Ипотечное кредитование

Количество ипотечных  программ неуклонно растёт, сопровождаясь  их постепенной переориентацией  на рыночные условия кредитования и  рефинансирование. Отдельно следует  выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией  Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные  кредиты. Однако к настоящему моменту  наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В  Н.Новгороде, Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

Модель ипотечных облигаций

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а  ресурсы организаций, действующих  на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке  ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными  активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства коммерческого  банка эти активы выделяются и  используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных  облигаций. Действуют специальные  банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества  и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии  сумма задолженности по ипотечным  облигациям не должна превышать 60% стоимости  заложенного имущества. В Дании  эта доля выше и составляет 80%.

В большинстве европейских стран  только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием  за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в  которой любой банк имеет право  выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

В настоящее время разрабатывается  закон об эмиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована.

Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение  ипотечных активов из общей массы  активов банка. Должна быть создана  специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Основная проблема состоит в  следующем: в нашей стране практически  нет инвесторов, обладающих долгосрочными  ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать  ипотечные облигации на внешнем  рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших  объемах.

Модель вторичного ипотечного рынка

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается  в том, что банк, выдав ипотечный  кредит, тут же продает его специальной  организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка  и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет  никаких рисков по этому кредиту  и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет  дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты  в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

При использовании этой системы  роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку  ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные  банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Опыт использования модели вторичного рынка 
Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные  федеральным бюджетом, соглашаясь при  этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это  обеспечивает низкие ставки по ипотечным  кредитам. Однако, поскольку это  связано с предполагаемыми (или  реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным  кредитам фактически субсидируются  федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных  американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.

Понимая это, правительство США  накладывает серьезные ограничения  на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты  на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами  на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый  правительством. Для государственной  Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в  регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек - 140%.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн. долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Для внедрения этой модели в нашей  стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное  ипотечное агентство. Были разработаны  четкие и простые процедуры для  продажи кредитов банками агентству  и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи  и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство  получило бюджетные средства для  выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них  пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе  кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак  не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет  решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять  на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Кроме того, оно должно будет взять  на себя процентный риск. Имеется в  виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству  на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы  потребуют большей доходности, чем  предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным  кредитам, может не хватить на выплаты  инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить  из бюджета.

Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств  на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Контрактно-сберегательная модель

Эта модель предполагает получение  средств за счет создания системы  целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка  заключает с банком контракт (поэтому  система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик — это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам  и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная  контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам. 
У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о  своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного  времени был способен вносить  ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла  ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный  кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет  ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения  соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную  им сумму. Получается, что, пользуясь  этой моделью, клиент может сократить  срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в  два раза по сравнению с тем, сколько  ему пришлось бы копить «в чулке».

Можно сказать, что эта модель всего  «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в  нашей стране формы накопления средств  на квартиру.

Модель можно сделать более  удобной, за счет инвестиций. 
Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки.

В результате в развитых странах  эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить  эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных  субсидий.

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. — в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями.

В 1952 г. было принято решение сохранить  систему и ввести для этого  государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.