Классификация объектов недвижимости

Среди факторов, которые  влияют на привлекательность офисных  центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:

2. Гостиницы. Гостиничные  проекты на сегодняшний день  в РФ являются самыми сложными  видами инвестирования в доходную  недвижимость. Строительство новых  или реконструкция старых гостиниц  самого высокого класса, их оборудование  и эксплуатационные расходы считаются  достаточно рискованным вложением  денег, т. к. затраты на такие  проекты в несколько раз выше  затрат на строительство модных  торговых комплексов или офисных  центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют  кафе, рестораны и бары, оборудованные  места для отдыха, казино и т. д. Менее популярные гостиницы меньших  размеров, расположенные не в столь  престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые  комплексы. Как показал опыт  крупных городов Европы, хорошими  условиями для месторасположения  многофункциональных торговых центров  (МТЦ) являются: пересечение крупных  автотранспортных магистралей, непосредственная  близость станций метро и остановок  наземного транспорта. Чаще всего  подобные центры оказываются  расположенными в «спальных»  районах, либо за городом, фактически  на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL»), как правило,  расположены за чертой города, что можно объяснить определенным  количеством автотранспортных средств  на душу населения, численностью  населения городов и другими  факторами. Эти различия соответственно  влияют на требования как на  этапе формирования общей стратегии  МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим  успех, можно отнести: 
– правильно выбранное расположение; 
– составление функционального решения и накопления – потребности потенциальных посетителей; 
– правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); 
– общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; 
– четко проработанный подбор арендаторов; 
– верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных  факторов, также предоставление сервисных  услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная  служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). Не следует считать, что развитие многофункциональных  торговых центров – это изобретение  Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся  в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным  законам, поэтому в современной  России процесс появления новых  или модернизация старых торговых центров  неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного  благоприятствования.

Торговля, как сфера экономической  жизни, наименее подвержена влиянию  негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется  от кризиса и депрессий, и главным  показателем развития торгового  сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

Проблемы, вызывающие дефицит  ликвидных и перспективных для  инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный  период нежилого фонда: 
– под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации; 
– неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать; 
– в крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса; 
– большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии; 
– в большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

Сегодня наибольшим спросом  пользуются магазины площадью 100–200 кв. м., далее, по убыванию – менее 100 кв. м. и в диапазоне 200–400 кв. м. Площади  более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов  – витринные окна и наличие  парковки.

Если исходить из оптимальной  площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м – на подсобные помещения, 70 кв. м – на склады и 30 кв. м –  на кабинеты.

На выбор места для  аренды под магазин влияет прилегающая  инфраструктура. К примеру, расположенные  в самом центре города на «тупиковых»  улочках или в переулках объекты  остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится  в начальной стадии развития, хотя в последнее время по  основной массе объектов приватизации  происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний  анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности  прав продавца на предлагаемый  объект, возможности его законного  отчуждения и прав нового собственника  на использование этого объекта  по предполагаемому назначению. По мере развития процесса  формирования реального собственника  объем сделок в этой сфере  будет увеличиваться. Но это  одна сторона вопроса. С другой  стороны чуть ли не в каждом  городе страны можно наблюдать  пустые корпуса заводов и фабрик  в 5–8 этажей с обветшалыми  и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько: 
1. Промышленная застройка 60–80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений. 
2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости – малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации. 
3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам. 
4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены. 
5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т. д. отсутствует.

Все это придает рынку  промышленной недвижимости стихийный  и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации  объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения  бизнеса: 
– объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); 
– неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью  получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные  участки, которые больше не нужны  для ведения бизнеса сегодня  или в будущем и поэтому  объявляются избыточной недвижимостью.