Износ объектов недвижимости

Коэффициент	Обоснование	Значение
Обобщенный коэффициент  инфляции на ноябрь 2009 г. к ценам 1984 г. (К 1 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2009 г.	41,784
Обобщенный коэффициент  инфляции декабря 2009 г. к ценам ноября 2009 г. (К 2 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,021
Обобщенный коэффициент  инфляции января 2010 г. к ценам декабря 2009 (К 3 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,000
Обобщенный коэффициент  инфляции февраля 2010 г. к ценам января 2010 (К 4 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г.	1,003
Прогнозный коэффициент  темпа инфляции с февраля 2010 г. по дату проведения оценки (октябрь 2010 г.) (К 5 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2010 г.	1,066
Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )	Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии	3,134
Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2010 г.)(К)		14,554

 

Таблица - Определение  стоимости строительства здания

Показатель	Значение
Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м.	2 200р.
Общая площадь здания, S , кв.м.	32 845,1
Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К	14,554
Стоимость строительства  здания (с учетом предпринимательской  прибыли) (С), руб.	1 051 660 688р.

 

Определение величины накопленного износа

Построенные объекты  под действием различных природных  и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

 

 

При определении  накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое  помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Функциональный  износ, вызывается несоответствием  объемно планировочного и/или конструктивного  решения сооружения современным  стандартам.

Функциональный  и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

Внешний износ  обусловлен местоположением объекта  и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной  цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. 
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

 

Таблица - Определение  величины накопленного износа здания

Показатель	Значение
Группа капитальности  здания	I
Срок жизни здания, г.	150
Эффективный возраст  здания, г.	2
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%

 

Определение стоимости  воспроизводства объекта

Общая формула  расчета стоимости воспроизводства  здания:

 

 

ВС - восстановительная  стоимость здания;

Своспр - стоимость  воспроизводства здания;

Ифиз - коэффициент  физического износа (в долях);

Ифун - коэффициент  функционального износа (в долях);

Ивнеш - коэффициент  внешнего износа (в долях).

Определение стоимости  воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица - Определение  рыночной стоимости Объекта при  использовании затратного подхода

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.	1 051 660 688р.
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%
Стоимость воспроизводства  здания, руб.	1 041 144 081р.
Стоимость воспроизводства  Объекта оценки, руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, руб.	6 613 6 89 р.
Рыночная стоимость  объекта недвижимости, руб.	10 607 714 р.

 

3.3 Рекомендации  по увеличению рыночной стоимости

 

Стоимость недвижимости компании определяется ее дисконтированными  будущими денежными потоками, и новая  стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия крупных стратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управление стоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компании максимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Управление стоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-е годы. Оно  перестало быть функцией исключительно  руководящего аппарата и призвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В нем изначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятия решений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупных многопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научиться использовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений. Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибылях и убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными и краткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено и организовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такое управление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленную на достижение максимальной стоимости.

Для оцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективному использованию  имеющихся площадей.

Оцениваемое здание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время  частично используется как склад  канцелярских принадлежностей. С одной стороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать это помещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширением сотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниями значительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагается провести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее в разряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместных номеров класса «люкс».

Стоимость мероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица 13

Смета расходов на реконструкцию мансарды

№	Наименование работ	Стоимость, руб.
1	Общестроительные работы (демонтаж)	406.211
2	Общестроительные работы (новые)	2.448.728
3	Холодное и горячее водоснабжение	49.818
4	Отопление	90.144
5	Канализация и сантехническое оборудование	31.738
6	Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование	67.534
7	Электросиловое оборудование и электроосвещение	422.402
8	Устройство связи	37.010
9	Охранно-пожарная сигнализация	114.531
10	Автоматика отопления, вентиляция	7.638
11	Благоустройство номеров	872.640
Итого		4.548.394

 

Для финансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующих условиях:

Сумма кредита  – 5.250.000 руб.

Процентная ставка – 14% в год;

Срок кредитования – 1 год;

Обеспечение –  оцениваемый объект недвижимости;

Условия погашения  кредита – ежеквартальная выплата  процентов и основной суммы долга  равными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в  конце каждого квартала.

Как уже отмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса «люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблется от 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб., поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначально данное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создает определенные неудобства для клиентов.

Инвестиционный  горизонт установлен на 1 год, так как  нет объективных оснований полагать, что оцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.

Движение денежных средств представлено в табл. 14

 

Таблица 14 Движение денежных средств в руб

Статья расходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Реконструкция	4548394	–	–	–	4548394
Обслуживание кредита	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Операционные расходы	124539	127030	129571	132162	513302
Налог на прибыль	-	292073	291463	290841	874377
Итого	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Статья доходов	1-й кв.	2-й кв.	3-й кв.	4-й кв.	Итого за год
Гостиничный бизнес	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Амортизация	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Кредит	5250000	–	–	–	5250000
Итого	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Сальдо	9706	360784	362109	363404	1096002

 

Основную статью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, что при избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемости номеров не выявлено. Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, на получение дохода.Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:

 

1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (руб.)

 

(Пять миллионов  семьсот шестьдесят восемь тысяч  четыреста тридцать два рубля)  без учета НДС.

Заключение

 

В заключение необходимо отметить, что определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояние объекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.