Определение экономической эффективности строительства жилого дома

Министерство образования  и науки РФ

ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный  университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Строительный институт

Кафедра ценообразования  в строительстве и промышленности

 

 

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине: «Основы управления недвижимостью»

на тему «Определение экономической  эффективности строительства жилого дома»

 

 

 

 

 

 

 

Преподаватель:                                                                             Кожевников К.И.

Студент:                                                                                        Катасанова Н.П.

Группа:                                                                                          С-490901

Оценка работы:

 

Екатеринбург 2013г.

Министерство образования  и науки РФ

ФГАОУ ВПО «Уральский федеральный  университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Строительный институт

Кафедра ценообразования  в строительстве и промышленности

 

ЗАДАНИЕ

На курсовой проект по дисциплине

«Основы управления недвижимостью»

 

Студент   Катасанова Надежда  Павловна                     Группа С-490901

 

1. Тема работы: ______________________________________________
2. Сроки представления работы к защите: «__» ________________2013г.
3. Исходные данные: 25 этажный каркасный дом
4. Содержание пояснительной записки курсовой работы:
1. Введение;
2. Анализ рынка выбранного типа недвижимости;
3. Анализ объекта, субъекта и предмета управления;
4. Формы, структура и функции управления объектом недвижимости;
5. Состав мероприятий по стратегическому, тактическому и оперативному управлению;
6. Структура расходов на эксплуатацию, содержание и развитие объекта недвижимости;
7. Источники доходов и оценка потенциального (реального) валового дохода;
8. Оценка эффективности управления;
9. Пути повышения эффективности управления с целью лучшего наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
10. Заключение и выводы;
11. Библиографический список;
12. Перечень графического материала: эскизы, графики, рисунки.

 

Руководитель работы_____________________________________________

Задание принял к исполнению________________ «__» _____________2013г.

Содержание.

1. Введение…...……………………………………………………………..4
2. Информация об объекте строительства……………...…………………5
3. Исходные данные……………………………………………………...…7
4. Анализ рынка……………………………………………………………..8
5. Расчеты…………………………………………………………...………11
6. Форма, структура и функции управления объектом………………….18
7. Структура расходов……………………………………………………..27
8. Источники доходов и оценка потенциального валового дохода…….29
9. Пути повышения эффективности управления………………………...33
10. Заключение……………………………………………………………...35
11. Список используемой литературы…………………………………….37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Целью данной курсовой работы является определение экономической  эффективности строительства жилого 25 этажного дома, находящегося по адресу г.Екатеринбург, ул. Московская,66. Застройщик: ЖСК «Уралэнергостройкомплекс — 1», Заказчик: ООО «Уралэнергостройкомплекс», Генеральный подрядчик ЖСК «Уралэнергостройкомплекс-1».

В настоящее время осуществляется переход строительной отрасли России на новую систему ценообразования  в строительстве, адаптированную к  условиям рыночных отношений.

     Порядок определения  стоимости строительной продукции  на стадии разработки проектно-сметной  документации, при проведении ее  экспертизы, установлении договорных  отношений и оплате выполненных  работ является самым важным  аспектом строительной деятельности  для всех его участников.

     Основными  участниками реализации того  или иного инвестиционно–строительного  проекта и сторонами соответствующих  договоров, как правило, выступают  инвесторы (кредиторы, заемщики, заказчики, поручители, проектировщики, генподрядчики, субподрядчики, поставщики, и какие либо организации). Набор  участников конкретного проекта  может меняться в зависимости  от его характера. Функции и  обязанности участников – сторон  договорных отношений могут совмещаться  в одном или нескольких лицах,  поэтому число сторон и договоров  в рамках примерно равнозначных  проектов может существенно различаться.

     Результатом  производственной деятельности  строительных и монтажных организаций  является завершенный комплекс, строительных и монтажных работ  на объекте строительства, обеспечивающий  сдачу его в  эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ  СТРОИТЕЛЬСТВА

Объект характеризует современные и тактичные архитектурные решения. Бирюзово — снежные фасады выполнены в европейской манере. Фасад конструкционно усложнен. Вертикаль балконных витражей имеет двойной слой объема: большие балконы заканчиваются линией маленьких балкончиков. В них будут помещаться внешние элементы кондиционеров. В отделке применено качественное бельгийское стекло, которое добавило воздушности проекту и значительно сократило уровень городского шума.

Европейский подход ярко проявился  в проектировании квартир. В этом объекте можно найти очень  интересные решения. За основу была взята  идея объединенного пространства.

Этот объект — яркий пример новостройки нового современного поколения. Новизна прослеживается, прежде всего, в установке инженерного комплекса. Задача, поставленная Застройщиком, состояла в обеспечении для жителей экономного режима эксплуатации высотки. В каждой квартире установлена горизонтальная разводка сетей, электронные счетчики на электроэнергию, горячую и холодную воду. Особо нужно отметить наличие в комплексе собственной газовой котельной. Это означает бесперебойную подачу горячей воды в любое время года и экономное использование каждого градуса без потери тепла.

В технических помещениях расположен тепловой распределительный пункт. Сюда поступает нагретая вода. Подача воды на любой этаж осуществляется с равной долей напора. Генераторы немецкого производства обеспечивают давление в 9 атмосфер.

Застройщик установил  многофункциональную систему водоснабжения. К примеру, фильтры обеспечивают дополнительную очистку питьевой воды. Немецкая система способна смягчать техническую воду, предназначенную  для отопления. Эта функция дает возможность при циркуляции щадящего водного состава надолго сохранить  все металлические соединительные элементы труб.

И еще одна важная деталь. Автоматизированная система водоснабжения  в любой момент готова к тушению  пожара. При срабатывании датчиков, резервный запас воды немедленно под давлением подается в точку  возможного возгорания.

Объект  демонстрирует  свою уникальность не только днем, но и  ночью. По фасаду выполнен сец. дизайн световых конструкций. Как только заходит  солнце, включаются тысячи лампочек и от подсветки на фасаде жилого комплекса создается впечатление пролетающей стаи лебедей.

 

 

 

 

 

1. Цель проекта строительства

Целью проекта является строительство  объекта: «Многоэтажный жилой дом  со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой по ул. Московская –Пальмиро Тольятти в Верх-Исетском районе г.Екатеринбурга».

2. Сведения о местоположении, границах и площади земельного участка

Земельный участок расположен в Верх-Исетском районе города Екатеринбурга  на территории сложившейся внутриквартальной  жилой застройки и примыкает  к перекрестку улиц Московская-Пальмиро Тольятти.

Площадь земельного участка  – 4906 кв. м.

3. Сведения об элементах благоустройства

Проектом предусмотрено  комплексное благоустройство и  озеленение земельного участка и  прилегающей территории с обустройством  детских игровых, хозяйственных, спортивных площадок, установкой малых архитектурных  форм, озеленение внутриквартальной  территории с устройством газонов  и посадкой деревьев и кустарников.

4. Сведения об описании строящегося многоквартирного дома, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство

Архитектурные решения:

25 этажное здание. Жилой  дом Г-образной конфигурации в  плане и представляет собой  единый объем с пристроенной  подземной автостоянкой , увязанный  с окружающей застройкой и  транспортной инфраструктурой. 

На цокольном, первом и  втором этажах расположены нежилые  помещения, с третьего этажа располагаются  жилые помещения(квартиры). В уровне подземной автостоянки размещаются  парковочные места, а также –  технические помещения.

Связь между этажами в  жилой части осуществляется по незадымляемой  лестнице типа Н1, а также пассажирскими  и грузопассажирскими лифтами.

Конструктивные  решения:

Здание  каркасное с  шагом колонн 4,8 м. Каркас здания металлический  и представляет собой пространственные рамы, жесткие в двух направлениях, образованные колоннами и ригелями в уровне перекрытий и покрытия, в остальном - балочно-стоечная система.

Фундаменты – монолитные железобетонные: под жилые секции плиты с обратными капителями.

Наружные стены – газозолобетонные блоки с утеплителем из минераловатных плит и облицовкой металлическими панелями кассетного типа.

Стены лифтовых шахт – газозолобетонные блоки.

Перекрытия и покрытия – сборные железобетонные многопустотные плиты.

Лестницы – сборные  железобетонные.

Кровля – плоская рулонная с внутренним водостоком, с гидроизоляционным  слоем.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

25 этажный каркасный дом

Общая площадь дома – 33548,8 м2

Площадь земельного участка  – 4906м2

Электроснабжение – подземная  прокладка в траншее двух кабелей  с алюминиевыми жилами 350 м

Сети связи – воздушная  прокладка кабельных линий по железобетонным опорам 200 м

Теплоснабжение – в  непроходимых каналах 200 м

Водопровод – полиэтиленовые трубы 500 м

Канализация – полиэтиленовые трубы 300 м

Благоустройство – 700 м2

Тротуары – 1800 м2

Озеленение территории – 500 м2

Аренда земельного участка  – 14357 рублей за 6 месяцев

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА (первичный рынок)

Рынок недвижимости Екатеринбурга за последний год  заметно видоизменился. И касается это не столько (точнее не только) цен  на жилье, параметра за которым все  привыкли пристально следить, сколько  структуры рынка. Одни из наиболее заметных изменений отмечались в  сегменте новостроек.

Круг покупателей нового жилья в последние годы существенно  расширился. При этом спрос все  больше смещался в сторону наиболее дешевых, «экономичных» проектов. Ответом  со стороны девелоперов на эти  запросы потенциальных покупателей  стало активное развитие сегмента эконом-класса. Только за последний год доля таких  объектов в общем объеме строительства  выросла с 51 % до 66 %. Сегодня возводится более 1 млн. кв. м квартир в жилых  домах, относящихся к данной категории. Понятно, что увеличение чила проектов, ориентированных на массового покупателя происходит за счет сокращения доли жилья  класса «комфорт» и «бизнес». Что  касается «элитного» сегмента, то таких  проектов сегодня в городе не строится вовсе. 

 

Тенденция увеличения проектов эконом-класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием  рынка. Точечные проекты в сложившихся  и развитых районах города уже  не могут обеспечить необходимый  объем предложения, строительство  постепенно смещается на окраины, где  главным фактором привлечения покупателей  является относительно невысокая цена.

Децентрализация строящегося  жилья – одна из стабильных тенденций  последних лет. Застройщики всё  интенсивнее осваивают площадки во втором и третьем поясах. Так  если сравнивать с показателями середины 2010 года, то мы увидим, что доля Центра в объеме строительства сократилась  с 11 % до 4 %. При этом второй пояс увеличил свои показатели с 33 % до 41 %, а третий посяс – с 11 % до 13 %. (Отметим, что  на вторичном рынке ситуация сегодня  схожая. За последние полтора года в объеме предложения также выросла  доля квартир второго и третьего поясов, в совокупности с 36 % до 43 %.)