Стратегия прогнозирование операций с недвижимостью

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Критерии принятия решения о финансировании недвижимости

Вследствие высокой стоимости приобретение и реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости зачастую осуществляются с привлечением заемного финансирования. Основными причинами для финансирования инвестиций в недвижимость являются следующие:

- недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты объекта недвижимости;

- необходимость высокой платы за управление недвижимостью, от которой зависит доходность инвестиций;

- диверсификация недвижимости (стремление управлять несколькими объектами недвижимости с целью минимизации рисков);

- положительный финансовый левередж (доход от недвижимости превышает процентную ставку по кредиту).

Участниками процесса финансирования являются:

- государственные и местные органы власти и управления являются собственниками объектов недвижимости, устанавливают и контролируют соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулируют вопросы зонирования, градостроительства, регистрации объектов недвижимости и прав на них;

- кредиторы предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными собственными средствами;

- инвесторы – это физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии. Инвесторы могут быть как активные так и пассивные;

- девелопер – это профессиональный специалист по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, деятельность которого заключается в анализе возможностей реализации инвестиционного проекта, разработке плана его реализации и непосредственно в реализации проекта в сфере недвижимости;

- общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков) участвуют в формировании экономико-правовых отношений между участниками процесса финансирования недвижимости;

- посреднические финансовые институты: коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения.

Источниками финансирования капитальных вложений в недвижимость являются следующие:

- государственные средства;

- средства местных бюджетов;

- собственные финансовые ресурсы физических и юридических лиц;

- привлеченные средства.

Уникальность объектов недвижимости требует индивидуального подхода к оценке инвестиционной привлекательности финансирования недвижимости.

Основными критериями эффективности инвестиционных проектов являются следующие:

1) чистая приведенная стоимость показывает превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег:

где Со – начальные инвестиции,

Сt – денежный поток чистого дохода в период

t, i – ставка дисконтирования,

n – срок реализации проекта.

Для положительного решения о финансировании проекта NPV должно иметь положительное значение. Из нескольких вариантов  наилучшим является проект с большим значением NPV. Ставка дисконтирования определяется альтернативной стоимостью капитала;

2) срок окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков чистого дохода стала равна сумме начальных инвестиций. Для расчета срока окупаемости денежный поток чистого дохода необходимо дисконтировать. Недостаток этого показателя в том, что он не учитывает поступлений, следующих за сроком окупаемости проекта;

3) индекс прибыльности (доходности) – это отношение приведенной стоимости будущих доходов к начальным инвестициям:

где PV – сумма дисконтированных денежных потоков чистого дохода.

Инвестиционный проект следует финансировать только в случае, если PI>1. Этот показатель не применяется при выборе взаимно исключающих проектов;

4) внутренняя норма отдачи (доходности) – это ставка дисконтирования, при которой сумма дисконтированных денежных потоков чистого дохода равна начальным инвестициям, т. е. NPV = 0. Проект следует финансировать, если альтернативная стоимость капитала меньше IRR.

Кроме значений показателей эффективности инвестиций, на цену объектов недвижимости и решение инвесторов влияют условия финансирования:

- стоимость заемного финансирования – ставка процентов по кредиту;

- уровень заемного финансирования – уровень суммы кредита в общей сумме инвестиционных вложений. Чем он выше, тем эффективнее заемное финансирование (для осторожных инвесторов он составляет 70 %);

- срок амортизации – срок погашения кредита. Чем больше срок кредитования, тем меньше будут периодические платежи, но больше суммарные платежи за весь период кредитования;

- льготы по досрочному погашению кредита;

- возможность ограничения ответственности заемщика только заложенной недвижимостью.

ГЛАВА II.

Анализ рынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т. п. ) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

- потребительские вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных доходов покупателей

- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

              Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т. е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т. е. строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и т. д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т. д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

              Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

              Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

              В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

              Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

              На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.