Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

В обязанности риэлтора перед  клиентом входят:

1) представляя интересы  клиента по договору на оказание  услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору;

2) риэлтор не несет  ответственности за противоправные  действия органов государственной власти;

3) представляя клиента,  риэлтор принимает на себя  обязательство защищать интересы  клиента в рамках возмездного  договора, заключенного между ними.

Риэлтор, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлтерских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент пользуясь услугами риэлтора [11. п. 1.2.7.].

При перовой встрече с  клиентом риэлтор должен предложить ему обсудить условия получения  и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения [11. п. 1.2.8.].

Риэлтор, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости, или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлтeрских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором [11. п. 1.2.9.].

Если риэлтор примет решение  о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и  получить у него надлежащее разрешение [11. п. 1.2.10.].

Представляя интересы продавца в сделке , риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора [11. п. 1.2.11. ].

После принятия предложения  продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя, риэлтор должен передавать все предложения  от других покупателей клиенту и  встречные предложения клиента  покупателям, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в  объеме соответствующего договора [11. п. 1.2.12. ].

После принятия предложения  покупателем (клиентом риэлтора) от продавца риэлтор должен передавать все предложения  от других продавцов клиенту и  встречные предложения клиента  продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора [11. п. 1.2.13.].

Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной  сделке. При этом Риэлтор вправе получить оплату своих услуг более  чем от одной стороны сделки или  приобрести любые другие имущественные  интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки [11. п. 1.2.14.].

В случае намерения клиента  отменить ранее принятое предложение  от продавца (покупателя), зафиксированного в предварительном договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 ГК РФ [3. ст.429].

Практически во всех названных  случаях риэлтор действует как  представитель интересов своего клиента.

Такие правовые категории, как  представительство и посредничество, появились в России достаточно давно. Во все времена названные понятия и их соотношение вызывали у ученых и практикующих юристов множество вопросов.

3. Правовые основы риэлтерской организации.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

 Общепризнанные принципы  и нормы международного права  и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.[1.]

 Отсутствие федерального  закона, регулирующего деятельность  риэлторов, объективно усложняет  практику осуществления риэлтерской  деятельности, создает необоснованные  сложности не только для самих  риэлторов, но и для потребителей  их услуг. Установление единства  в правовом регулировании риэлтерской  деятельности на всей территории  РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.

В нашей же стране "полное" содержание деятельности риэлтерских  фирм можно встретить в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

 Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность  по оказанию услуг при совершении  операций с объектами недвижимого  имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

 Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются  при осуществлении риэлтерской деятельности [35].

 Профессиональный участник  рынка недвижимости - это юридическое  лицо либо индивидуальный предприниматель,  которые осуществляют риэлтерскую  деятельность на рынке услуг  в сфере оборота объектов недвижимого  имущества и управления недвижимым имуществом.

 Риэлтерские фирмы  могут оказывать услуги, которые  связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием  посреднических услуг по заключению  договоров купли-продажи недвижимости.

 Например, риэлтерские  фирмы могут оказывать услуги  по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования [35].

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении  доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Риэлтерская деятельность в  РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При  этом риэлтерская фирма может  действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах  которого совершается сделка.[3.ст.  ]

 

2. Анализ деятельности риэлтерских организаций.
1. Состояние рынка недвижимости России.

Отличительными особенностями рынка недвижимости являются

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичных и вторичных рынков;

- высокая зависимость  цен, доходности и рисков состояния  региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара  на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу вышеперечисленных  причин рынок недвижимости выступает  как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений [31. 37с.].

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  существенно затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное количество  аналогичных сделок (а зачастую  полное их отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

Понятие «анализ рынка  недвижимости» в наиболее общем  значении слова представляет собой  целенаправленное исследование рынка  для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

1. Исследование рынка  недвижимости как особой сферы  рыночной экономики в национальных  или региональных масштабах в  целом или по отдельным сегментам.

Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на Решение таких задач, как:

- определение динамики  и прогнозирование цен, спроса  и предложения нa рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

- оценка доходности и  рисков инвестирования в недвижимость  в сравнении с иными вариантами инвестиций;

- оценка сравнительной  эффективности инвестиций в различные  типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой; по усилению активности на какой-либо территории; по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле.

2. Исследование рынка  недвижимости и его внешней  среды для принятия обоснованного  решения, относящегося к конкретному объекту или проекту.

Целями таких исследований могут быть:

- принятие решений об  инвестировании в объект недвижимости;

- формирование политики  цен или арендной платы; - принятие  решений о продаже объекта недвижимости.

Эти направления исследования рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости; оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости.

Вне зависимости от конкретной цели исследования достоверность полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и достоверности  исходной информации, которая может  быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка - непрерывного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.

На основе собранной информации проводится ее обобщение, позволяющее  выявить тенденции в развитии рынка [33].

Существенное значение при  обработке полученной информации имеет  соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:

- правильный выбор единицы  сравнения - цена или арендная  плата в расчете на квадратный  метр общей или жилой площади  для жилых зданий и на квадратный метр общей или полезной площади для коммерческий зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;

- последовательное соблюдение  границ избранного сегмента и  пределов действительности полученных результатов - данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут использоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;

- точное определение вида  показателя, который используется  в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.д.).

Результатом первого этапа  анализа является систематизированная  информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам [34].

На основании сбора  и обобщения данных, отражающих состояние  и динамику рынка недвижимости, можно  сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности.

Следующим шагом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка. Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является выведение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка.

Индекс - это отношение  какого-либо показателя отчетного периода (например, цены) к аналогичному показателю базового периода. Индексный метод  позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. В любом случае, необходимо соблюдать грамотное применение индексов. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Сам по себе индекс прироста цены не сможет показать, что же все-таки повлияло на ту или иную ее динамику [33].