История ипотеки в России. Принципы кредитования

При государственной  регистрации ипотеки внесение в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе  осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Государственная регистрация  уступки прав по договору об ипотеке  осуществляется по совместному заявлению  бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены:

договор уступки прав;

документ об уплате государственной  пошлины;

Заявление о государственной  регистрации залога недвижимого  имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан самостоятельно запрашивать в органах, уполномоченных на проведение лицензирования соответствующих видов деятельности, информацию о выдаче заявителю лицензии на управление ипотечным покрытием.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение пятнадцати рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней.

Государственная регистрация  ипотеки земельного участка осуществляется в сроки, предусмотренные для государственной регистрации ипотеки находящихся на данном земельном участке здания, строения или сооружения.

В случае, если ипотека  возникла в силу нотариально удостоверенного  договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной  регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации  ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускаются.

Принимая решение о  приостановлении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

При наличии судебного  спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ  в государственной регистрации  ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

Государственная регистрация  ипотеки удостоверяется путем надписи  на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки  в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права  собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

В случае приобретения недвижимого  имущества с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим  лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Исправление технических  ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании  заявления залогодателя или залогодержателя  с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В случаях, когда после  государственной регистрации залогодатель и залогодержатель заключили  договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке  в связи с утверждением судом  мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.

За государственную  регистрацию договора об ипотеке  и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая  внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Государственная регистрация  ипотеки является публичной. Любое  лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся  в архиве органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

При налогообложении  при ипотеке продавец квартиры обязан уплачивать подоходный налог. Размер подоходного налога составляет в общем случае 13% от стоимости недвижимости за вычетом 1 млн. рублей. То есть при продаже квартиры до 1 млн. руб. включительно налог не уплачивается.  Также не подлежат налогообложению суммы любых размеров, полученные от продажи недвижимости, которая находилась в собственности более 3-х лет. Таким образом, собственник недвижимости по прошествии 3-х лет с момента её приобретения (получения по наследству, в дар и т.д.) может свободно продавать недвижимость по любой стоимости, не опасаясь за излишне уплаченные налоги.

Каждый резидент Российской Федерации один раз в жизни имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Имущественный налоговый  вычет рассчитывается с суммы, израсходованной  на строительство либо покупку квартиры (дома). Если жилье покупалось с использованием целевого кредита, то налоговый вычет включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. Важно, чтобы кредит был именно целевым, то есть в кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан «на покупку квартиры (дома)». Если использовался кредит без указания цели, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.

При покупке квартиры без отделки или при строительстве  дома в налоговый вычет дополнительно  можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно  предъявить сумму расходов на покупку (строительство, отделку) жилья в пределах 2 000 000. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Расходы, включаемые в  налоговый вычет, должны быть произведены  за счет собственных средств, либо за счет кредита. Нельзя включать в налоговый вычет расходы, произведенные за счет государственных субсидий, материнского капитала, других социальных выплат.

Получить имущественный  налоговый вычет могут граждане, у которых есть доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. В первую очередь это те, кто работает по найму и имеет «белую» зарплату. Если зарплата «серая», то можно рассчитывать на вычет только с официальной суммы доходов. Если гражданин работает одновременно на нескольких работах, то можно получить вычет с дохода от всех работ. Кроме зарплаты могут быть и другие доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. Например, доход от сдачи имущества в аренду, от продажи ценных бумаг или другого имущества и пр. На такие доходы можно получить имущественный налоговый вычет.

Если гражданин является предпринимателем и использует специальный  налоговый режим («упрощенку», «вмененку» и пр.), то он не имеет права на имущественный налоговый вычет  с доходов, полученных в результате предпринимательства.

Неработающие пенсионеры так же не имеют права на вычет.

Женщины, находящиеся  в декретном отпуске, могут оформить налоговый вычет после выхода на работу. Если жилье было приобретено  до декретного отпуска, то можно оформить налоговый вычет на доходы, полученные в период между покупкой жилья и декретом. А если этих доходов не хватит на получение всего вычета, то оставшуюся часть можно будет получить после выхода на работу.

Люди, которые не являются гражданами РФ, но официально проживают  и работают на территории РФ более 183 дней в году (являются резидентами), имеют право на имущественный налоговый вычет.

При ипотеке налог  на имущество уплачивается на общих  основаниях. Никаких особенностей нет. Несмотря на наличие обременения  в свидетельстве о собственности на объект недвижимости, он все же является собственностью заемщика, а не банка, а значит подлежит обложению налогом на имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача

 

 

Таблица 1

Расчет графика погашения  аннуитентного ипотечного кредита, тыс. руб.

 

№ п/п	Остаток основного долга	Процентный платеж за год	Платеж по погашению основного долга	Общий платеж за год
1	852	85,2	53,5	138,7
2	798,6	79,9	58,8	138,7
3	739,8	74,0	64,7	138,7
4	675,1	67,5	71,1	138,7
5	603,9	60,4	78,3	138,7
6	525,7	52,6	86,1	138,7
7	439,6	44,0	94,7	138,7
8	344,9	34,5	104,2	138,7
9	240,8	24,1	114,6	138,7
10	126,2	12,6	126,0	138,7
Всего		534,6	851,9	1386,5

 

 

 

Рис. 1. Динамика и структура погашения аннуитетного ипотечного кредита

 

 

Рис. 2. Динамика остатка основного долга по аннуитетному

ипотечному кредиту

 

Таблица 2

Расчет графика погашения  пружинного ипотечного кредита, тыс. руб.

 

№ п/п	Остаток основного долга	Процентный платеж за год	платеж по погашению основного долга	Общий платеж
1	852	85,2	85,2	170,4
2	766,8	76,7	85,2	161,9
3	681,6	68,2	85,2	153,4
4	596,4	59,6	85,2	144,8
5	511,2	51,1	85,2	136,3
6	426	42,6	85,2	127,8
7	340,8	34,1	85,2	119,3
8	255,6	25,6	85,2	110,8
9	170,4	17,0	85,2	102,2
10	85,2	8,5	85,2	93,7
Всего	0	468,6	852	1320,6

 

 

Рис. 3. Динамика и структура погашения пружинного ипотечного кредита

 

Рис. 4. Динамика остатка  основного долга по пружинному

ипотечному кредиту

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

 

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст] : [принята 12 декабря 1993 г.] // Российская газета. – 1993. - 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 [Текст] : [принят федер. законом от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ] // Собрание законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. 2 [Текст] : [принят федер. законом от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ] // Собрание законодательства Рос. Федерации. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
5. Горемыкин, В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах / В. А. Горемыкин ; Э. Р. Бугулов . - М. : Филинъ , 1998. - 140 с.
6. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование : учебное пособие для вузов / И. А. Разумова . - 2-е изд . - СПб. [и др.] : Питер , 2009. - 298 с.
7. Старостин, В. М. Ипотечное жилищное кредитование: организация, финансирование, право : монография / В. М. Старостин ; А. Ю. Леванов ; В. И. Елагин ; отв. ред. В. Н. Николаев ; Моск. ун-т потребит. кооп., Чебоксар. кооп. ин-т . - Чебоксары : Салика , 2001. - 352 с.