Оценка деятельности ОАО «Альфа-Банк» по организации ипотечного жилищного кредитования

Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

Оценка основных видов рисков, с  последующим их страхованием, перекладывает  часть бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков  на страховые организации. К числу  рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных прав на объект залога.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Развитие  ипотечного жилищного кредитования  в рыночных условиях

В настоящее время развитие системы  ипотечного кредитования как в целом  в Российской Федерации, так и  на региональном уровне рассматривается  как важный инструмент воздействия  на экономическую ситуацию в стране. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса 1998 года макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства. Можно сказать, что в стране закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации (выпуск ипотечных облигаций), которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, то есть будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие,- динамичное изменение его структуры.

Текущее состояние ипотечного рынка характеризуется повышением доступности кредитов для населения: кроме снижения ставок, это и снижение первоначального взноса, в некоторых  случаях до нуля, и увеличение сроков кредитования, и облегчение требований к заемщикам. И конечно, в условиях, когда цены на жилье растут, повышение доступности ипотечных кредитов играет на руку покупателям, так как у них появляется возможность сэкономить если не на стоимости жилья, то хотя бы на стоимости кредита. В первую очередь такое развитие рынка связано с тем, что появляются новые игроки, растет конкуренция и для завоевания рынка участникам приходится предлагать более льготные условия и качественный сервис.

Что касается регионального  рынка ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что  ипотека в регионах прогрессирует  также быстро, как и сам рынок  недвижимости. В ряде регионов, как  показывает статистика, процент ипотечных  сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы регионах, как Тюменская  область, Алтайский край, Ханты –  Мансийский автономный округ. Сегодня  по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящейся в  европейской части России, Санкт  – Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Казань, Томск, Барнаул и другие. Это, в первую очередь, связано с  повышением благосостояния жителей  регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением  рынка ипотечного кредитования. Все  это привело к тому, что рынок  ипотеки становится все более  и более региональным.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у  региональной ипотеки есть свои отличительные  особенности. Главное отличие, на наш  взгляд, регионального рынка ипотеки  от московского - валюта кредита: практически  во всех регионах повышенным спросом  пользуются кредиты в рублях, тогда  как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня  документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. Это объясняется, тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сделок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя и созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает  на насущную потребность дальнейшего  развития и совершенствования рынка  ипотечного кредитования.

Вместе с тем существует и ряд проблем, которые сдерживают развитие системы ипотечного кредитования в РФ:

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
2. Необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья.
3. Отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья.
4. Снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании.
5. Проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки.

Следует учесть, ошибки американских банков, которые привели к ипотечному кризису США. Он был обусловлен огромными  объемами неплатежей по низкокачественным кредитам, выступавшим в качестве обеспечения облигаций, и последующей паникой инвесторов.

        Последствия данного кризиса для российского рынка можно свести к следующему:

• Кризису ликвидности некоторых российских ипотечных кредиторов, вызванному недоверием инвесторов к ипотечным ценным бумагам и возможным сокращением объемов долгосрочного ипотечного кредитования. Так, Городской ипотечный банк решил перенести запланированную на конец 2008 года сделку по секьюритизации в связи с ипотечным кризисом. Часть банков временно приостановила выдачу ипотечных кредитов либо повысили ставки клиентам с серой зарплатой;
• Ужесточению стандартов андеррайтинга банков, предоставлявших ипотечные кредиты заемщикам с неподтвержденными доходами. Многие российские банки в настоящее время пересматривают ранее принятые кредитные решения. Также возникает вопрос об оценке рисков, связанных с нетрадиционными кредитными продуктами: без первоначального взноса, в «экзотических» валютах, с «плавающей» процентной ставкой и так далее.

Следовательно, для совершенствования  системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  целого ряда основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающий исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан – получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков- кредиторов;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков – кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
• разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников;
• совершенствование механизмов страхования ответственности по кредитному договору, создание системы страхования пулов кредитов, создание системы государственного гарантирования кредитов (ипотечных, малому бизнесу, образовательных, сельхозпроизводителям), развитие рынка кредитных деривативов, секьюритизацию.

Таким образом, можно с  уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы  развития и большое будущее. Она  становится более доступной, и во многом определит дальнейшее становление  российской рыночной экономики.

 

 

Заключение

 

Рассмотрены содержание и  сущность ипотечного кредитования, детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, как федерального, так и регионального, применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования. Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных и адаптированных к современным условиям программ ипотечного кредитования.

В работе дана характеристика ОАО "Альфа Банка", подробно изучен андеррайтинг – оценка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, процесс ипотечного кредитования и заключения договора, процесс регистрации ипотеки в банке.

Также в работе проанализирован  рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявлены проблемы и предложены направления совершенствования  данного рынка на ближайшие годы.

Необходимы серьезные  законодательные изменения для  развития ипотечного кредитования, в  частности необходимо повышение  уровня стандартизации рынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Кроме  того, необходимо формирование публичной  системы оценки рисков и совершенствование  стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, в том числе  за счет сделок через загсы, а также  совершенствование процедур обращения  взыскания на заложенное по ипотеке  имущество.

АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочной перспективе  средств пенсионных накоплений в  ипотечные ценные бумаги и внести соответствующие изменения в  федеральный закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ". Кроме того, обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖК поддерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введения депозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон "Об ипотеке", направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделок с недвижимым имуществом.

Так же разработаны основные условия реализации открытым акционерным  обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" программы  по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства  жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения  в рамках данных проектов.

 

 

 

Список использованных источников и литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (с изм. и доп.).
2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Собрание законодательства Российской Федерации, № 30, ст. 3594, 1997 – С. 216.
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"//СЗ РФ. 2003. № 46.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г., 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г., 29 июня 2004 г., 30 декабря 2004 г.)//СЗ РФ.1998. № 29 (с послед. изм.).
5. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" //СЗ РФ. 2002. № 52.
6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. – № 31.— 1998. – С. 221 – 232
7. http://rating.rbc.ru/
8. http://alfabank.ru/
9. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? // А. Н. Багаев, М. В. Багаева. — Ростов н/Д: Феникс, 2008. — 160 с. - (Качество жизни).
10. Банковское дело: учебник: для студентов вузов по специальности «Финансы и кредит», «Бухгалт. учет, анализ и аудит» / Е.П. Жарковская. -4-е изд., испр. и доп. – М.: Омега – Л,2009.
11. Баркова О.И. Ипотечное кредитование как механизм финансового обеспечения национального проекта // Экономический анализ: теория и практика, 2008. № 21.
12. Белозеров С.А., Лупырь А.А. Ценные бумаги как инструмент секьюритизации ипотечных активов// Деньги и кредит. 2011. №9.
13. Белых А. Ипотекари // Бизнес – журнал , 2009. №14 (22).
14. Бушков В. Ипотека за 5 дней // Инфокредит,2009. № 1.
15. Буянова Е.Б. Антикризисные меры поддержки ипотечных заемщиков// Деньги и кредит. 2011. №7.
16. Василенко П. Итоги года на рынке ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг, 2011. №11(338).
17. Васильева М.С. Рынок недвижимости в России и за рубежом // Финансы и кредит, 2009. №30 (270).
18. Глазкова О.А., Пути и проблемы развития кредитования / О.А. Глазкова // Банковское кредитование. – 2008. - № 4. – С. 2 - 10.
19. Грачева А.А. Механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования: кризисная и посткризисная корректировка// Финансы и кредит. 2010. №36.
20. Грачев И.Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов// Деньги и кредит. 2011. №7.
21. Ермилова М.И. Формирование и реализация Российских ипотечных программ: ретроспективный анализ// Деньги и кредит. 2011. № 10.
22. Жуков Е.Д., Славянский А.В. Опыт разных стран по реструктуризации ипотечных кредитов// Банковское дело. 2011. №2.
23. Земельное право : сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
24. Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование» // В. В. Иванов. - М.: Маркетинг, 2010. — 131 с.
25. Ивашков А.О., Левина Л.И. Оценка и анализ развития региональных рынков ипотечного жилищного кредитования// Финансы и кредит. 2010. №33.
26. Ипотечно-инвестиционный анализ Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова .- СПб., 2008. – 207 с.