Анализ ипотечного кредитования в ОАО «БИНБАНК

Соответственно, при достижении вышеуказанного объема выданных ипотечных кредитов возникнет  необходимость:

• ограничивать дальнейший рост портфеля размером установленного лимита;

• продавать  портфель для высвобождения части  лимита;

• обеспечивать целевое фондирование Программы.

Продажи ипотечного портфеля обладают следующими недостатками. Во-первых, при выдаче кредитов необходимо ориентироваться на узкий круг потенциальных инвесторов и для повышения ликвидности портфеля необходимо заранее задавать консервативные кредитные параметры, что приводит к низкому спросу и низким продажам. Во-вторых, подписание соглашения о сотрудничестве с основными игроками ипотечного рынка (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК) затруднено отсутствием необходимых настроек в АБС Банка, ориентация на АИЖК приведет к потере части рынка (АИЖК не работает с кредитами в долларах США). Наиболее существенный недостаток – экономическая сторона. На взгляд автора, будущее ипотеки строится на секьюритизации (выпуске ипотечных облигаций), и все игроки, без исключения, будут использовать этот источник финансирования. На настоящий момент в экономический условиях выкупа портфелей ипотечных кредитов, всеми потенциальными покупателями заложена собственная маржа. Соответственно, для Банка намного выгоднее осуществить собственную секьюритизацию, нежели делиться процентным и комиссионным доходом.

Целевое внешнее  фондирование Программы позволит не только снизить действующие процентные ставки по ипотечным кредитам, но и  решить проблему наращивания ипотечного кредитного портфеля, в условиях недостаточности объема капитала Банка.

Наиболее  предпочтительный вариант – обеспечить внешнее целевое фондирование Программы, которое может быть осуществлено посредством предоставления Банку  целевой кредитной линии, либо выпуском ипотечных облигаций.

Поскольку основные банки-участники ипотечного рынка ориентированы на выпуск ипотечных облигаций (ВТБ, Москоммерцбанк – выпуск евробондов; Городской ипотечный банк, Дельта-кредит – выпуск ипотечных облигаций), получение целевых кредитных линий на развитие ипотеки чрезвычайно затруднено и представляется маловероятным.

Более того, институциональные инвесторы (IFC, EBRD) ориентируются на развитие вторичного рынка ипотеки и общей ипотечной  инфраструктуры, возможно полагая, что  первичный рынок уже получил  с их стороны достаточное финансирование.

С учетом вышеизложенного, оптимальным вариантом решения  является выпуск ипотечных облигаций

Выпуск ипотечных  облигаций позволит:

• Расширить  круг потенциальных инвесторов Программы;

• Снизить  стоимость привлеченных ресурсов за счет возможности рейтингования исключительно ипотечного портфеля (разделение активов и связанных рисков, таким образом, рейтинг портфеля может быть выше рейтинга Банка);

• Убрать кредитный  риск с баланса Банка;

• Увеличить  процентную, комиссионную и косвенную  доходность Программы;

• Выйти  на рынок коммерческой ипотеки с  дальнейшей секьюритизацией кредитов.

 

Быстрый поиск по Банку Рефератов:     | Описание работы | Похожие работы

 

См. также: Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области (Диплом, 2010)

 

По мнению финансовых консультантов (KPMG, IFC) и  основываясь на анализе прошедших  выпусков ипотечных облигаций, минимальный  экономически целесообразный объем  секьюритизации составляет не менее 100 млн. долларов, а ориентировочный срок подготовки и проведения подобной сделки – 1 год.

Исходные  данные ипотечного портфеля Банка и факторы для оперативного проведения секьютеризации:

• имеющийся  портфель (1 млрд. рублей), ставка погашения  по портфелю (плановое 3%, досрочное 15% в  год от портфеля),

• отставание нововведений от фактического результата на 2–3 месяца по причине комплекса  действий, предшествующего фактической  выдачи кредита (сбор документов по заемщику, выбор квартиры, внесение аванса, сбор документов по квартире, выход на сделку),

• объем  секьюритизации не ниже 3 млрд. рублей,

• возможные  продажи кредитов в целях улучшения  качества портфеля,

При соответствии данным условиям, необходимый уровень  средних ежемесячных выдач ипотечных  кредитов всей сети Банка, начиная с мая 2008 года, должен быть не ниже 350 млн. рублей в месяц. Ниже приведен расчет минимального уровня ежемесячных выдач ипотечных кредитов, необходимых для выхода на секьютиризацию портфеля, путем эмиссии облигаций (табл. 11):

Таблица 11. Расчет минимального уровня ежемесячных выдач

Используемые показатели	Расчетные значения
Расчетный курс доллара США	24,5
Портфель на 01.01.2008	Российские рубли	Доллары США
	1 100 000 000,00	44 897 959,18
Выдачи кредитов в 2008 году	Прогнозные значения
Январь	70 000 000,00	2 857 142,86
Февраль	100 000 000,00	4 081 632,65
Март	150 000 000,00	6 122 448,98
Апрель	250 000 000,00	10 204 081,63
Май	350 000 000,00	14 285 714,29
Июнь	350 000 000,00	14 285 714,29
Июль	350 000 000,00	14 285 714,29
Август	350 000 000,00	14 285 714,29
Сентябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Октябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Ноябрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Декабрь	350 000 000,00	14 285 714,29
Ставка досрочного погашения	15%	15%
Ставка планового погашения	3%	3%
Итого погашение	– 804 600 000,00	– 32 840 816,33
Портфель на 01/01/08	4 470 000 000,00	182 448 979,59

 

Быстрый поиск по Банку Рефератов:     | Описание работы | Похожие работы

 

См. также: Состояние и проблемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан (Диплом, 2010)

 

Схема выпуска  ипотечных облигаций:

1 этап –  Формирование портфеля до заданного  уровня

и улучшение  его качества:

• Разработка новых кредитных продуктов

• Доработка  существующих кредитных продуктов

• Совершенствование  технологий обслуживания розничных  Клиентов

2 этап –  Подготовка к эмиссии ипотечных  облигаций:

• Планирование и подготовка

• Исследование рынка секьюритизации

• Подготовка финансового обоснования проекта

• Формирование рабочей группы

• Разработка проектов структурирования

• Оценка активов  и формирование пула (моделирование  платежей)

• Формирование потенциального пула активов

• Анализ пула активов

• Структурирование и подготовка документации

• Выбор  участвующих сторон

• Заключение договоров и подготовка документации

3 этап –  Эмиссия ипотечных облигаций:

 

Быстрый поиск по Банку Рефератов:     | Описание работы | Похожие работы

 

См. также: Ипотечное кредитования и перспективы развития (Диплом, 2007)

 

• Рефинансирование

• Эмиссия  ипотечных облигаций и размещение выпуска на рынке

• Текущие  операции и мониторинг

• Управление потоками платежей

• Обслуживание кредитов, подготовка отчетности

На настоящий  момент, Банк предоставляет ипотечные  кредиты в двух валютах (рубли  РФ и доллары США), при этом портфель имеет следующую валютную структуру:

• 47% в долларах США (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск),

• 53% в рублях РФ (Филиалы Банка).

Наиболее  вероятно, что при увеличении объема портфеля, указанные пропорции сохранятся, и запланированный портфель размером 3 млрд. рублей будет иметь такие  же валютные составляющие. При этом рублевые облигации предпочтительно  выпускать в России, долларовые –  в Голландии (по причине благоприятного законодательного и налогового режима, большого объема рынка секьюритизированных активов).

Указанные расчеты  экономически разумного размера  портфеля актуальны как для рублевых так и для валютных выпусков ипотечных облигаций.

Для управления валютными рисками, возникающими как  следствие нынешней валютной структуры ипотечного портфеля Банка, возможны следующие способы:

• хеджирование валютных рисков;

• стимулирование увеличения или уменьшения удельной доли определенной валюты в портфеле с помощью тарифной политики;

• увеличение общего объема ипотечного портфеля.

Для целей  секьюритизации в основном планируется использовать портфель кредитов, представленный Клиентами категорий Найм-1 и Найм-2 (Клиенты, работающие по найму, подтверждающие свой доход справкой от работодателя по форме 2-НДФЛ либо в свободной форме). Это связано с:

• пониженным процентным доходом Банка, получаемым по данному портфелю;

• предпочтением  потенциальных инвесторов кредитов по Клиентам с данными категориями  как с пониженным риском.

Предполагается, что остальные категории Клиентов, получивших в Банке кредиты по более высоким ставкам, в основном будут оставлены на балансе Банка, однако какая-то их часть все же будет  отнесена в портфель для последующей  секьюритизации с целью повышения средневзвешенной процентной ставки по портфелю.

Таким образом, Банк сможет более эффективно привлекать долгосрочные ресурсы, используя менее  доходные активы.

В 2007 году ценообразование  ипотечных кредитов происходило  на основании того, что более ликвидные кредиты (и наименее рисковые с точки зрения рынка) выдавались по относительно низким ставкам и с низким комиссионным доходом для Банка.

 

Быстрый поиск по Банку Рефератов:     | Описание работы | Похожие работы

 

См. также: Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования (Диплом, 2010)

 

Например, сбор за рассмотрение заявки Клиента, работающего  по найму и подтверждающего свой доход справкой 2-НДФЛ составлял 1 000 р., а сбор за рассмотрение заявки владельца  бизнеса составлял 5 000 р. Также, процентные ставки повышались от наиболее ликвидного кредита (категория Найм-1, продукт  «Покупка квартиры» – от 11%) до наименее ликвидного (категория Бизнес-2, продукт  «Залог квартиры» – 17%).

В процессе реализации предлагаемых мероприятий, необходимо сохранить указанный  принцип ценообразования.

Соответственно, при секьюритизации / продаже портфеля первоначально будет ставиться вопрос причины / цели данной операции, на основе которой будет осуществлена выборка кредитов для продажи. Поскольку целью секьюритизации является привлечение ресурсов для продолжения выдачи ипотечных кредитов при оптимальном соотношении стоимости привлекаемых ресурсов и сопутствующих комиссионных издержках, выборка и изменения параметров кредитов, будут осуществлены для достижения вышеуказанной цели на основе мнений инвесторов, консультантов, рейтинговых агентств, андеррайтеров, других участвующих сторон, и практики рынка.

• Тарифная политика и доработка действующих  кредитных продуктов

С целью повышения  рыночной конкурентоспособности основных условий предоставления ипотечных  кредитов, необходимо оперативно изменить (модифицировать) наиболее значимые условия кредитования и создать систему эффективного управления тарифной политикой, в части ипотечного кредитования.

В рамках настоящего анализа потрфеля необходимо реализовать ряд конкретных мероприятий по изменению и тарификации ипотечных кредитов Банка. К таким изменениям относятся:

а) Изменение  условий действующих кредитных  продуктов «Покупка квартиры» и  «Залог квартиры», с учетом аналитических  материалов и заключений, подготовленных Департаментом Маркетинга, Финансовым Департаментом, Центром ипотечного кредитования, которые касаются существенных параметров кредитования:

• Снижение средних процентных ставок по целевому кредитованию на приобретение недвижимого  имущества до уровня трансфертных ставок соответствующего периода (при этом средневзвешенная процентная ставка по портфелю ожидается на уровне трансфертной ставки + 2%);

• Введение отдельного тарифного плана (или  тарифа) по продукту «Покупка квартиры», который по сути будет представлять «рекламную» ставку – самую низкую ставку среди всех продуктов и тарифных планов по Программе, но вероятность ее получения Клиентом будет незначительной (жесткие требования к заемщику, кредиту и объекту залога). Однако, если подобный кредит будет предоставлен Банком и начнет приносить убытки, ЦИК предпримет все действия для продажи данного кредита в течение 6 месяцев с даты его выдачи.;

• Увеличение срока кредитования до 25–30 лет;

• Снижение требований к размеру минимального первоначального взноса – от 0% до 10% (при этом средневзвешенный размер кредита к стоимости закладываемого имущества ориентировочно составит 65% по портфелю в целом);

• Снижение и оптимизация комиссионных сборов Банка (комиссии за рассмотрение кредитной  заявки и выдачу кредита);

• Смягчение  требований к объекту залога;

• Увеличение возможного числа и категорий  созаемщиков и / или поручителей по кредиту (на настоящий момент допустимо лишь участите супруга / супруги);

• Введение новой схемы расчетов за приобретаемую  квартиру

б) Необходимо провести оптимизацию досрочного погашения  кредитов. Поскольку риск досрочного погашения кредитов перекладывается  на инвесторов (покупателей ипотечных  облигаций), то ставка досрочного погашения  крайне важна для определения  фактического срока портфеля и стоимости  облигаций. Возможные направления:

• Введение повышения процентной ставки в случае досрочного погашения кредита в  течение первых 5 лет пользования  кредитом;

• Выдача кредита  по низкой ставки с длительным (напр. 5 лет) мораторием на досрочное погашение;

• Предложение  по снижению ставки для существующих заемщиков, которое призвано опередить  агрессивное рефинансирование портфеля Банка конкурентами;

• Повышение  доли платежа по кредиту в доходе заемщика для меньшей вероятности  накопления средств для досрочного погашения кредита (повышение коэффициента Долги / Доход с 50% до 55%);