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Указанные требования и стандарты направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Приобретение жилья посредством ипотечного кредитования является основным видом решения населением своих жилищных проблем. При этом опыт развитых государств позволяет выделить основные принципы организации ипотечного кредитования:

• государство активно стимулирует вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными методами содействие по приобретению «социального» жилья отдельным наименее обеспеченным слоям населения;
• в большинстве государств главную роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании играют сберегательные банки, а во Франции и Германии также общества взаимопомощи. В США значительна роль специализированных ипотечных институтов с участием государственного капитала и страховых компаний. Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного кредитования является незначительным.

 

 

3. Виды ипотеки и особенности их использования в банковской практике

 

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

В сфере банковских услуг на сегодняшний день имеются различные виды ипотечного кредитования, которые имеют свои отличительные черты.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а так же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования:

• жилищное кредитование:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участниками земли; приобретение земельного участка под застройку;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладка коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица №1).

Таблица №1 – Ипотечные кредиторы

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

 

 

4. По виду заемщика

• как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риелторских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование)

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица №2).

 

 

 

Таблица №2 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

 

7. По способы амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;

• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
• ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях [1, с.183].

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно.     

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода.

Методы оценки стоимости объекта недвижимости:

• метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);
• доходный метод или метод капитализации доходов;
• затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

                                             С = Д/К,                                                              (1)

где С — стоимость объекта;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод — затратный или калькуляции — используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).