Ведение ГКН, проблемы и решения. Опыт Санкт-Петербурга

Доклад «Ведение ГКН, проблемы и решения. Опыт Санкт-Петербурга»

 

1.

Комитет по земельным  ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга создан в 1991 году с целью реализации положений законодательства о земельной  реформе и совершенствования  системы учета объектов недвижимости и соответственно налогообложения. С момента создания Комитета в Санкт-Петербурге, впервые в России были разработаны правила и принципы кадастровой нумерации объектов недвижимости, кадастрового деления территории, создана объектно-адресная система, утвержден порядок присвоения адресов объектам недвижимости, создана и внедрена технология проведения кадастрового учета объектов недвижимости и утверждены нормативные документы по порядку его проведения. Эти условия создали базис для разработки и внедрения системы автоматизации кадастрового учета.

Целями создания автоматизированной системы кадастрового учета являлись:

- комплексная автоматизация  процедур кадастрового учета  от выдачи технических заданий  на проведение межевания до  выдачи документов кадастрового учета,

- минимизация ручного  труда и субъективизма в принятии  решения,

- учет всех видов  объектов недвижимости (земельных  участков, зданий, сооружений и их  нежилых частей),

- организация взаимодействия  со специализированными топогеодезическими организациями по предоставлению, проверке и включению в базу данных результатов землеустроительных работ в электронном виде.

Принципы, реализованные  в автоматизированной системе:

- ведение всех картографических  данных кадастра объектов недвижимости  в единой системе координат,

- единство семантических  (правовых) и пространственных данных  об объекте,

- ведение истории изменений  объектов недвижимости, включая  изменение пространственного положения  и границ,

- доступность полной  совокупности сведений об объекте недвижимости, включая правовые и исторические сведения, при принятии решения о кадастровом учете,

- персональная ответственность  исполнителя за принятие решений  о кадастровых действиях,

- автоматизированное  осуществление контроля качества  выполнения работ по межеванию путем применения алгоритмов проверки раздела топогеодезических работ,

- автоматизированная  проверка контуров земельных  участков на пересечение и  чересполосицу со смежными объектами  недвижимости

 

До 1998 в данной системе  осуществлялся кадастровый учёт земельных участков, зданий, сооружений и их нежилых частей одновременно с регистрацией прав.

 

Принятая в промышленную эксплуатацию информационно-технологическая  система «Кадастр-2» (далее – ИТС  «Кадастр-2»), объединяет 24 автоматизированных рабочих места, предназначенные для ведения Кадастра объектов недвижимости, в котором содержится более 90 слоев картографической информации и представляет собой распределенную базу данных, состоящую из сервера центрального офиса и 16-ти серверов районных подразделений, синхронизация данных между которыми осуществляется с использованием стандартных механизмов репликации СУБД Oracle 11g по высокоскоростным оптоволоконным каналам связи, что в совокупности позволяет минимальным количеством сотрудников обеспечить своевременность и качество исполнения кадастровых процедур (ни одной жалобы за период эксплуатации).

Интегрированная система  поддерживает информационное взаимодействие и обмен информацией более  чем с 80 исполнительными органами государственной власти и организациями.

Начиная с 2000 года в системе  реализуются все требования федеральных  нормативных правовых актов, включая  ведение форм ЕГРЗ, кадастровых паспортов  и кадастровых выписок, выгрузка сведений на портал Росреестра и Управление ФНС, приём заявлений и выдача сведений в электронном виде с использованием портала госуслуг Росреестра. При этом объём предоставляемых сведений об объектах недвижимости достаточен для автоматического заполнения первого подраздела ЕГРП.

Информационное наполнение базы данных на сегодняшний день составляет:

5711 - кадастровых кварталов, 106070 - земельных участков, 162544 - частей  земельных участков (обременений), 246616 - экспликаций на земельном участке, 1143880 - межевых знаков,  92851 - зданий  сооружений, 73067 - помещений,  57297 - технических заданий на выполнение кадастровых работ, 12109 -  результатов приемки кадастровых работ, 134068 - объектов адресной системы,  1068 - водных объектов и множество других сведений.

В единой системе координат  с привязкой к местности ведутся  и используются следующие геоинформационные слои:

- здания, сооружения,

- земельные участки,

- принятые кадастровые  работы (межевание земельных участков),

- части земельного  участка (экспликации зданий, сооружений),

- части земельного  участка (зоны особого режима использования),

- части земельного  участка (зоны по видам использования),

- зоны с особым режимом  использования (охранные зоны  инженерных коммуникаций канализации,  водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения),

- дополнительные сведения  из государственного кадастра недвижимости (технические задания на проведение кадастровых работ),

- красные линии (проекты планировки),

- зоны особого режима  использования,

- границы формируемых  земельных участков, планируемых  для предоставления физическим  и юридическим лицам для строительства (проект межевания),

- границы застроенных  земельных участков (проект межевания),

- ранее разработанные  проекты границ землеотводов,

- границы кадастровых  кварталов,

- границы условных  кадастровых кварталов,

- строительные кварталы,

- функциональные зоны  в соответствии Генеральным планом  развития Санкт-Петербурга,

- территориальные зоны  в соответствии с  Правилами  землепользования и застройки,

- объекты культурного  наследия,

- территории объектов  культурного наследия,

- зеленые насаждения  общего пользования в соответствии  с Законом Санкт-Петербурга о  зеленых насаждениях общего пользования,

- внутриквартальное озеленение  в соответствии с Законом Санкт-Петербурга,

- сведения о реконструкции  кварталов,

- геонимы (улицы, проспекты, площади и т.д.)

- города-поселки,

- топонимы,

- водные объекты,

- железные дороги,

- границы муниципальных  округов,

- границы административных  районов,

- границы окружных  избирательных комиссий,

- границы судебных  участков

и другие.

За время эксплуатации ИТС Кадастр-2 постоянно исполняются  сроки проведения кадастрового учета, установленные федеральным законодательством, отсутствуют очереди на проведение кадастровых процедур, не поступало  жалоб по вопросам сроков и порядка  проведения кадастрового учета объектов недвижимости.

 

Система кадастрового учета  объектов недвижимости в  
Санкт-Петербурге устойчиво работает более 18 лет. Данная система обеспечивает конституционные права собственников объектов недвижимости, информативна и прозрачна для регистрации прав на объекты недвижимости, взимания налогов за земельные участки и иные объекты недвижимости, совершения сделок с объектами недвижимости, позволяет качественно проводить кадастровую оценку земельных участков и готова для проведения кадастровой оценки иных объектов недвижимости. Система кадастрового учета в целом и существующая система присвоения кадастровых номеров в Санкт-Петербурге высоко оценена профессиональными участниками рынка недвижимости.

 

2. Кадастровое деление  и структура кадастровых номеров.

Указанная система присвоения кадастровых номеров позволяет  однозначно определять принадлежность помещения зданию, а также нахождение здания на земельном участке, что  позволит в дальнейшем в автоматическом режиме перейти на учет единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов, расположенных на нем).

Данная система отвечает одному из основных принципов земельного законодательства, указанного в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что упрощает регистрацию прав на объекты недвижимости (не надо делать дополнительных запросов, на каком земельном участке расположен объект недвижимости или какие объекты недвижимости расположены на земельном участке).

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных  с ними объектов недвижимости, заложенный законодателем в Земельном кодексе  РФ, является развитием основ системы  кадастрового учета недвижимости, структуры  кадастровых номеров, содержащихся в постановлении Правительства РФ № 475, Федеральном законе № 122-ФЗ.

Развитие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости нашло отражение в таких основополагающих актах Российской Федерации, как  Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон № 122-ФЗ, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон                                    № 221-ФЗ) каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее – кадастровый номер).

Пунктом 4 части 2 статьи 7 Федерального закона № 221-ФЗ установлено, что в случае если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, в государственный кадастр недвижимости дополнительно вносится кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

Статьей 35 Земельного кодекса  РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Эти же принципы закреплены в статьях Гражданского кодекса РФ, регулирующих объем прав на земельный участок в случае перехода прав на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке:

- статья 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом;

- статья 552 ГК РФ: по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

- статья 652 ГК РФ: по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.