Timeshare

 

 

 

 

 

 

 

 

по дисциплине

техника туристических  операций

на тему

“Timeshare”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Определение «timeshare» 3
2. Официальная терминалогия и определения принятые в сфере timeshare 4
3. Процесс создания timeshare 8
4. Основные преимущества и недостатки timeshare 8
5. Отличие отдыха в клубной системе от отдыха в гостинице 9

 

 

1. Определение «Timeshare»

Таймшер (англ. timeshare, «разделение времени») — право использования одним из владельцев многовладельческой собственности саму собственность в отведённые ему или ей участки времени. Чаще всего применяется в недвижимом бизнесе, отчасти как международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа. Время использования измеряется в неделях, которые сгруппированы в 3 цвета: красный (самый дорогой), белый, голубой.

Называется этот вид бизнеса  именно так, поскольку означает он продажу  возможности ежегодно отдыхать в  конкретном месте (номере отеля, бунгало, апартаментах, на вилле, в дачном домике и т.п.) в течение строго определенного  времени. Таким образом, год отдыха в этом конкретном месте поделен  на части (обычно на недели). Одна или  более из них – ваша. В другое время здесь отдыхают другие люди по графику пользования данным помещением. Максимальное количество недель в году, которое можно приобрести в собственность  на прекрасном курорте составляет от 1 до 51-й недели. На Западе таймшер распространен довольно широко. Он считается прибыльным бизнесом. За почти 20 лет – с 1980 по 1999 год – количество ежегодно продаваемых таймшер-сертификатов выросло со 100 тысяч до 660 тысяч. Общий ежегодный объем продаж таймшера в мире, по данным компании RCI, оценивается в $6,5 млрд.

Так как связан он, к сожалению, был не только с желанием россиян  отдыхать за границей. В октябре 1994 года Евросоюз принял директиву 94/47/ЕС по таймшеру, призванную защитить потребителей этой услуги.

Работа с разделением времени развивалась из реализации, что, в то время как любой единственный пользователь был неэффективен, многочисленная группа пользователей вместе не была. Это происходило из-за образца взаимодействия; в большинстве случаев пользователи вошли во взрывы информации, сопровождаемой длинной паузой, но группа пользователей, работающих в то же самое время, будет подразумевать, что паузы одного пользователя были бы израсходованы деятельностью других. Учитывая оптимальный размер группы, полный процесс мог быть очень эффективным. Точно так же маленькие части времени, проведенного ждущий диска, ленты, или входа сети, можно было предоставить другим пользователям.

Осуществление системы, которая в состоянии использовать в своих интересах это, было бы трудным. Пакетная обработка данных была действительно методологическим развитием сверху самых ранних систем; компьютеры все еще управляли единственными программами для единственных пользователей в любое время, весь, что изменила пакетная обработка данных, была временная задержка между одной программой и следующим. Развитие системы, которая поддерживала многочисленных пользователей в то же самое время, было абсолютно различным понятием; "государство" каждого пользователя и их программ должно было бы быть сохранено в машине, и затем переключено между быстро. Это подняло бы компьютерные циклы, и на медленных машинах эры это было беспокойством. Однако, поскольку компьютеры быстро улучшились в скорости, и особенно в размере основной памяти, в которой государства пользователей были сохранены, верхняя из работы с разделением времени, непрерывно уменьшаемой, относительно.

2. Официальная терминология и определения принятые в сфере timeshare

Апартотели – Туристические комплексы с развитой инфраструктурой (рисепшн, бар, ресторан, бассейн, спортзал, площадки для игр и т.д.) в отличающиеся от гостиниц, тем, что состоят их апартаментов вместо традиционных гостиничных номеров.

Апартаменты - в Западной Европе - квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе. Отличают различные типы апартаментов по размерам и количеству спален. В туризме характеристиками апартаментов являются максимальная вместимость и комфортность, которые указаны обычно в скобках через дробь (Прим.: 1-Bed (4\2) – апартаменты с одной спальней и максимальной вместимостью 4 человека, а комфортностью 2 человека). От гостиничного номера апартаменты отличаются наличием кухни (минимальной или полной)

Таймшер – форма владения собственностью в виде апартаментов в рамках комплекса апартотеля или право на бессрочное эксклюзивное использование апартаментами на основе разделения времени на срок кратный неделе в каждом календарном году. Уникальной и привлекательной частью программы является обмен таймшеров через независимую обменную компанию.

Неделя отдыха – минимальный по длительности период времени проживания в апартаментах комплекса апартотеля, который можно приобрести в бессрочное владение в рамках программы таймшера. Не существует ограничений по количеству недель таймшера, которые может приобрести и владеть один покупатель.

Плавающее владение – покупатель, приобретая таймшер, определяется только с конкретным размером и типом апартаментов, количеством приобретаемых недель отдыха и сезоном. В рамках своего сезона владелец таймшера может заказывать проживание в оговорённом размере апартаментов в разные даты. (Прим.: В какой-то год вы едете в июне, а следующий год в сентябре или снова в июне.) Необходимо только сообщить заранее в клуб и заказать себе апартаменты на конкретные даты согласно дню заезда. Ни каких доплат за изменение дат планируемой поездки не существует, как и не существует ограничений в рамках сезона. Идеально подходит людям, отпуска которых всегда в разное время или по скользящему графику.

Очки (балы) – разновидность таймшера. Приобретённая собственность оценена в балах (очках), которыми владелец как бы расплачивается при каждом отдельном заказе. Очень гибкая система, позволяющая выбирать и варьировать по необходимости в каждую поездку разный размер апартаментов, разбивать недельный отпуск на поездки выходного дня, заказывать десятидневный отдых и многое другое.

Владелец таймшера – физическое или юридическое лицо, которое приобрело либо получило иным способом таймшер. Различают «Основного Владельца» и «Совладельцев», где «Основной Владелец» - это человек, указанный первым на членских документах (документах владения таймшером) в том числе на сертификате таймшера. Одновременно владеть таймшером могут не более 4 человек. «Основного Владельца» и «Совладельцев» абсолютно равны в правах. Однако на сертификате указан адрес только «Основного Владельца» и на этот адрес высылается вся членская корреспонденция.

Мультиклуб – объединение курортов, у которых обычно один Учредитель (Club La Costa, ATLAS Club, VIVA Club, Compass Club) . Клубы могут находиться в одном или в разных регионах и даже в разных странах. Существуют мультиклуб объединяющие лишь три курорта, а есть – более двухсот. Тип владения в мультиклубе всегда плавающий. Член клуба вправе выбирать в рамках своего сезона и размера и типа апартаментов, не только разное время для отдыха, но и место отдыха. (Прим.: Один год поехать отдыхать в июле на Коста-дель-Соль, а в следующий год на Новый Год на Тенерифе, а третий год – в Англию в мае и т.д.) Выбор места отдыха не требует доплат и иногда называется «бесплатным внутренним обменом». Считается преимуществом, то, что экономятся деньги на обмене. Членство в мультиклубе не исключает возможность ОБМЕНА через независимую обменную компанию. Однако такое привлекательное членство не подходит тем, кто хотел бы иметь гарантированное место и время отдыха.

Сертификат – документ, подтверждающий права владельца таймшера, свидетельство о собственности. В документе описана собственность владельца: название клуба, размер апартаментов, количество и номера недель, дата регистрации членства и выпуска сертификата, его номер, а так же данные владельца, включая его адрес и совладельцев. Для таймшеров в виде очков в сертификате указано сколько очков находится в собственности владельца. Обратная сторона сертификата является актом передачи членских прав и заполняется только в том, случае если владелец намеревается переступить свои права (продать, подарить и т.п.) другому лицу или лицам. Храните членский сертификат в надёжном месте.

Учредитель курорта – организация, юридическое лицо, реже частное лицо, которое является первоначальным застройщиком курорта, владельцем земли и построек, составляющих комплекс отдыха. Застройщик комплекса таймшера, прежде чем подписать договор с обменной компанией и ввести свой комплекс в их систему обмена обязан проделать ряд юридических действий направленных на обеспечение последующей юридической защищённости членов клуба (владельцев таймшера); как то зарегистрировать Устав Клуба, передать все учредительные документы, включая акты на землю и строения, независимому Попечителю и т.п. Учредитель для продажи таймшеров нанимает независимую маркетинговую компанию или иногда создаёт собственную, но обязательно финансово и юридически независимую от самого клуба.

Попечитель – (чаще всего Траст (Hutchinson & Co Trust Company, First National Trustee Company или Нотариус) в большинстве Европейских стран обязательная независимая юридическая структура, призванная соблюдать законность и согласованность в клубе, защищая при этом интересы, как учредитель, так и владельцев таймшера. В обязанности Попечителя входит: Обременение и доверительное хранение всех учредительных документов курорта; Создание и контроль над соблюдением Устав клуба; Создание и ведение реестра членов клуба (владельцев таймшера); Присвоение и закрепление за ними собственности в виде недель и очков; Выпуск документов, подтверждающих владение таймшером (членских сертификатов); Переоформление членства с одного на другое лицо при перепродаже, дарении, наследовании и т.п.; Ведение специальных нотариальных счетов клуба (эскроу), куда может перечислять денежные средства покупатель таймшер, если он не доверяет платить ни маркетинговой компании, ни учредителю.

Управляющая компания – наёмная организация, в обязанности которой входит ежедневное управление курортом, обслуживание и содержание апартаментов и всей инфраструктуры комплекс. Изначально выбирает и нанимает управляющую компанию учредитель курорта. Впоследствии продлить договор на управление клубом или предоставить его другой управляющей компании может комитет клуба, заручившись большинством голосов рядовых членов клуба на ежегодном общем собрании. Управляющая компания нанимает и увольняет служащих курорта, составляет и распределяет бюджет содержания комплекса, осуществляет бронирование проживания в клубах с плавающим владением или системы очков (балов), рассылает счета по членский взносам, следит за своевременной их оплатой.

Маркетинговая компания – юридическое лицо, уполномоченное учредителем продавать принадлежащие ему таймшеры и для этого проводить любого рода маркетинговые мероприятия. Чаще всего маркетинговые компании для осуществления продаж таймшеров проводят индивидуальные или коллективные презентации, во время которых в течение нескольких часов разъясняют особенности, принципы работы и преимущества таймшера и предлагают сделать покупку по специальным презентационным предложениям. В ответственность маркетинговой компании перед покупателем таймшера входит достоверная информация о предмете и условиях покупки, своевременный перевод денежных средств покупателя на счёт попечителя или учредителя за вычетом своих комиссионных, а так же обеспечение покупателя оригиналами членских документов, подтверждающими факт приобретения в соответствии с действующим законодательством (в том числе выдачу членского сертификата), а так же карт обменной компании. После выдачи всех выше перечисленных документов обязанности маркетинговой компании перед покупателем считаются выполненными. Однако в связи с российской спецификой многие маркетинговые компании оказывают дополнительно сопутствующие услуги, которые владелец таймшера может получать и самостоятельно (как то: бронирование проживания, авиа перелёта, оформление виз и страховок). Различают маркетинговые компании, которые работают по договору с учредителем на территории курорта, и те, которые работают за пределами, в том числе в других странах.

Агентства по перепродажам таймшеров – независимое юридическое лицо, ставящее своей целью извлечение прибыли из сделок купли продажи между рядовыми членами клубов (владельцами таймшеров). По сути, деятельность идентична агентствам по продаже недвижимости. С одним отличием в том, что не организовует просмотры апартаментов для покупателя. Это связано с тем, что обычно потенциальный покупатель уже бывал и отдыхал на конкретном курорте или владеет там неделей или очками. Агентства по перепродажам не проводят презентаций и не владеют технологиями первичных продаж, а работают исключительно с покупателями, которым хорошо известна система таймшера. Приняв заявку от потенциального продавца и согласовав с ним условия продажи, вносят это предложение в свой список и стремятся к привлечению потенциальных покупателей через средства массовой информации (газеты, журналы, интернет, телевидение). Современной тенденцией является создание Таймшер-Интернет-Магазинов и участие в туристических телеканалах. Агентство по перепродаже может оказывать услуги по перерегистрации членских документов (сертификатов) в соответствующих инстанциях или просто представлять продавца покупателю.

Обменная  компания – организация осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой - на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов. Две крупнейшие обменные компании это Resort Condominiums International and Interval International Практически все курорты входят в одну или другую из этих двух организаций. Однако есть обменные компании, которые допускают обмен между владельцами любых таймшеров.

 

3. Процесс создания  timeshare

Обычно таймшер создается девелоперской фирмой, то есть организацией, специализирующейся на осуществлении комплексных проектов в сфере недвижимости. Такая фирма, используя заемные средства, вкладывает их в строительство или реконструкцию домов-пансионов. Таймшеры организуются в традиционных курортных районах. Затем девелоперская фирма создает клуб некоммерческую организацию, объединяющую участников-совладельцев недвижимости. Вступительный (паевой) взнос этих первых участников клуба фактически направляется на оплату недвижимости, которая приобретается клубом у девелоперской фирмы.

Размер такого взноса значительно  ниже полной стоимости помещения, так  как одно и то же помещение передается совместно нескольким собственникам, которые эксплуатируют его поочередно в соответствии с соглашением  о членстве в клубе. Каждый из них  оплачивает не полную стоимость помещения, а лишь примерно 1/50 этой стоимости  за каждую неделю ежегодного отдыха. Стоимость  права пользования недвижимостью  зависит от времени года, в котором  оно реализуется и от качества курорта. Так в системе RCI (одна из основных систем клубного отдыха) таймшеры подразделяются на красный сезон (разгар сезона), белый (межсезонье), синий (наименее популярный для отдыха). Красный сезон самый дорогой, но и наиболее выгодный при обмене и продаже. Для эксплуатации общего имущества клуб заключает договор с управляющей компанией, которая предоставляет коммунальные услуги, уборку помещений, текущий и капитальный ремонт. За эти услуги управляющей компании выплачивается вознаграждение, источником которого являются ежегодные взносы членов клуба.. С целью минимизации налоговых платежей недвижимое имущество клуба и/или его членов может передаваться в доверительную собственность трастовой компании, организованной в оффшорной зоне с благоприятным налоговым режимом. Наконец, с целью привлечения потребителей-участников клуба и реализации прав на помещения организуется маркетинговая компания, т.е. специализированная кампания по продаже прав на помещения в таймшер и членства в клубе потребителям. Для того, чтобы обеспечить максимальный охват территории, маркетинговая кампания организует агентскую сеть из комиссионеров.