Риэлторская деятельность

В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку, с одной стороны, государство не обладает такими средствами, а, с другой стороны, государство уже не собственник большей части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, чтобы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан.

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения.

Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. №2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.3

2.3.Элементы договора на оказание риэлторских услуг

В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик и исполнитель (юридическое лицо, агентство недвижимости). Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо или другое лицо – на основании доверенности. Клиент должен проверить ее наличие и срок действия, а также потребовать приложить доверенность к договору.

Предмет договора – те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. Договор должен определить, какие услуги окажет агентство. В этом разделе могут быть указаны консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры (покупателя) и т. п. После подписания договора каждая из сторон будет вправе требовать исполнения лишь тех обязательств, которые зафиксированы в соглашении. Никакие устные обещания в расчет не принимаются. Поэтому к данному разделу необходимо подойти с особым вниманием, причем – к обязательствам не только агентства, но и клиента.

Права, обязанности и ответственность сторон рассмотрим ниже.

Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но цена может быть и фиксированной.Кроме того, клиенту необходимо выяснить, какие именно услуги агентство окажет за указанное вознаграждение, а за что придется заплатить отдельно – это прописывается в разделе «Особые условия». Как правило, дополнительно оплачивается нотариальное удостоверение договора, его государственная регистрация, получение каких-либо документов и другие подобные расходы.

Срок действия договора. Изменение и расторжение договора

1. Договор вступает в  силу с момента его подписания  и действует до полного выполнения  сторонами своих обязательств, но  не более одного года со  дня его заключения.

2. Клиент вправе отказаться  в одностороннем порядке от  услуг своего Исполнителя по  договору только в случае, если  Исполнитель допустит грубое  нарушение условий договора. Грубое  нарушение Исполнителем условий  настоящего договора может выразиться  в том, что Исполнитель будет: 1) безосновательно отказываться  от заключения договора купли-продажи  с покупателями квартир клиента; 2) необоснованно будет затягивать  процесс оказания услуг. При этом  под несвоевременностью следует  понимать затягивание процесса  оказания услуги хотя бы на  один день без наличия на  то уважительных причин. Не может  считаться уважительной причина, ввиду которой задержка вызвана  ненадлежащим исполнением контрагентами  Исполнителя своих обязательств  перед ним.

2.4.Права, обязанности и ответственность сторон по договору на оказание риэлторских услуг

Сторонами по договору на оказание риэлторских услуг выступает риэлтор -исполнитель и потребитель - заказчик.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ основной обязанностью исполнителя является оказание по заданию заказчика услуги. В ст. 780 ГК РФ закреплена обязанность исполнителя лично оказать услуги, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в качестве исключения из общего правила        ст. 313 ГК РФ обязательству придается личный характер, т.е. установлен принцип недопустимости возложения исполнителем своих обязанностей на третье лицо, если такое право исполнителя специально не предусмотрено договором4. "Такая позиция законодателя полностью отражает интересы заказчика риэлторской услуги, который осуществляет свой выбор недвижимости, исходя, например, из хорошей репутации и известности на рынке юридического лица - риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя, оказывающего риэлторские услуги"5.

Следует учитывать, что передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основании     ст. 313 ГК РФ клиент обязан будет принять все исполненное "другой" риэлторской фирмой по договору оказания услуг. Следовательно, заказчик вправе требовать выполнения договора как со стороны исполнителя, так и со стороны третьего лица, но в любом случае ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства по договору о предоставлении риэлторских услуг несет исполнитель.

Следует отметить, что предметом договора возмездного оказания услуг всегда выступает совершение исполнителем определенных действий либо осуществление им определенной деятельности в отношении определенного заказчика. Как отмечается в информационном письме Президиума ВАС РФ от 29.09.1999г. № 486 договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. Важнейшей его характеристикой является качество оказываемых услуг. Поэтому клиент имеет право на качественное оказание услуг риэлтором. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будутразличными. Как отмечает Л.Б. Ситдикова, "...они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре оказания услуг (т.е. будут зависеть от особенностей предмета договора)"7.

М.В. Кратенко и Т.В. Хомухина отмечают, что анализ договорной практики ведущих агентств недвижимости г. Красноярска показал, что лишь в редких случаях наименование договора адекватно отражает характер и объем обязанностей агентства. Как правило, риэлтор принимает на себя обязательства подобрать подходящий клиенту вариант сделки, помочь с ее оформлением и государственной регистрацией. Даже подбор вариантов не является "бесконечной" обязанностью риэлтора. По условиям типового договора Красноярского агентства недвижимости "К." услуга считается исполненной надлежащим образом и подлежит оплате после предложения клиенту-покупателю пяти вариантов жилья, удовлетворяющего его заявке: подбор и показ каждого последующего варианта осуществляются за отдельную плату.Риэлторы отчасти избегают договоров о юридическом посредничестве (поручения, комиссии), направленных на достижение результата, в том числе по причине наличия в ГК РФ полноценного регулирования данных договорных отношений (п. 1 ст. 993 ГК РФ). В отличие от российского в Германском гражданском уложении имеется специальный раздел о маклерском договоре. Маклер вправе требовать выплаты  вознаграждения лишь в том случае,  если договор при его участии будет заключен. Очевидна нацеленность маклерского договора на достижение юридического результата, хотя сам маклер предпринимает в  этих  целях  преимущественно  фактические действия:   подыскивает  контрагента,  ведет переговоры по условиям будущей сделки8.

Исполнитель обязан сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента. Разглашать конфиденциальную информацию клиента риэлтор может в следующих случаях:

-на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда;

- когда риэлтору стало известно  о намерении клиента совершить  противоправный поступок и раскрытие  этой информации необходимо для  предотвращения этого правонарушения;

-  когда риэлтор вынужден  защищать свои охраняемые законом  права от обвинения в противоправном  поведении.                                                                                                          

Заказчику в договоре на оказание риэлторских услуг отводится значимая роль, т.к. последний должен представить исходную информацию, поскольку конечный результат риэлторской услуги зависит не только от исполнителя, но и от клиента. Поэтому, как правило, в обязанности клиента включаются представление документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях, таких, как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д. Для снижения определенного риска в договоре необходимо правильно сформулировать проблему (характеристика объекта недвижимости, его месторасположения, этажность, ценообразование, порядок расчетов, ипотека и т.д.). Как отмечает Р.И. Каримуллин, в определенной сфере оборота, в частности в сфере услуг, информационные возможности могут быть с самого начала распределены настолько неравно, что одна сторона не имеет опыта в данной области, а другая, предлагающая оказание услуг, выступает одновременно в роли профессионала и эксперта9. Поэтому риэлтор вправе требовать от клиента исходную информацию для заключения с последним договора на оказание риэлторских услуг.

Исходя из ст. 779 ГК РФ основной обязанностью заказчика является необходимость оплаты оказанной услуги. Оплата риэлторских услуг исполнителя согласно ст. 781 ГК РФ осуществляется заказчиком в сроки и порядке, которые указаны в договоре. Однако срок и порядок оплаты услуг определяются на договорной основе. С согласия потребителя услуга может быть оплачена им при заключении договора в полном объеме, поэтапно или путем задатка.Задаток - средство обеспечения исполнения обязательств (ст. 380 и 381 ГК РФ).

В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом. Удержание выражается в том, что риэлтор, например купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, пока последний полностью не оплатит услуги. В подобном случае риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворение из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. При подробном изучении ст. 359, 360 ГК РФ, если в договоре будет предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то данные правила названных статей не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риэлтор не может законно удерживать полученное им имущество клиента.

Таким образом, в том случае, когда договор оказания риэлторских услуг не был исполнен по причинам, зависящим от клиента (по вине клиента), за риэлтором сохраняется право на вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 781 ГК РФ).

Основными мерами гражданско-правовой ответственности сторон по договору оказания риэлторских услуг в соответствии с гл. 25 ГК РФ выступают возмещение убытков и уплата неустойки.

В юридической литературе под убытками понимается денежная оценка того ущерба, который причинен неправомерными действиями одного лица имуществу другого10. Традиционным для российского гражданского права является принцип полного возмещения убытков, который сформулирован в ст. 15 ГК РФ. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Смысл возмещения убытков состоит в том, что в результате имущество пострадавшей стороны должно оказаться в том положении, в каком оно находилось бы в случае, если обязательство было исполнено надлежащим образом. Реализация этой задачи, безусловно, требует возмещения пострадавшей стороне, как реального ущерба, так и упущенной выгоды. Действующий ГК РФ не содержит норм, детально регламентирующих порядок исчисления убытков. Данный пробел компенсируется арбитражно-судебной практикой11.